سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

ديدگاههاي مختلف در رابطه با مسكن

ديدگاههاي مختلف در رابطه با مسكن

اگر مسكن به عنوان يك كالاي غير منقول فرض شود مي تواند داراي دو ارزش متفاوت در جامعه داشته باشد. الف – ارزش مصرفي ب- ارزش مبادلاتي.  كلمه ارزش اغلب به دو معنا به كار مي رود.  زماني بيان كننده كارايي و موارد استفاده يك شيء است و گاهي گوياي قدرت خريدي است كه داشتن يك شيء براي صاحبش ايجاد مي كند.  ديدگاههاي مختلف در رابطه با مسكن مي تواند يكي از ارزشهاي ذيل را داشته باشد:

الف) افراد ساكن مسكن: غالبا‏ً افراد ساكن با توجه به نيازها و سليقه هاي خود به مسكن به عنوان كالا‌ئي كه ارزش مصرفي دارد نگاه مي كنند.  اين افراد ممكن است يا اجاره نشين يا مالك خانه باشند ولي از آنجا كه مسكن وسيله اي است براي حفظ دارائي و ثروت مي تواند براي اين افراد ارزش مبادلاتي نيز پيدا كند.

ب) واسطه ها ( بنگاه هاي معاملات املاك ) در بازار مسكن براي كسب ارزش مبادلاتي فعاليت مي كنند و به ارزش مصرفي توجهي ندارند.

ج) مالكان: آن دسته از افرادي كه فقط براي اجاره دادن و به دست آوردن سود صاحب خانه مي شوند، فقط به ارزش مبادلاتي مسكن توجه دارند و همواره خانه را كالائي براي معامله در نظر مي گيرند.

د) سازندگان: كه در كار توليد مصرفي مسكن هستند تا از اين طريق به ارزش مبادلاتي دست پيدا كنند.

ه) مؤسسات مالي: تنها زماني به مسكن توجه مي كنند كه آن را سود آورد تر از ساير بخشهاي اقتصادي تشخيص دهند.  در آن صورت در بخش مسكن سرمايه گذاري كرده و اساساً به ارزش مبادلاتي آن توجه دارند.

و) نهادهاي دولتي: بيشتر به ارزش مصرفي مسكن نظر دارند و در مواقعي كه مسكن در جامعه دچار كمبود شود وارد عمل مي شوند(هاروي، 1379: 85).

نگرشها و ديدگاههايي که در مورد مسکن وجود دارد به دو دسته عمده اقتصادي و اجتماعي تقسيم مي شود. اين نگرشها عبارتند از :

ديدگاههاي اقتصادي عبارتند از :

اقتصاد نئو کلاسيک، اقتصاد بازار مسکن، نگرش اقتصاد برنامه ريزي شده مسکن، نگرش مسکن در اقتصاد خرد و کلان، نگرش  سياستهاي اعتباري بانگاهي به عرضه و تقاضاي مسکن و نگرشهاي فضايي اجتماعي مسکن که در ذيل به اختصار  در موردآنها بحث خواهد شد.

    2-3-1- مسكن در اقتصاد كلان

در كشورهايي با اقتصاد بازار بخش مسكن پسمانده عوامل توليد را دريافت مي كند.  در زمان شكوفايي اقتصاد، تقاضا براي عوامل توليد، سرمايه نيروي انساني و مصالح، در بخشهاي اقتصادي با بازده زياد، افزايش يافته و به ناچار سهم بخش مسكن از منابع توليد كاهش مي يابد.  از سوي ديگر در دوره هاي رکود اقتصادي، در نتيجه کاهش فعاليت ساير بخشهاي تقاضا براي عوامل توليد كاهش يافته، مازاد عوامل توليد در بخش مسكن جذب شده و سهم بخش مسكن در اقتصاد ملي افزايش مي يابد.  بدين ترتيب بخش مسكن در مواقع ركود « تعديل كننده »‌ و ضربه گير اقتصاد ملي به شمار مي آيد.  مسكن به عنوان كالايي بادوام و سرمايه بر و نيز از آن جهت که ميزان کارآيي افراد خانوار را بالا مي برد، مي توان کالايي سرمايه اي بشمار آورد.  بدين معنا اين بخش، بخش زير بنايي محسوب مي شود. در حقيقت سهم بهينه سرمايه گذاري در مسكن تابعي از مرحله توسعه اقتصادي- اجتماعي جامعه، رشد توليد ناخالص ملي، وضعيت مسكن در شروع دوره برنامه ريزي و اولويتهاي خاص اقتصادي، اجتماعي و سياسي هر كشور است. بدين لحاظ ارائه رقمي ثابت و كلي براي اين بخش، به عنوان سهم بهينه براي تمامي كشورها عملي و مطلوب نيست (آشنه در،1378: 88-89).

