سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

ضرورت دخالت دولت در بازار زمين شهري

بازار زمين شهري

ضرورت دخالت دولت در بازار زمين شهري

با اين که نظرات متفاوتي و گاهاً متضاد در خصوص مداخله دولت در بازار زمين شهري مطرح است اما همچنان، مداخله دولت جهت متوقف نمودن افزايش قيمت زمين به فوريت نياز است. چنين مداخله اي به مفهومي روشن از مديريت زمين نياز دارد که محدوديت هاي اثر گذار بر روي کميت و قيمت زمين را مد نظر قرار مي دهد. چنين سياستي مي خواهد به بازيابي تعادل بازار به منظور توانمند ساختن گروههاي کم درآمد جهت ورود مجدد به بازار رسمي زمين و محدود نمودن گسترش بازار غير رسمي آن کمک نمايد. در اين بين تأکيد بر بازبيني قوانين موجود زمين اهميت دارد تا اينکه نيروهاي بازار اقتصادي متعادل بتوانند بازيابي شوند و نيروهاي بازار نامتعادل حذف شوند.(همان، 2003،454)

مداخلات دولت در بازار زمين شهري، بويژه زماني توجيه پذير است که بازار در تأمين نياز فقيرترين مردم ناموفق باشد. از نگاه توسعه اي، بازارهاي رسمي زمين شهري قادر نيستند بطور کارآمد نياز مردم فقير شهر را تأمين نمايند و مداخلات دولت براي فراهم نمودن کالاهاي پايه اي چون مسکن و خدمات نياز ضروري است. دولت مي تواند براي بهبود نابرابري هاي اجتماعي از طريق موارد ذيل اقدام نمايد:

  1. قدرت بخش خصوصي را در تامين کالاها و خدمات براي مردم فقير در يک حد معين مهار کند؛
  2. از طريق فراهم نمودن دسترسي معقول به گزينه هاي مختلف زمين و مسکن براي همه گروههاي درآمدي، عدم توازن در بازار را کاهش دهد.
  3. موانع قانوني، اداري، اجرايي و مالي براي وارد شدن جمعيت حاشيه اي شده در بازار رسمي زمين شهري را کاهش دهد…

بنابراين با توجه به ويژگيهايي که براي بازار برشمرديم، بازار تمايل دارد در مقابل فراهم نمودن زمين شهري در بازار رسمي زمين براي مردم کم درآمد ايستادگي نمايد مگر اينکه دولت مداخله کند يا مردم فقير خودشان راهبردهايي چون هجوم به زمين براي دسترسي به زمين با موقعيت خوب را اتخاذ کنند.(همان، صص78و79)

همچنانکه بيان شد، بخاطر اينکه بازار آزاد نواقص ذاتي دارد و از فراهم نمودن برخي کالاها بطور کارآمد ناتوان است، مداخلات دولت نظير سوبسيدها، ماليات ها، کنترل هاي کمي و تأمين کالاهاي عمومي به منظور تصحيح خرابي هاي بازار، همچنين جبران محدوديت هاي بازار و بدست آوردن بازارهاي کارآمد ضروري است.که به طور خلاصه عمده ترين دلايل دخالت دولت ها در مديريت زمين را مي توان در موارد ذيل بيان نمود:

  1. نياز به زمين براي احداث خيابان ها و گذرگاه ها؛
  2. تأمين تسهيلات و امکانات شهري و خدمات عمومي و پيشگيري از بلا استفاده رها شدن زمين در شهرها؛
  3. بالا رفتن کارايي به وسيله جهت دادن نوسازي و بهسازي شهري به سوي اهداف بهتر و مناسب تر؛
  4. پيشگيري از توسعه بي رويه شهري و اشغال غير ضروري زمين شهري؛
  5. به دست آوردن اقتصاد تجمع و کاهش هزينه تأمين خدمات اجتماعي؛
  6. اطمينان از عرضه کافي زمين با قيمت قابل برآورد (شيوه هاي دخالت دولت در بازار زمين شهري,1372ص.14-18)
  7. زمين به عنوان کالاي عمومي[1] به ويژه آن قسمت از اراضي شهري که داراي کاربري خدماتي مي باشند يک نوع کالاي عمومي نا خالص به شمار مي رود لذا براي پيشگيري از سواري مجاني[2]، مديريت زمين شهري داراي اهميت ويژه اي است. در سال 1739 ديويد هيوم متذکر شد کارهايي هستند که سودي براي افراد(بنگاه)ندارند، اما براي کل جامعه مفيدند. امروزه به حاصل چنين کارهايي کالاي عمومي مي‌گويند. استفاده از کالاي عمومي را يا نمي‌توان يا نبايد از مردم سلب کرد. مانند روشنايي معابر يا احداث پل عابر که اقدام به آنها سودي براي افراد ندارد، اما منفعت عمومي دارد و براي امنيت و سلامت جامعه نيز حتما ضروري است. بخش مهمي از زمين شهري، يعني حداقل 50 درصد آن که بايد به کاربري هايي چون معابر، حمل ونقل عمومي، آموزش همگاني(حداقل دوره ابتدايي براي کم درآمدها)، فضاي سبز و فضاهاي عمومي اختصاص يابد، خصلت کالاي عمومي دارد[3].

دو چهان توسعه يافته و درحال توسعه تفات هايي باهم دارند که بايستي مورد ملاحظه قرار گيرد. به طوري که در جهان توسعه يافته، سطوح بالاي زندگي و درآمد، فناوري و رشد ارتباطات، ثبات جمعيتي، سياسي و اقتصادي نياز به زمين را ايجاد مي نمايد. در حاليکه در جهان در حال توسعه، نياز به زمين به وسيله رشد جمعيت و رشد شتابان شهري، منابع محدود براي تأمين مسکن و ديگر خدمات، عملکرد ناقص بازارها، سطح پايين درآمد همچنين سطح پايين فنون برنامه ريزي براي رشد آتي شهرها، متأثر مي شود.

(The role of the state in managing urban land supplyand prices in Egypt,2003p.430)

به عنوان نمونه، در اکثر شهرهاي آسيايي، قيمت زمين به طور قابل ملاحظه اي سريع تر از شاخص قيمت مصرف، افزايش يافته است. که اين امر زمين را براي گروه هاي کم درآمد غير قابل دسترس مي سازد

( Municipal Land Management in Asia:A Comparative Study,p: 52)

C:\Users\acfestock.ir\Downloads\1 (1) (1) (1).jpg

  1. در مجموع مي توان گفت: کم و کيف عرضه زمين براي توسعه و گسترش شهر نقش بسزايي در توسعه هنجارها و ناهنجاري هاي شهري دارد…زمين شهري اگر چه خود از عوامل توليد و کالاي مصرفي و قابل مبادله است، اما نحوه دسترسي به آن، مالکيت، تخصيص مجدد و بطور کلي کميت و کيفيت آن تحت تأثير ساختار اقتصادي و اجتماعي هر جامعه قرار مي گيرد.(گيلبرت و گاگلر، به نقل از اسماعيل غلامحسيني)
  2. در حال حاضر پارادايم غالب در حوزه برنامه ريزي شهري، توسعه پايدار است. بر مبناي اين پارادايم، بايستي نيازهاي نسل کنوني بدون محدود نمودن دسترسي نسل هاي آينده به اين منابع تأمين گردد. به عبارتي اين پارادايم برابري(عدالت) درون و بين نسلي را مطرح مي نمايد. اين برابري در بهره مندي از منابع تجديد ناپذير در قياس با منابع تجديد پذير، داراي حساسيت بيشتري است و توجه مضاعفي را طلب مي نمايد. چنين منابعي نيازمند برنامه ريزي هوشمندانه و مشارکتي در بهره مندي تمام اقشار جامعه بطور منصفانه از اين منابع است. همچنانکه بيان شد يکي از پراهميت ترين اين منابع، زمين شهري[4] است که کالايي کمياب در راستاي تأمين عدالت اجتماعي و فضايي است و داراي ويژگي هاي خاصي است که نمي توان آنرا مثل ساير کالاها در بازار سرمايه مورد خريد و فروش قرار داد و براي آن برنامه ريزي نمود ادبيات مورد مطالعه نشان مي دهد که توسعه پايدار زمين و مديريت آن يکي از پر اهميت ترين چالش هاي هزاره سوم است. اين چالش با توجه به موارد ذيل، در اکثر کشورهاي در حال توسعه اهميتي دو چندان دارد:
  3. بازگشت سود مطمئن و نسبتاً بالاي سرمايه گذاري در زمين؛
  4. کمبود گزينه هاي سرمايه گذاري سهام، اوراق قرضه و سپرده هاي پس انداز؛
  5. نبود بازار سرمايه در ديگر زمينه هاي سرمايه گذاري با بازگشت سود مطمئن و آسان…
  6. …اشتياق بانک ها براي پرداخت وام در يک دوره زماني نسبتاً مطلوب براي خريد زمين، از زمانيکه زمين به عنوان وثيقه اي مطمئن در نظر گرفته شده است؛و
  7. تمايل مؤسسات مالي براي تشويق غيرمستقيم افزايش قيمت زمين (Atterhög,1995p.52)
  8. کافي نبودن زمين در موقعيت مناسب با قيمت مناسب
  9. هزينه بالاي زمين و مسکن و استطاعت پايين براي تحصيل آنها؛
  10. برنامه توسعه زمين شهري دولتي ناکارآمد به دلايلي از جمله:
  11. درک ضعيف(سطحي) از مشکلات؛ [5]
  12. هماهنگي ضعيف درون مجموعه دولت و بين دولت و بخش خصوصي
  13. نبود منابع مالي کافي
  14. مقاومت بخش خصوصي در مقابل مقررات دولتي زمين
  15. موانع منابع محيطي در مقابل توسعه شهري (Dowall,1995)

علاوه بر موارد مزبور که عوامل بيروني اثرگذار بر مديريت زمين شهري هستند. در بسياري از کشورهاي در حال توسعه سيستم عرضه زمين به دلايل ذيل ناکارآمد است:

  1. تصميم گيري متمرکز: قدرت هاي محلي نقش بسيار کم يا هيچ نقشي در مديريت زمين ندارند؛
  2. استفاده ناکارآمد از فضاي شهري؛ به دليل طرح هاي شهري غيرمشارکتي و آمرانه؛
  3. چارچوب هاي قانوني سخت و پرهزينه؛
  4. سيستم هاي ثبت زمين ضعيف و سيستم هاي اطلاعاتي متمرکز (Atterhög,1995p.3)
  5. همچنين شهرنشيني شتابان در شهرهاي کشورهاي در حال توسعه بر مشکلات فوق الذکر دامن زده و مي زند. به طوري که انتظار مي رود وسعت نواحي شهري کشورهاي در حال توسعه 15 تا 20 سال آينده دوبرابر شود. نرخ شهر نشيني تقاضا براي زمين مسکوني، صنعتي، تجاري؛ ايجاد مي کند که حتي در تاريخ کشورهاي توسعه يافته چنين تقاضايي نبوده است…
  6. در اين چارچوب، کنترل دولتي روي زمين شهري جنبه هاي مختلف از جمله کاربري زمين، منطقه بندي، مقررات ساخت، ماليات، مالکيت غالب(عمده)، تأمين منابع مالي، حفاظت و ديگر زمينه ها را شامل مي شود. با اين حال کنترل و سياست هاي دولتي متمرکز در اکثر کشورهاي در حال توسعه، هميشه سيستم تحويل ناکارآمد زمين و بي نظمي هايي در رفتار بازار متعادل زمين ايجاد نموده است (The role of the state in managing urban land supplyand prices in Egypt,2003p.430) علي رغم مراتب فوق به نظر مي رسد …مسئله اکثر کشورهاي در حال توسعه کمبود زمين قابل توسعه نيست بلکه مشکل سازوکار هاي ناکارآمد و اغلب تاريخ مصرف گذشته اي است که اين کشورها براي عرضه ي کافي زمين براي رشد شهري به کار مي گيرند (Dowall,1995p.Abstract)از اين رو مي توان مداخله دولت در مديريت زمين شهري کشورهاي در حال توسعه را به دو بخش حضور بيش از حد دولت در جاي ناثواب و حضور ناکافي دولت در حوزه هاي مورد نياز تقسيم نمود که همين امر موجبات ناکارآمدي سياست هاي دولت را فراهم نموده است.
  7. در اين چارچوب با عنايت به اهميتي که موضوع زمين و مسکن در عرصه بين المللي يافته است. اين نهادها به ويژه سازمان ملل متحد را برآن داشت تا در دستور کار محلي 21 در حوزه سرپناه[6] اهداف ذيل را مورد تاکيد قرار دهد:
  8. برابري در دسترسي به زمين و اعتبار؛
  9. امنيت تصدي؛
  10. حق مسکن مناسب؛
  11. دسترسي به خدمات اساسي.

اما همانطوريکه پيشتر بيان شد تبعات مديريت ضعيف زمين شهري:از جمله

  1. نا امني در نظام تصرف(نبود شفافيت، قابل محاسبه بودن، برابري، انصاف، امنيت قانوني و حکومت قانون در مديريت زمين)؛
  2. هزينه انتقال بالا( به خاطر پرداخت هاي غير رسمي- رشوه)
  3. معاملات غير رسمي زمين(بازار غير رسمي زمين)
  4. کاهش سرمايه گذاري بخش خصوصي(بخاطر نا امني نظام تصرف و هزينه هاي بالاي نقل و انتقال)
  5. زمين خواري/ انتقال غير قانوني زمين دولتي؛
  6. کاهش درآمدهاي محلي(بخاطر نقل و انتقال هاي غير رسمي)؛
  7. تعارضات زمين(بخاطر نا امني در نظام تصرف بين افراد با هم و با دولت)؛
  8. بي زميني برخي افراد و توزيع نابرابر زمين(حاشيه اي شدن فقرا)؛
  9. ناپايداري مديريت منابع طبيعي(نقل و انتقال غير قانوني جنگلها، پارک هاي ملي، حوزه هاي آبخيز و نواحي حفاظت شده) 1 ؛
  10. توسعه ناموزون شهر؛(عمران نشدن اراضي که بايد عمران شوند و آباداني اراضي که نبايد عمران شوند؛
  11. افزايش قيمت زمين؛ مسئله علمي شدن زمين را پيش از پيش ضروري مي سازد

(Wael Zakout,2010p.2)

  1. Public good
  2. Free Riding
  3. کالاهاي عمومي در مقابل کالاهاي خصوصي تعريف مي‌شوند. کالاهاي خصوصي داراي دو خصلت رقابت‌پذيري و تخصيص پذيري‌اند. رقابت‌پذيري به معناي آن است که مصرف يک واحد کالا، امکان مصرف ديگران را کاهش دهد. تخصيص‌پذيري از جانب مصرف‌کننده و توليدکننده مي‌تواند رخ دهد. يعني توليدکننده مي‌تواند مصرف کنندگانش را محدودکند و مصرف کننده نيز اختيار مصرف اين يا آن کالا را دارد. اما درباره کالاي عمومي چنين نيست، چراکه از يکسو مصرف يک کالا يا خدمتي مانند معبر نبايد مانع مصرف ديگري شود؛ و از سوي ديگر هم‌ چون يک معبر شهري، نه توليدکننده مي تواند مصرف آن را منحصر به معدودي کند، نه مصرف‌کننده مي‌تواند راه ديگري را براي خود برگزيند. البته آنچه آمد تعريف کالاي عمومي خالص بود و در واقعيت بسياري از کالاها و خدمات، مانند آب لوله کشي، آميزه‌اي از خصايل عمومي و خصوصي را داراند؛ که زمين شهري از زمره آنهاست. غير رقابتي بودن کالاي عمومي همان معناي شکست بازار را دارد. چرا که براي تخصيص بهينه منابع در بازار يا دستيابي به “بهينه پارتو” بايد سه شرط زير وجود داشته باشد:وجود بازارهاي کافي، به معناي وجود اطلاعات و امکان مبادله؛

    وجود امکان رقابت بين عرضه کنندگان ومصرف‌کنندگان؛

    قيمت تعادلي قابل حصول باشد، که اين وابسته به وجود اطلاعات صحيح است

    اما همان طور که نشان داديم، زمين کالايي مختلط (عمومي- خصوصي) است، که اين نحوه دخالت مناسب را در بازار آن دشوار مي‌سازد. به علاوه زمين و مسکن از لحاظ کسب اطلاعات دچار عدم تقارن و عدم قطعيت شده‌اند، که اين هزينه هاي مبادلاتي را به شدت بالا مي‌برد

  4. Urban land

  5. Poor Conceptualization of problem
  6. . shelter

(منبع: رساله دکتری مهدی نور محمدی تحت عنوان [الگوي سياستگذاري مداخله مناسب دولت در مديريت زمين شهري)

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها