تحلیلی بر ويژگي ذاتي زمين و بازار زمين شهري

ويژگي هاي منحصر به فرد زمين شهري

زمين و ساختمان کالاهايي هستند که هيچکس نمي تواند بدون آنها زندگي کند؛
زمين به نسبت کم مبادله شده و به ندرت دست به دست مي شوند؛^{^[1]}
زمين فنا ناپذير است درنتيجه… علاوه بر استفاده هاي گوناگون، امکان ذخيره کردن ثروت را نيز فراهم مي آورند،… به عبارتي يک فرد از دو جهت ممکن است به دارايي و ثروت دلبستگي داشته باشد؛ ارزش مصرفي فعلي و آينده و ارزش مبادلاتي حال و آينده دارايي اش؛
هرچند که مبادله در بازار در يک لحظه خاص انجام مي شود ولي مصرف آن بتدريج و در طول زمان انجام مي گيرد؛
زمين داراي مصارف گوناگوني است که هيچ يک نسبت به ديگري مانعه الجمع نيست （هاروي，1376ص.159-160）
زمين به ويژه آن قسمت هايي که داراي کاربري هاي خدمات عمومي هستند يک نوع کالاي عمومي ناخالص به شمار مي رود. اين ويژگي ها برنامه ريزي زمين شهري را دشوار مي سازد:

ويژگي هاي بازار زمين شهري

عرصه و تقاضا نيروهايي هستند که اساس تخصيص منابع در يک بازار را شکل مي دهند… به خاطر اينکه بازار يک مجموعه روابط همواره در حال تغيير است – که در آن بازيگران به شرايط در حال تغيير واکنش نشان مي دهند- قيمت بالاتر يک کالاي خاص، تعداد کمتر خريداران را به همراه دارد و اگر قيمت خيلي پايين باشد، فروشنده بعيد است بفروشد… عرضه کنندگان اغلب مي خواهند مقدار بيشتري از يک کالا را توليد کنند اگر قيمت بالاتر باشد(بخاطر اينکه اين امر براي آنها پرسودتر است)، اگر قيمت ها پايين باشد(وکم سودتر)برعکس. زمانيکه کميت کالاي عرضه شده در يک بازار با کميت تقاضاي خريداران برابر باشد گفته مي شود بازار متعادل است و تعادل بين عرضه و تقاضا برقرار است. در علم اقتصاد زماني بازار کارآمدتر در نظر گرفته مي شود که به تغييرات عرضه و تقاضا سريعاً واکنش نشان دهد. بازار زمين اغلب زمان مي طلبد تا به شرايط در حال تغيير واکنش نشان دهد و همين امر باعث مي گردد بازار زمين در کوتاه مدت ناکارآمد شود （Kihatoet al.，2010p.5）…در اين ارتباط چند نکته راهبردي وجود دارد که عبارتند از: شکل ‏1‑1: وضعيت عرضه و تقاضا در بازار زمين شهري （Kihatoet al.，2010p.6） 1-1-3 انعطاف پذيري عرضه و تقاضا: انعطاف پذيري به اين برمي گردد که خريداران و عرضه کنندگان چگونه به تغييرات قيمت عکس العمل نشان دهند. تقاضا براي نيازهاي لوکس مي تواند کاهش يابد درصورتيکه قيمت آن کالاها افزايش يابد. بخاطر اينکه اين خريدها ضروري نيستند و مي توانند بعداً انجام شوند. ما به نوعي مي گوييم تقاضا براي اين کالاها، انعطاف پذيري بالايي دارد. تقاضا براي اين کالاها مي تواند از بالا به پايين و متناسب با جهش قيمت کاهش پيدا کند. به بياني ديگر، تقاضا براي ضرورياتي چون غذا، آب و سرپناه، انعطاف ناپذيرند – چرا که در اين کالاها علي رغم افزايش قيمت، تقاضا در همان ميزان مورد نياز ثابت باقي مي ماند، بخاطر اينکه خريداران نمي توانند خريدشان را بدون پيامدهاي منفي به تعويق بياندازند…انعطاف پذيري قيمت عرضه و تقاضاي زمين مفهومي کانوني در بازار زمين است. اولاً، بخاطر اينکه زمين يک منبع مشخص(محدود)است و عرضه اش نسبتاً غير منعطف است… اين امر پيامد هاي مهمي براي توسعه شهري دارد. افزايش تقاضا براي زمين شهري به ندرت مي تواند با افزايش عرضه تأمين شود. همچنانکه گفته شد زمين منبعي غيرمنعطف است در نتيجه قيمت ها رو به بالا جهش پيدا مي کند و بطور منفي روي فقيرترين افراد نواحي شهري اثر مي گذارد.(قبلي، صص8و9) شکل ‏1‑2: مدل سازي اثر مقررات روي قيمت و عرضه زمين همچنانکه در شکل ‏1‑2ملاحظه مي گردد، همزمان با افزايش تقاضا از منحني تقاضا به منحني تقاضاي 1 عرضه A نتوانسته در همان زمان خود را به عرضه B برساند. لذا بازار در اين شرايط با کمبود عرضه مواجه شده و همين امر با همراهي تقاضاي غير منعطف باعث افزايش سريع قيمت زمين مي گردد.

اثرات متقابل بازار زمين شهري و تورم بر يکديگر

افزايش هزينه هاي توليد منجر به افزايش قيمت کالاهاي توليدي و نهايتا تورم مي شود. بر اين اساس نگرش الگوي فشار هزينه؛ در شرايط افزايش هزينه هاي توليد؛ توليد کنندگان به منظور حفظ حاشيه سود؛ قيمت کالاها را افزايش مي دهند. تورم و به تبع آن افزايش سطح عمومي قيمت ها منجر به کاهش قدرت خريد مي شود. در نتيجه حقوق بگيران برايجبران کاهش قدرت خريد؛ افزايش دستمزد را طلب مي کنند که اين خود عاملي در جهت افزايش هزينه هاي توليد محسوب مي شود. دور باطل شکل گرفته به مارپيچ «قيمت دستمزد» موسوم است. علاوه بر عوامل ياد شده کاهش«ارزش پول ملي» نيز از عوامل اصلي در افزايش هزينه هاي توليد است. کاهش يا افزايش ارزش پول ملي منجر به تغييرات قيمتي در کالاهاي اوليه و واسطه اي وارداتي مي شود. بنابراين هرگاه ارزش پول ملي کشوري کاهش يابد و توليدات آن کشور وابسته به واردات کالاهاي اوليه و واسطه اي باشد. هزينه توليد در بنگاه هاي اقتصادي آن کشور افزايش يافته و در نهايت منجر به افزايش قيمت کالاي نهايي و تورم مي شود.

شکل ‏1‑3شمايي از تأثير دو سويه تورم و افزايش هزينه هاي توليد بر يکديگر عملکرد عقلايي يا عرضه و تقاضا از فروض اقتصاد بازار است. اين بدان معنا است که رفتار عوامل اقتصادي در نهايت قاعده اي عقلاني دارد و تعادل بازار امکان پذير است. اما در واقع در مقاطع يا مواردي خاص؛ به دلايل مختلفي همچون نقص اطلاعات؛ کمبود دانش و نهايتاً شرايط رواني ايجاد شده در جامعه؛ انتظارات غير معقولي در بازار شکل مي گيردکه انتظارات غير عقلايي يا انتظارات تورمي ناميده مي شود. در نتيجه بروز اين انتظارات؛ خطا در تحليل ها و پيش بيني ها تکرار مي شود و بازار به سوي عدم تعادل؛ نوسان و بحران سوق مي يابد. در چنين شرايطي بازگشت به شرايط طبيعي دشوار شده و تورم شکل مي گيرد （نقش انتظارات غيرعقلايي در نوسانات بازار مسکن，1384） نمونه بارز«تورم غير عقلايي و انتظاري» را مي توان در بازار زمين و مسکن به وضوح مشاهد کرد. به دليل وجود دوره هاي رکور و رونق تورمي در طول 4 دهه ي گذشته؛ تورم غير عقلايي در بخش مسکن با شروع دوره ي رونق شدت گرفته و منجر به افزايش پلکاني قيمت زمين و مسکن مي شود. اين در حالي است که در شرايط تورمي؛ انتظارات تورمي تشديد مي شود （نقش بازار زمين و مسکن در تورم عمومي کشور，1387ص.5-10）

شکل ‏1‑4شمايي از تأثيرات متقابل علل تورم در اقتصاد کشور

ويژگي هاي بازار کامل

بازار کامل مفهومي انتزاعي است، اما ابزاري است که اقتصاد دانان کلاسيک براي تئوريزه نمودن شرايط ايدئال يک بازار کارآمد استفاده مي نمايند. براي اينکه يک بازار کامل وجود داشته باشد بايستي رقابت کامل وجود داشته باشد که براي آن چندين شرط ضروري است:

بايد تعداد زيادي خريدار و فروشنده براي يک کالا وجود داشته باشد تا اينکه فروشنده يک بازار و خريدار گزينه هاي مختلف براي خريد داشته باشد؛
بايد ورود و خروج در اين فعاليت براي خريداران و فروشندگان آسان باشد تا اينکه هيچ خريدار يا فروشنده واحد نتواند قيمت کالا و خدمات را تحت تاثير قرار دهد؛
بايد شفافيت وجود داشته باشد تا اينکه تمام اطلاعات مربوط به کالا از قبيل قيمت موجود باشد و خريداران قادر باشند به اطلاعات مربوط به فروشندگان مختلف همان کالا دسترسي داشته باشند؛
هزينه نقل و انتقال نبايد وجود داشته باشد يا حداقل باشد؛
رقابت کامل مي تواند مانع منافع غيرمنصفانه، اعمال نفوذ ناروا و مبادله ناعادلانه شود.

با توجه به ويژگيهاي مذکور، مي توان گفت که بازاري کامل در واقعيت وجود ندارد و بازار زمين شهري نيز از آن مستثني نيست. با اين حال فعاليت هايي وجود داردکه مي تواند ناکارآمدي هاي بازار را بهبود بخشند و اجازه دهند بازيگران بيشتري بطور فعال در آن مشارکت کنند. عدم موفقيت بازار زماني اتفاق مي افتد که يک بازار(خودش) بطور کارآمد منابع را تخصيص ندهد. شکست بازار اغلب جهت توجيه مداخلات دولت ها در بازارها مورد استفاده قرار مي گيرد. چندين دليل براي عدم موفقيت بازار وجود دارد. در اينجا چهار دليل مربوط به بازار زمين شهري ارائه مي شود:

رفتار انحصار گرايانه؛
در نظر نگرفتن عوامل بيرون از بازار؛
تعداد کم کالاهاي عمومي توليد شده در بازارهاي رقابتي؛
اطلاعات ناقص و نامتناسب （Kihatoet al.，2010pp.74-75）

البته اين ويژگي درکشور ايران به دليل سيستم مالياتي به روز و کارآمد متاسفانه صادق نيست و ملاحظه مي گردد بدون آنکه روي يک قطعه زمين بدون اينکه اقدامي عمراني صورت بگيرد در طول يک سال بارها نقل و انتقال قرار مي گيرد و با پيده اي به نام بورس بازي يا سفته بازي زمين مواجه است. ↑

منبع: رساله دکتری مهدی نور محمدی تحت عنوان [الگوي سياستگذاري مداخله مناسب دولت در مديريت زمين شهري (مطالعه موردي: شهر تهران)]