2-3-2- مسكن در اقتصاد خرد:

از ديدگاه اقتصاد خرد تمامي فعاليتهاي اقتصادي در بازار و از طريق رويايي عرضه و تقاضا انجام مي گيرد. بازار مسكن از بازار بسياري از كالا هاي ديگر پيچيده تر است.  در واقع دو  بازار وجود دارد: يكي بازار فروش كه امكانات مالي، عوامل فرهنگي و اجتماعي و ساير عوامل در آن مؤثرند و ديگري بازار اجاره براي مدت معين وجود اين دو بازار باعث شده است كه تخمين ميزان تقاضاي مؤثر در هر زمان دشوار شود.  چون در آمد بيشتر لزوماً‌ نشان دهنده تقاضا براي خريد مسكن نيست و مي تواند با تصرف مسكن به شكل اجاره با درآمد اضافي به سمت خريد ساير كالاهاي مصرفي گرايش يابد.  در بازار مسكن چهار روش براي عرضه در نظر گرفته مي شود:

الف )ساختن: در اين روش سرمايه و زمين تركيب شده و يک واحد مسكوني ساخته مي شود.

نگهداري: حفظ و جلوگيري از پايين آمدن كيفيت مسكن توسط كاربرد تدريجي سرمايه.

ب )تعميرات: كاربرد تصادفي سرمايه براي ايجاد ارتقاء و كيفيت واحدهاي مسكوني.

ج)تغييرات: خانوارها در بازار مسکن هيچ گاه واحد مسكوني ايده ال خود را نمي توانند بيابند، در نتيجه واحدي را خريداري نموده و آنرا مطابق با سليقه خود تغيير مي دهند.

در خصوص تقاضاي مسكن زماني كه خانوار يك واحد مسكوني را خريداري يا اجاره نمايد نه تنها يك واحد فيزيكي را بدست آورده بلكه به همراه آن ثبات فضايي، يك نوع همسايگي و مجموعه اي از خدمات عمومي و التزامات مالياتي را كسب كرده است.  نوع واحد مسكوني يك خانوار به درآمد و مشخصات جمعيتي آن خانوار و قيمتهاي نسبي بستگي دارد.  محل آن نيز شديداً به محل كار اعضاي خانوار وابسته مي باشد(همان منبع، 89).

2-3-3-  نگرش اقتصاد نئو کلاسيک

در اين مکتب بيشترين سود براي مصرف کننده و بيشترين نفع براي توليد کننده است که از طريق عامل رقابت که تنظيم کننده و متعادل کننده توليد با مصرف است به دست مي آيد. در اين مکتب در کاربري زمين بر آزادي انتخاب خانوار و بنگاهها تأکيد مي شود و عدم کنترل و محدوديت مورد نظر است. عقايد نتئوکلاسيک اساساً در ارتباط با ارزش زمين و توزيع آن در سطح شهر است به طوري که با فاصله گرفتن از مرکز شهر اجاره بها سير نزولي پيدا مي کند(يزداني،1379: 15).

2-3-4-  نگرش اقتصاد بازار

اساس و مبناي فكري اين ديدگاه با نظريه « آدام اسميت » شروع مي شود كه اعتقاد به حداقل دخالت دولت در امور اقتصادي دارد.  در اقتصاد اسميتي، همه امور همچون تخصيص منابع و ميزان و كيفيت توليد كالاها را دستهاي نامرئي بازار تعيين مي كند(يزداني، 1379: 9).  طرفداران اين ديدگاه مسأله مسكن را نيز مانند ساير مسائل اقتصادي به مكانيزم بازار سپرده و معتقدند كه دولت نبايد در اين مورد دخالت كند.  دراين ديدگاه كنترل هاي حكومتي در امر توزيع مسكن و نيز در مورد قواعد و محل استقرار ساختمان هاي جديد به عنوان تجاوز به قلمرو و مالكيت خصوصي تلقــي مي گردد و اصل به اين است كه بازار آزاد به طور طبيعي كارآ و عادلانه عمل كرده و تا آنجايي كه امكان پذير است فعاليتهاي مربوط به مصرف و مبادله مسكن بايد بوسيله افراد يا بنگاههاي خصوصي صورت گيرد(دهقان، 1380: 20 ). در اقتصاد بازار زمين و مسكن به صورت كالائي مطرح هستند كه همواره تحت يك بازار خصوصي تخصيص مي يابند.  نظريه هايي كه در اين رابطه وجود دارد عبارتند از:

الف) نظريه برزن هاي شهري برگس:

اين نظريه يکي از كهن ترين نظريات مبتني بر بوم شناختي اجتماعي است و معتقد است كه در گسترش شهر فرايند بخشايشي روي مي دهد كه افراد و گروهها را جابجا نموده و تقسيم مي كند و مكان سكونت و اشتغال افراد ساكن را تغيير مي دهد در اين نظريه افراد و گروههاي اجتماعي براي دست يابي به مسكن به رقابت مي پردازند و تحت مسير چيرگي تازش و جانشيني به سكونت گاه مورد نياز خود دست مي يابند.

ب) نظريه هاي اجاره:

در اين نظريه اين اعتقاد وجود دارد كه تمامي افراد تمايل دارند كه در نزديكي مركز شهر سكونت گزينند؛ زيرا هزينه حمل و نقل در آن پايين است.  اين باعث بالا رفتن ارزش زمين در نزديكي مراكز شهري مي شود.  اكثر افراد كم در آمد مايل هستند كه در اين مناطق زندگي كنند و افراد پردرآمد به دليل داشتن وسايل نقليه شخصي و همچنين بخاطر فرار از آلودگي و شلوغي مناطق دور از مراكز شهري را براي زندگي انتخاب مي كنند.  براي از بين بردن هزينه هاي اجاره و قيمت زمين و مسكن در مراكز شهري دو عامل وجود دارد  يكي كاهش مساحت زير بنا درساختمانها و ديگري بالابردن تراكم در اين مناطق مي باشد كه به علت ارزش بالاي زمين آرام آرام شاهد چيرگي فعاليتهاي تجاري ، اداري در نواحي مسكوني مي شود(عبدي دانش پور، 1378: 38).

2-3-5-  نگرش اقتصاد برنامه ريزي شده

در اين ديدگاه اعتقاد بر اين است كه كالاهاي معيني داراي اهميت اجتماعي زيادي هستند و دولت بايد يك حداقل استانداردي را براي هر شخص تضمين كند.  در اين ديدگاه انتفاع به عنوان محرك و هدف فعاليتها در زمينه مسكن كنار گذاشته مي شود و بخش مسكن جزء جدايي ناپذير سيستم عمومي برنامه ريزي و مديريت اقتصادي مي گردد واز هدفهاي كلي توسعه اجتماعي، اقتصادي تبعيت مي كند.  دولت به شكلهاي مختلف و از برنامه ريزي عمومي در مقياس كشوري، منطقه اي و محلي است(دهقان، 1380: 21). نظريه اي كه در اين ديدگاه مي توان ذكر كرد نظريه شهر سوسياليستي است كه در اينجا به چگونگي پيدايش و اهداف آن پرداخته مي شود.

2-3-6-  نگرش اقتصاد سياستهاي اعتباري

در بخش مسکن به دليل اينکه هزينه توليد يک واحد مسکوني يا هزينه خريدآن نسبتاً بالاست، اعطاي اعتبارات دولت مي تواند به رونق هر چه بيشتر اين بخش کمک مي کند. به عبارت ديگر در بخش مسکن، عرضه و يا ترغيب تقاضا نياز به اين دارد که دولت به اين بخش شوکهايي وارد کند اين شوکها از جانب دولت مي تواند از طريق سياستهاي اقتصادي صورت گيرد که در اين راستا مي توان سياستهاي اعتباري دولت را نام برد.

2-3-7-  نگرشهاي فضايي اجتماعي مسکن

علاوه بر نگرشهاي ارائه شده در مورد مسکن مي توان به نگرش فضايي اجتماعي مسکن نام برد که اين نگرش ها را مي توان در بخشهاي زير دسته بندي کرد.

الف) نگرش اکولوژيکي. ب) نگرش ساخت عمومي شهر ج) مدل ساختار شهري آمريکايي لاتين د) نگرش ساخت منطقه اي واحد هاي مسکوني که در ذيل به توضيح هر کدام از اين نظريات پرداخته مي شود.

2-3-7-1-  نگرش بوم شناسي

در اين نظريه بنيانگذاران مکتب شيکاگو معتقدند که گروههاي شهري با هر پايگاه اجتماعي و اقتصادي و قومي مانند گونه هاي گياهي با حرکت به سوي تعادل و توازن، همه مراحل اکولوژيک را در زيستگاه خودش در طول زمانه طي مي کند. اکولوژي شهري شيکاگو از دو ديدگاه داروينيسم اجتماعي و اقتصادي نئوکلاسيک متأثر است. رابرت پارک معتقد است که انسانها در جهت تأمين فضا همانگونه رقابت مي کنند که گياهان در طبيعت براي تأمين خاک و نور رقابت مي کنند. بهترين جاها به مناسبترين انواع تعلق مي گيرد، قابل دسترس ترين مکانهاي مرکزي را در شهرهاي آمريکايي مؤسسات بزرگ اشغال مي کنند، اراضي مسکوني جديد جادار حاشيه اي مالکين با درآمد بالا به دست مي آورند و فقرا بايد خود را با مکانهاي نامناسب  سازگار کنند.

2-3-7-2-  نگرش ساخت عمومي شهر

اين ديدگاه توسط رابرت ديکنسون[1] مطرح شده که شهر به اين محدوده تقسيم مي شود. الف) منطقه مرکزي شامل مرکز و بخش قديمي شهرها که مجموعه اي از مراکز عمده فروشي، خرده فروشي، تجاري و اداري و بخشي از واحدهاي مسکوني است. ب) منطقه مياني، شامل يک منطقه مسکوني متراکم که صنايع سبک و کوچک را در خود جاي داده است. ج) منطقه بيروني که اصولا به عنوان يک منطقه مسکوني به شمار مي آيد. اين منظقه، منطقه اي باز با فضاي پر وسعت و پارکهاي عمومي است.  د) در حاشيه شهرها با مرزهاي دهشهر، يک منطقه بيروني شهر است که يک حوزه پر وسعت روستايي به شمار مي آيد و با توسعه شهر، مناطق مسکوني به سوي منطقه بيروني پيش رفته و صنايع جديد در مسير راههاي ارتباطي مهم و در اطراف شهرکها و روستاها ايجاد مي شوند(شيعه،1377: 99).

2-3-7-3-  نگرش مدل ساختار شهري

اين مدل توسط گريفين وال فورد[2] در سال 1980 معرفي شده است که چهارچوب شهر را ترکيبي از قطاعها و حلقه ها را به وجود آورده که قلب شهر از يک مرکز تجاري شهر فعال و در حال رشد تشکيل شده است. از مرکز به سوي خارج شهر يک هسته تجاري، صنعتي که به وسيله قطاع مسکوني طبقه نخبگان احاطه شده است. که در واقع گسترش از مرکز تجاري شهر است. همچنين در داخل قطاع هسته اي – سر طوقه که خصوصيات سنتي آمريکاي لاتين را منعکس مي کند، سکونتگاه افراد کم بضاعت که اکثريت ساکنان را تشکيل مي دهد، طوقه پختگي و بلوغ که جاذب طبقات متوسط است و در طوقه بعدي مسکن گزيني نسبتاً کمتر است و در داخل آن آلونکها و نواحي ناهنجار پخش شده است.

2-3-7-4-  نگرش ساخت منطقه واحدهاي مسکوني

ساخت منطقه واحدهاي مسکوني توسط جيمز وانس[3] مطرح شد. او معتقد است منطقه جديد مسکوني در نقاطي به وجود مي آيند که هيچ گونه مرکزيت تجاري و خرده فروشي ندارند. منطقه جديد مسکوني از بخش مرکزي شهرها بيشتر فاصله دارند و معمولا يک واحد خوديار است و همه پايگاه اقتصادي افراد، پايگاه و شخصيت خانوادگي و پايگاههاي مذهبي و نژادي اساس کار تحليل اجتماعي و اقتصادي سياستهاي اساسي دولت(شيعه، 1377: 99).

2-3-7-5- نظريه شهر سوسياليستي:

نظام سوسياليستي برپايه نظريات و تفكرات كارل ماركس و انگلس[4] به وجود آمده است.  ماركس معتقد است كه پيدايش تضاد ميان ابزار توليد و روابط توليدي تاريخ بشر را از مراحل جوامع اوليه برده داري، فئوداليسم و سرمايه داري عبور داده و به سوي سوسياليسم و كمونيسم پيش مي برد(تفضلي،1375: 35 ). ويژگيهاي مهمي كه اين نظام از آن تبعيت مي كند عبارتند از:

الف) مالكيت همگاني.

ب) دولت آلت دست سرمايه داران نيست.

ج) دولت تسلط كامل به بازار دارد.

د) تضادي بين شهر وروستا در اين نظام وجود ندارد.

در اقتصاد سوسياليستي اين عوامل حاكم به بازار آزاد مسكن وجود ندارد. تفكر حاكم تمايل به ايجاد تعادل و هم شكلي در بين نواحي مسكوني شهر دارد و اين سبب مي شود كه ديگر فرايند تخصيص مسكن بيش از آنكه اقتصادي باشد ماهيت سياسي پيدا كند و تخصيص مسكن به نحوي باشد كه نواحي مسكوني عاري از تفاوت طبقاتي باشد.  تنها تفاوت و جداگري برمبناي اندازه خانوار است(عبدي دانش پور، 1378: 38).

2-3-7-6- نظريه توسعه پايدار شهري:

واژه توسعه پايدار اولين بار به طور رسمي برانت لند[5] در سال 1987 در گزارش آينده مشترك مطرح نمود(زياري،1383: 16). اين واژه در مفهوم كلي يعني برآورده كردن نيازهاي نسل حاضر بدون اينكه نيازهاي نسل آينده را به مخاطره بيندازد. ( Mukoko, Samba, 1996:265)  « نظريه توسعه پايدار شهري حاصل بحثهاي طرفداران محيط زيست درباره مسائل زيست محيطي بخصوص محيط زيست شهري است كه به دنبال نظريه توسعه پايدار براي حمايت از منابع محيطي ارائه شد.  در اين نظريه به موضوع نگهداري منابع براي حال و آينده از طريق استفاده بهينه از زمين و وارد كردن كمترين ضايعات به منابع تجديد ناپذير مطرح است(پاپلي يزدي و رجبي سناجردي، 1382: 340).  اين نظريه محيط زيست و فضاي سبز و جامعه گياهي و جنگلي، تراكم متوسط در حومه هاي شهري و شهرهاي كوچك، كاهش فواصل ارتباطي، ايجاد اشتغال محلي، توسعه متنوع مساكن در مراكز اشتغال، توسعه شهرهاي كوچك براي كاهش اتكا به شهرهاي بزرگ، ساختار اجتماع متعادل، حمل ونقل عمومي و كاهش ترافيك جاده اي و توزيع منابع را توصيه مي نمايد(زياري،1381: 18).  همچنين راه رسيدن به اين اهداف را با برنامه ريزيهاي شهري، روستايي، ناحيه اي و ملي كه برابر با قانون، كنترل كاربريها و كنترل بيشتر در شهر و روستاست مي داند و به نقش دولت در اين برنامه ريزيها اهميت بسياري مي دهد.  معتقد است دولت بايد از محيط زيست شهري حمايت همه جانبه اي كند(همان منبع،18).

اصول ومباني توسعه پايدار شهري مي تواند به سه روش مختلف در بهبود محيط زيست مسكوني به كار رود: الف) با اعمال توسعه متراكم با ساختمان هاي كوتاه مرتبه؛ ب) با نوآوري در تدوين اصول تفصيلي طراحي شهري؛ ج) با ايجاد فرمي از شهر كه استفاده از انرژي را تضمين كند.  هر كدام از اين روش ها داراي معايب و مزاياي مشخص مي باشند.  برخي از معماران و هواداران محيط زيست خواستار خلق شكل شهري بسيار فشرده و از لحاظ بصري به هم چسبيده هستند(چايلد،1379: 50).  براي روشن شدن مفهوم شهر فشرده لازم است كه ابتدا به طور اجمالي تئوري شهر فشرده بيان شود.

2-3-7-7- تئوري شهر متراكم ( فشرده )[6]

« پايداري تنها از طريق هدايت توسعه بر گستره هاي موجود شهري امكان دارد و نه گسترش شهر به سوي پيرامون و زمينهاي زراعي و تنها از طريق افزايش تراكم قابل دسترسي است(برتن و همکاران،1379: 52).  اين ايده كه در كنفرانس بين المللي توسعه و محيط زيست در ريودوژانيرو در سال 1992 مطرح گرديد، منجر به شكل گيري تئوري شهر متراكم ( فشرده ) شد.  « حمايت از شهر فشرده در پاسخ به نگرانيهاي ناشي از تأثيرات مدل هاي پراكنده توسعه در زمينه هاي سياسي و زيست محيطي به صورت وسيعي افزايش يافته است.تازگي و تنوع شهر فشرده، كيفيت زندگي بالاتري را براي كليه شهروندان فراهم مي كند، مسافت هاي كوتاهتر و الگوهاي حمل و نقل پايدارتر، نتيجتاً كاهش در مصرف انرژي و ميزان آلودگي را در بر خواهد داشت.  همچنين گسترش كنترل شده، در محدوده مناطق شهري، از اتلاف زمينهاي زراعي جلوگيري خواهد كرد(حسين زاده دلير، 1378: 195).

دو مزيت زيست محيطي اصلي كه در مورد شهر فشرده ذكر شده عبارت است از:

الف)جلوگيري از اتلاف زمين هاي زراعي

ب) بهره وري در زمينه انرژي كه مي تواند با تراكم بالا و كاهش گستره هاي شهري در سطح افقي از مصرف انرژي در بخش حمل و نقل و متعاقب آن آلودگي ناشي از آن بكاهد.

« برپائي يك شهر پرتراكم مي تواند از طريق افزايش تراكم ساختماني، تغيير در فرم ساخت، و يا از راه افزايش تراكم فعاليت ها، عملي گردد.  هر كدام از اين فرايندها در برگيرنده تقدم و تأخر نامحدود در مقوله هاي مختلف هستند.

[1] R. Dickinson

                                                                                                                     Grifien val ford                                     [2]

[3] James vanes

[4]Marks & Engeles

[5]Brant Lnad

                                                                                                                                     Compact City            [6]

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها