سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

سياستهای مسکن در برنامه هاي عمرانی قبل و بعد از انقلاب

سياستهاي مسکن در برنامه هاي عمراني قبل و بعد از انقلاب

2-9-4-1-1- سياستهاي مسکن در برنامه هاي قبل از انقلاب

برنامه عمراني اول که در سال 1327 به تصويب مجلس رسيد حدود 28 درصد از کل اعتبار برنامه به شهرسازي اختصاص يافت اما در بخش مسکن تنها به نوعي هدف گذاري کلي اکتفا شد.

در برنامه دوم عمراني( 1341- 1334)  در اين برنامه که براي يک دورة هفت ساله تنظيم شده بود با پشتوانه مالي در پي صدور مجدد نفت ايران و عقد قرارداد کنسرسيوم با دولت پس از استقرار حکومت کودتا پياده شد. که قسمتهاي مهم آن به ترتيب عبارت بود از: راه آهن، بنادر و فرودگاهها، کشاورزي،  به بخش مسکن در اين برنامه توجه چنداني نشد و بيشترين سهم هزينه در اين برنامه به بخش ارتباطات و کمترين سهم هزينه به بخش جنگ تعلق گرفت.

با شروع برنامه سوم عمراني(46-1342) نظارت بر کليه فعاليتهاي مربوط به تهيه مسکن به طور جدي در دستور کار قرار گرفت و وزارت آباداني و مسکن تأسيس شد(احمدي، 1374: 3). مهمترين سياستها و خط مشي برنامه عمراني سوم در زمينه مسکن عبارت بود از:

الف) نظارت بر کليه فعاليتهاي بخش مسکن ب) تعيين و برآورد نيازها در اين زمينه ج) تهيه برنامه مالي جهت اعطاي وامهاي دراز مدت براي تأمين هزينه هاي ساختماني خانه هاي شخصي د) گسترش اقدامهاي خودياري در تهيه مسکن با کمک و راهنمايي دولت  در طول برنامه سوم به طور متوسط سالانه 47 هزار واحد مسکوني و در سال 1346 حدود 65 هزار واحد مسکوني در شهرهاي مختلف احداث گرديد.

در برنامه چهارم سياستها و خط مشي ها براي بخش مسکن عبارت بود از: الف) ايجاد شرايط مساعد جهت تجهيز سرمايه هاي خصوصي در راه تأمين مسکن ب) توجه به ايجاد ارتباط نزديک بين ايجاد مسکن و شهرسازي در قالب طرحهاي جامع شهري ج) تشويق آپارتمان سازي و احداث مجتمع هاي مسکوني. سياستها و اقداماتي که در برنامه چهارم انجام شد موجب رونق فعاليتهاي ساختماني و در نتيجه فعال شدن بي سابقه بخش مسکن را منجر گرديد.

در طي برنامه چهارم ايجاد 275 هزار واحد مسکوني پيش بيني شده بود که مي بايست 250 هزار واحد توسط بخش خصوصي و 25 هزار واحد توسط بخش دولتي احداث شود.

در برنامه پنجم احداث 550 هزار واحد مسکوني پيش بيني شده بود که بخش خصوصي بيش از 500 هزار واحد مسکوني را احداث نمود و توان اجرائي دولت براي ساخت مسکن به 30 هزار واحد رسيد(حبيبي و ديگران، 1370: 113-109). هدفهاي عمده برنامه پنجم عمراني(56-52) عبارت بود از : الف) خانه سازي مستقيم دولت براي کارگران و کارمندان ب) ايجاد واحدهاي مسکوني ارزان قيمت ج) اعطاي کمکهاي اعتباري.

2-9-4-1-2- سياستهاي مسکن در برنامه هاي بعد از انقلاب

با پيروزي انقلاب اسلامي عملاً برنامه ششم ماهيت خود را از دست داد و در سالهاي اوليه پس از انقلاب اسلامي اصولاً تفکر برنامه ريزي به ويژه در بخش مسکن دنبال نشد. تا سال 1365 ساخت و ساز مسکن از جهت واگذاري زمين از طرف اداره کل زمين شهري با قيمتهاي مناسب، پرداخت وام با کارمزد هاي اندک، وجود مصالح ارزان قيمت و غيره نسبتاً خوب بود. با وجود همه اينها طبق آمار 44/1 ميليون واحد مسکوني کمبود وجود داشته است(افشار،1372 :2).

عملکرد برنامه اول در بخش مسکن بسيار ضعيف و نارسا بوده است. زيرا که به نيمي از رشد 5/14 برنامه ريزي شده هم دست نيافته است. اين بخش در طول برنامه اول رشدي معادل 2/5 درصد داشته است(مطهري،1374: 407).

در اين برنامه حمايت دولت از تک سازي و ساخت و سازهاي انفرادي جاي خود را به حمايت از انبوه سازي و تشويق بخش خصوصي به توليد مسکن داد(امکچي،1379: 2).

برآوردها نشان مي دهد که اهداف کمي برنامه اول از لحاظ تعداد واحد مسکوني حدود 8/72 درصد و سطح زير بنايي توليد شده حدود 2/152 درصد تحقق يافته است (دفتر تعاونيهاي عمران و مسکن و وزارت تعاون، 1380: 5).

در برنامه دوم، در بخش مسکن به انبوه سازي و کوچک سازي توجه شد و عملاً انبوه سازي محور تنظيم سياستهاي اين برنامه قرار گرفت. پيش بيني احداث مسکن در برنامه دوم معادل 000/640/2 واحد مسکوني در مناطق شهري و روستايي با زير بناي 243 ميليون متر مکعب بود که بيشتر آن سهم بخش خصوصي بود(حسيني،1380: 12). در برنامه سوم ميزان دخالت دولت در توليد مسکن به صورت محدود و در قالب    ساخت و ساز مسکن استيجاري است که قرار است ميزان اين دخالتها در سال پاياني برنامه در ساخت و ساز مسکن به صفر برسد. نياز به توليد مسکن تا پايان برنامه سوم حدود 3 ميليون واحد مسکوني بود. برخي از سياستهاي راهبردي اين برنامه عبارتند از: ايجاد امنيت سرمايه گذاري در بخش مسکن، استفاده از ابزار انتشار اوراق مشارکت، حرمت به سوي کاهش قيمت تمام شده مسکن از طريق تشويق کوچک سازي و انبوه سازي، بهينه از زمين، جذب سرمايه گذاري خارجي، کاهش تصدي گري دولت. راهبردهاي اساسي برنامه دوم توسعه مسكن، محور دو هدف اصلي شكل گرفته است:

الف) استفاده بهينه از توان توليد مسكن

ب) تأمين مسكن اقشار آسيب پذير

سياستهاي محقق كننده هدف اول عبارتند از:

الف) سياستهاي اعتباري        ب) سياستهاي زمين        ج) سياستهاي تنظيم بازار

اين سيستمها از طريق تشويق پس انداز، انبوه سازي و كوچك سازي، استفاده بهينه از توان توليد را تضمين مي كنند. راهبردهاي مناسب براي رسيدن به هدف تأمين مسكن اقشار آسيب پذير عبارتنداز:

الف) تأمين مسكن اجتماعي و تشويق مسكن حمايتي

ب) تأمين و تشويق توليد مسكن استيجاري

ج) پرداخت يارانه( رفيعي،1376: 5).

 

          جدول شماره (2-1) سياست هاي ناظر به توليد مسكن حمايت شده و مسكن اجتماعي

 

راه ها، چالش هاي آينده

مشكلات

– تشويق تعاوني هاي توليد مسكن و تعاوني هاي صنفي به توليد مسكن حمايتي

– شناسايي گروه هاي نيازمند برحسب مشاغل و از طريق تعاوني هاي شغلي

– سپردن و واگذاري خانه هاي اجتماعي براي اجاره به خانوارهاي بسيار كم درآمد مشاغل غير رسمي به شهرداري و مؤسسات عمومي

– توليد مسكن حمايتي

– نبود راهكارهايي ويژه براي تشويق هر چه بيشتر توليد مسكن حمايتي و توليد مسكن اجتماعي

– نبود انگيزه براي توليد كننده بخش خصوصي

– نبود راهكارهاي مناسب براي ثبت و شناسايي نيازمندان واقعي

– ناهماهنگي استانداردهاي مسكن اجتماعي با مقررات ساخت و ساز شهري

– جابجايي بهره مندان اوليه با خانوارهاي گروه درآمدي بالاتر

 

 

( رفيعي،1376: 5).

 

جدول شماره (2-2)سياستهاي تامين زمين :

مشكلات راه حل ها ، چالشهاي آينده
ـ كاهش حجم واگذاريها ي زمين

ـ كاهش عرضه زمين هاي قابل عرضه درون شهري

ـ كمبودمنابع مالي و فني براي آماده سازي

ـ مشكلات در راه ايجاد توسعه شهر هاي جديد

ـ تدوين برنامه هاي جامع براي واگذاري زمين با در نظر داشتن اثرات آن بر قيمت زمين و توسعه هاي شهري

ـ تطبيق استانداردهاي آماده سازي زمين با توان مالي منتفع شوندگان

ـ بررسي و بازنگري در برنامه ريزي شهرهاي جديد

ـ ايجاد و هماهنگي بين سياست هاي اقتصادي كلان توسعه شهري و تامين مسكن

ـ وحدت برنامه ريزي و مديريت توسعه زمينهاي شهري دولتي و خصوصي

ـ ايجاد و هماهنگي بين سياست هاي زمين و سياست هاي مالياتي.

( همان منبع، 5).

 

 

 

 

 

جدول شماره (2-3) سياست هاي اعتباري مسكن

مشكلات

راه حلها،چالشهاي آينده
ـ كمبود اعتبارات بانكي در مسكن و نوسانات آن

ـ كمبود گرايش و تمايل بانكهاي غير تخصصي به اعطاي وام هاي مسكن

ـ افزايش سهم وامهاي خريد نسبت به وام ساخت

ـ نبود انطباق و هماهنگي زماني لازم بين تحولات ميانگين قيمت مسكن و ميانگين وام

ـ پرداخت حق الثبت بسيار بالا براي وامهاي خريد

ـ تمايل گيرندگان انبوه ساز به ساخت واحدهاي بزرگ و دوري از ساخت مسكن اجتماعي در مناطق شهري خاص مانند تهران

ـ محدوديت گزاران ، انبوه سازان را كه به طور عمده بدون سپرده وام مي گيرند در نوبت قرار مي دهد.اعتبارات به همراه تعهد به پرداخت وام به سپرده

ـ تشويق سپرده گذاران

ـ تشويق بانكهاي غير تخصصي به اعطاي وام مسكن از طريق ايجاد نرخ سود مثبت براي وام هاي مسكن و قابل رقابت بودن آن با ساير وام ها

ـ ايجاد تعادل بين دوره انتظار وام ها، متوسط وام پرداختي و دوره باز پرداخت وام

ـ كاهش حق الثبت براي وام هاي خريد

( همان منبع، 6).

جدول شماره (2-4)سياستهاي مسكن اجاره اي

مشكلات راه حلها ، چالشهاي آينده
ـ نبود انگيزه در بخش خصوصي براي توليد مسكن

ـ نبود مقررات و قوانين مشوق و مصوب

ـ نبود سياست هاي اجرايي در اين زمينه

ـ تسريع و بازنگري و تصويب قوانين مربوطه

ـ تدوين سياست هاي اجرايي

ـ جلب مشاركتهاي مردمي، موسسات عمومي و شهرداريها در توليد و بهره برداري از واحد هاي استيجاري

ـ آگاه سازي و ايجاد فرهنگ اجاره داري

ـ ايجاد هماهنگي بين سياست هاي تامين مسكن و سياست هاي مالي

( همان منبع، 6).

– مسكن در برنامه سوم توسعه اقتصادي ، اجتماعي و فرهنگي ايران (1383ـ1379):

طي دهه 75-1365 در روند افزايش توليد ساليانه مسكن از يك جهت، گرايش حاكم بر كاهش تقاضا از جهت ديگر ، كليه شاخص هاي مسكن بهبود چشمگيري داشته است.  بطوري كه واحدهاي مسكوني در ابعاد كوچكتر و با كيفيتي مطلوبتر از دهه قبل احداث شده اند.  زير بناي يك واحد مسكوني از 149 متر در سال1365 به 124 متر در سال 1376 تقليل پيدا كرده است. با توجه به اتخاذ سياست اجرا شده در برنامه عمراني دوم تحت عنوان«پاك»[1] حد متوسط زمين براي يك واحد مسكوني از 205 متر مربع در سال 1365 به 125 متر در سال 1375 رسيده است. حمايتهاي مالي دولت از احداث واحدهاي مسكوني در انطباق با مدل مصرف مسكن و آماده سازي اراضي از جمله اقدامات و روندهاي ديگر قابل ذكر است. گرايش حاكم ديگر در اين بخش، ثابت بودن ميزان سرمايه گذاري از كل درآمد ملي، در حد 5 درصد در دهه75ـ1365 بوده است.  همچنين نسبت سرمايه گذاري دولتي، از كل سرمايه گذاري مسكن روندي كاهش را طي كرده و از 6/4 درصد در ابتداي دهه به 2 درصد در انتهاي دهه مورد نظر تقليل يافته است.  هم زمان با اين تحولات سهم هزينه مسكن از كل هزينه خانوار افزايش يافته، در مناطق شهري از 30 درصد به 33 درصد در مناطق روستايي از 13 درصد به 14 درصد تغيير يافته است.  اين افزايش سبب شده كه تعداد خانوارهايي كه قادر به تامين مسكن ملكي بوده اند،كاهش يافته و تامين مسكن براي گرو ههاي كم درآمد مشكل تر گردد.

تامين مسكن در برنامه سوم در شرايط بهبود، حفظ، يا افزايش شاخص تراكم خانوار در مسكن به ميزان سرمايه گذاري در بخش مسكن، مدل ساخت(متوسط سطح زير بناي مسكن) و ديگر عوامل موثر در عرضه و تقاضا مسكن بستگي دارد.  پيش بيني آينده بخش مسكن با فرض تداوم شرايط كنوني و نوعاً كوتاه مدت و يا بر مبناي ادامه روند هاي بلند مدت طبعاً از ديدگاه چشم انداز آينده گزينه هاي متفاوتي را مطرح مي سازد اما به هر حال بر اساس هر يك از اين دو فرض بخش مسكن در سال 1383(پايان برنامه سوم )با افزايش تراكم خانوار در مسكن روبرو خواهد بود.  اگر چه اين افزايش، كمتر از يك درصد بوده و شاخص را از 15/1 كنوني، در بدترين حالت به23/1خانوار در واحد مسكوني افزايش خواهد داد.

2-10- چالشهاي آينده بخش مسكن

ـ ايجاد تعادل بين درآمد خانوارهاي شهري با قيمتهاي روز مسكن.

ـ هماهنگي بين سياست هاي بخش مسكن و سياست هاي توسعه شهري، منطقه اي.

ـ استفاده از اراضي شهري ( احياي بافتهاي فرسوده، تغيير و اصلاح كاربريهاي نامناسب شهري، اطلاح قوانين و مقررات ساخت و ساز، تدوين قوانين مالياتي در مورد زمينهاي باير شهري)، همسو با هدف هاي كوچك سازي و انبوه سازي.

ـ هماهنگي بين سيستم هاي توسعه مسكن با الزامات زيست محيطي و حفظ منابع طبيعي (تبديل باغ ها و زمين هاي كشاورزي به مسكن، آلودگي ناشي از سرمايش و گرمايش سكونت گاهها، آلودگي هاي ناشي از حجم رفت و آمدهاي درون شهري).

– مشاركت نهادهاي مردمي ( شهرداريها و شوراهاي شهر و استان ) و دستگاه هاي منطقه اي در فرايند تأمين مسكن و عمران شهري.

– تشكل هاي صنفي سازندگان مسكن و شكل گيري صنعت ساختمان سازي حرفه اي.

– مشاركت بخش خصوصي در اجراي برنامه هاي آماده سازي و عرضه زمين هاي شهري و نوسازي مناطق فرسوده.

2-11- سياستهاي راهبردي:

الف) ايجاد امنيت سرمايه گذاري در مقياس هاي كلان و انبوه سازي به منظور جذب هر چه بيشتر سرمايه هاي داخلي و خارجي، توأم با اتخاذ فناوري هاي مطلوب و دست يابي به صنعت ساختمان سازي كارا.

ب) حمايت از توليد كنندگان واحدهاي مسكوني كوچك با تأكيد بر مجتمع سازي و انبوه سازي و همچنين حمايت از ايجاد تشكل هاي صنفي و مؤسسات مالي در راستاي تأمين مسكن اقشار كم درآمد، آسيب پذير و روستاييان كشور.

ج) هماهنگ كردن سياست هاي مالياتي و اعطاي يارانه با سياستها و شرايط عرضه و تقاضاي مسكن، همراه با ترويج فرهنگ بيمه در ساختمانهاي مسكوني.

د) كاهش تصدي دولت همزمان با تقويت نهادهاي محلي ( دستگاه هاي استاني و شهرداري ها ) براي مشاركت در مديريت برنامه ريزي تأمين مسكن، برنامه ريزي بازار زمين شهري ( شامل زمين هاي دولتي )، ترويج فرهنگ استيجاري و تقويت و تكميل زنجيره شركت هاي تعاوني مسكن(سازمان برنامه و بودجه، 1378: 308-299).

پس انداز، انبوه سازي و كوچك سازي[1]

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها