خرید فالوور اینستاگرام خرید لایک اینستاگرام
خانه / شهرسازی / ارزیابی طرح آماده سازی زمین در ایران

ارزیابی طرح آماده سازی زمین در ایران

ارزیابی طرح آماده سازی زمین در ایران

طرح مسئله

یکی از پای ورزترین فرایندهای جامعۀ بشری، فرایند شهرنشینی بوده که در سده بیستم میلادی در حالی آغاز شد که تنها ده درصد جمعیت زمین، شهری محسوب می شدند و نزدیک به ۱۵۰ میلیون نفر در شهرها زندگی می کردند. لیکن آغاز سدۀ بیست ویکم میلادی با بیش از ۳ میلیارد نفر شهرنشین یعنی فراتر از ۵۰ درصد جمعیت زمین، به عنوان شروع جهانی شهری قلمداد می شود. (صرافی ، ص۱۶۴) این روند در کشورهای جنوب با شتابی بیشتردر حال شکل گیری است. در ایران(بعنوان یکی از کشورهای جنوب ) طی دهه ۷۵-۱۳۶۵ از ۱۰۶۱۰۴۷۸ نفر که به جمعیت کشور افزوده گردیده ۹۹۷۳۲۲۸نفر (۹۴%) به جمعیت شهری و تنها۶۳۷۲۵۰نفر (۶%) به جمعیت روستایی کشور اضافه شده است . (سمینار ، ۱۳۷۸، ص۲) همچنین این روند درسالهای بعد روند افزایشی را نشان می دهد بطوریکه نسبت جمعیت شهرنشین از ۶۱٫۳ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۷۴ درصد در سال ۱۳۸۵ رسیده است.

نگاهی به پیش بینی اطلاعات آمار ایران در سال ۱۴۰۰، با تخمین جمعیت ۱۳۰ میلیون نفر و محاسبه نرخ رشد شهر نشینی فعلی، نیاز به حداقل دوبرابر ساخت کنونی را برای شهر ها قطعی می سازد. (سمینار ، ۱۳۷۸،ص ۹۶) برآورد ها حاکی از آن است که نسبت جمعیت شهری کشور تا دو دهه دیگر به حدود ۸۰ درصد خواهد رسید، افزایش نسبت ۲۰ درصدی جمعیت، رقم مطلقی حدود ۳۰- ۲۵ میلیون نفر است .

بنابراین توسعه فضای شهری و مدیریت آن برای اسکان جمعیت مهمترین مسئله پیش رو برای برنامه ریزی توسعه شهری در آینده است (سمینار ، ۱۳۷۸، ص۳۱) اگر چه رشد درون شهری(مدیریت زمین جهت افزایش بهره وری ، بازیافت بافت های فرسوده و…) می تواند بخشی از این نیاز را مرتفع نماید. با این حال، توسعه غالب در حومه شهر ها اتفاق می افتد. جایی که توسعه کاربریهای نا اندیشیده زمین، باعث تحلیل زمین های کشاورزی مرغوب و از بین رفتن اکوسیستم های حساس می گردد. (سمینار ، ۱۳۷۸، ص۹۶)

روندجمعیتی فوق الذکرموجب گردیده مدیران و برنامه ریزان شهری عنان اداره شهرها را از کف بدهند. ازاینرو شهرنشینی در ایران مولود یک شهرسازی معقول نباشد، همین امر عقب ماندگی شهرسازی را از شهرنشینی دوچندان کرده است (برنامه ریزی شهری در پروژه های آماده سازی زمین ،۱۳۶۷ ،ص ۶۸) در چنین وضعیتی طرح های آماده سازی زمین بعنوان راه حلی برگزیده جهت برون رفت از مشکل مسکن شهری مطرح گردید.

تعریف سازمان زمین شهری از آماده ساز ی زمین در سال۱۳۶۴ :

مجموعه فعالیت هایی است هماهنگ و ضروری در داخل محدوده عمل قانون اراضی شهری که بمنظور ایجاد امکان بهره برداری از اراضی جهت احداث واحد های مسکونی و تآسیسات جنبی آنها و نیز رفع نیاز های عمومی صورت می گیرد . این فعالیت ها بطور عمده و بر حسب ضرورت، شامل تسطیح زمین، ایجاد شبکه های عبور ومرور، خطوط سرویس دهنده شامل شبکه های آب وفاضلاب، برق،گاز و مخابرات می باشد .(سمینار ،۱۳۷۸،ص۱۰)

تعریف ماده ۴۱ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۷ از آماده سازی :

مجموعه عملیاتی که مطابق دستورالعمل وزارت مسکن وشهر سازی ، زمین را برای احداث مسکن مهیا می سازد شامل:

الف ) عملیات زیربنایی از قبیل تعیین بر وکف ،تسطیح وآسفالت معابر ، تامین شبکه های تاسیسات آب وبرق ، جمع آوری و دفع آب های سطحی و فاضلاب

ب) عملیات روبنایی احداث مدارس ، درمانگاه و واحد نظامی ، فضای سبز و اداره آتش نشانی و اماکن تجاری و…

بررسی طرح های آماده سازی زمین از ابعاد مختلف حائز اهمیت است:

– تدوین و اجرای این نوع طرح ها را می توان از عمده ترین تحولات در توسعه شهری ایران نام برد که از سال ۱۳۶۴ آغاز و تا کنون نیز ادامه داشته است.

– وسعت واگذاری زمین از سوی سازمان زمین شهری طی سال های ۷۱-۱۳۶۱ ، متجاوز از ۳۸۹۷٫۲ میلیون متر مربع بوده است . (مهندسین مشاور شارمند،۱۳۷۸،ص ۶۰)

وسرانجام ، تا کنون در بخش وسیعی از طرح های آماده سازی زمین ، خانوار های شهری اسکان یافته اند .(سمینار ،۱۳۷۸،ص۲) آمارهای فوق الذکر بیانگر بزرگی مقیاس واهمیت ویژۀ طرح های آماده سازی درشهرسازی کشور است .

با توجه به تفاصیل فوق این مقاله سعی دارد موارد ذیل را مورد بررسی قرار دهد

– آیا برنامه ریزی ، طراحی واجرای طرح های آماده سازی زمین مطابق با تعاریف مذکور بوده است یا خیر ؟

– آیا سیاست مذکور با توجه به تجربه طرح های آماده سازی اجرا شده، مفید و مناسب بوده وهمچنین قابلیت تداوم دارد یا خیر ؟

تا چه میزان سیاست و برنامه آماده سازی زمین به اهداف خود نایل شده است؟

آیا عملکرد طرح های آماده سازی زمین در حل مسائل توسعه کشور مثبت بوده است ؟

موانع اجرائی موثر در عدم دستیابی به اهداف برخی از طرح ها چه بوده اند و چگونه می توان آنها را از میان برداشت وچه اصول ومعیارهایی را می توان در جهت اصلاح ، تغییر یا ادامه سیاست تدوین کرد ؟ (سمینار ،۱۳۷۸، ص۱۲)

آماده سازی زمین

فلسفه واندیشه آماده سازی زمین در ایران

میزان دسترسی به بازار زمین هم توسط نحوه عملکرد بازار تعیین می شود و هم تحت تاثیر سیاست ها ومداخلات دولت قرار دارد . از دیدگاه مدیریت شهری مکانیزم بازار بایستی نقش غالب را در افزایش عرضه وتسهیل دسترسی اقشار مختلف به بازار زمین بر عهده داشته باشد . هرچند مداخلات دولت نیز ضروری ولازم است . در این راستا نقش دولت و سیاست های عمومی بایستی در جهت روان ساختن عملکرد بازار زمین و برطرف کننده موانع و تنگناهایی که مکانیزم بازار خود، قادر به رفع آنها نمی باشد تنظیم گردد . (سمینار ، ۱۳۷۸، ۴)

سیاست زمین land policy :

شیوه کنترل و اثر گذاری بر استفاده از زمین، برنامه ریزی زمین، نحوه مالکیت، قیمت و استفاده های مختلف از آن خصوصاً در داخل فرایند توسعه که عموما توسط دولت ها اعمال می شود. (سمینار، ۱۳۷۸ ،ص ۲۰۴)

سیاست های زمین شهری معمولا در راستای دو هدف کلی تنظیم می گردند :

  1. بهبود عملکرد بازار زمین بگونه ای که بازار پاسخگوی نرخ تقاضای ناشی از روند شهرنشینی باشد
  2. افزایش دسترسی گرو ههای ویژه(گروههای هدف ) بویژه طبقات کم در آمد در بازار زمین می باشد (سمینار ، ۱۳۷۸،ص ۵)

رایج ترین سیاست های زمین شهری:

  • افزایش عرضه زمین
  • کاهش تقاضا ( از طریق استفاده موثر از اراضی شهری )
  • افزایش دسترسی گروه های هدف به بازار زمین

عوامل مختلف و مناسبات تاریخی گسترده ای در شکل گیری بازار زمین شهری هر کشوری نقش داشته اند. لذا انتخاب مجموعه مناسبی از سیاست های فوق در جهت مداخله در بازار زمین نیازمند دانش و آگاهی از این عوامل و گذشته تاریخی است. شواهد موجود و تحقیقات انجام شده در کشورهای رو به رشد نشان می دهد که بسیاری از سیاستگزاری ها در این کشورها فاقد شناخت لازم از این عوامل و سابقه تاریخی بوده که موجب شکست آنها گردیده است .(سمینار، ۱۳۷۸،ص ۱۶۵)

ا مام خمینی (ره) در باب اختیارات حکومت اسلامی می فرمایند .

حکومت می تواند هر امری را چه عبادی وچه غیر عبادی که جریان آن مخالف مصالح اسلام است، از آن مادامی که چنین است جلوگیری کند (صحیفه نور ، جلد ۲۰ ، ص ۱۷۰)و در فرمان تاریخی خود به مجلس شورای اسلامی، تصویب قوانین را با استفاده از احکام ثانویه به عهده مجلس نهادند. با استفاده از همین فرمان بود که قانون اراضی خارج از محدوده و قوانین اراضی شهری وضع و میلیونها هکتار از اراضی در اختیار دولت قرار گرفت.(سمینار، ۱۳۷۸ ، ص۱۵۷)

در پی این دستور دولت بعد انقلاب با اختیارات نا محدودی وارد مسائل زمین شهری شد. این تحول ماهوی عمده ای را در این جریان پدید آورده بویژه وقتی که به نقش دولت درگذشته نگاه می کنیم، که در بخش عرضه بسیار محدود بوده وعمدتا به هدایت کلی امور خلاصه می شد و بیشتر تعهد تجهیز و تأمین خدمات برای اراضی که توسط بخش خصوصی عرضه می شد را بر عهده داشت. (سمینار ، ۱۳۷۸، ص۶۰)با این حال ایران غالباً سیاست عرضه زمین(با ملاحظه گروه های هدف) را جهت حل مشکل مسکن اتخاذ نمود . این در حالیست که برخی از محققین و برنامه ریزان معتقدند با توجه به این که اغلب کشورهای رو به رشد با تنگناهای جدی مالی، قانونی و نهادی روبرو می باشند. عملاً سیاست های افزایش عرضه قادر به پاسخگویی در کوتاه مدت نمی باشند. لذا تاکید بیشتری در بهبود روش های استفاده از اراضی شهری دارند (سمینار ، ۱۳۷۸، ص۶)

گسترش دور از برنامه ریزی وفاقد امکانات مناسب زندگی شهری موجب گردید در اواخرسال۱۳۶۴ وزارت مسکن وشهرسازی گسترش سریع شهرهای ایران را هشدار داد:

“نقاط جدید شهری آینده زیستگاه هایی خواهند بود که نه تنها هیچ گونه سازگاری با معیارهای شهرسازی و توسعه شهری نداشته، بلکه فاقد حداقل امکانات زیستی شامل تاسیسات زیربنایی وخدمات شهری خواهند بود. لذا همکاری همه جانبه جهت ساماندهی و هدایت توسعه های شهری ،امری اجتناب ناپذیر است” (وزارت مسکن وشهر سازی ،۱۳۶۹)

افت کیفیت زیست شهری در اثر جمعیت پذیری سریع مختص ایران نمی باشد. نسبت جمعیت شهری کشورهای در آمد پایین و متوسط در سال ۱۹۶۵ معادل ۲۴ درصد کل جمعیت بودکه این رقم به ۴۴ درصد در سال ۱۹۹۰ افزایش یافت (سمینار،۱۳۷۸ ،۳۱)حتی شرایط حاکم بر روند شهر نشینی در بسیاری از کشور های در حال توسعه حکم می کند تا نسبت بالایی از جمعیت مراکز بزرگ در مناطق خودرو وبی برنامه زندگی کنند (سمینار۱۳۷۸،ص ۳۳)

کپلن، بچمن، آسبل، فلدمن و پورتر صاحب نظرانی هستندکه زیرساخت های شهری را از ضرورت ها ی رسیدن به سعادت وتوسعه یک ملت می دانند.

فشار ناشی از افزایش سریع وپیش بینی نشده جمعیت بر تاسیسات و بافت شهرها و بهره برداری بیش از حد مجاز و بدون برنامه از مجموعه تاسیسات و تجهیزات عمومی موجود، برای پاسخگویی به نیازهای روزافزون نوآمدگان به شهرها استاندارها و معیارهای بهره وری تاسیسات و تجهیزات، خدمات و مسکن شهری نسبت به تعداد شهروندان را به شدت و به طرز خطرناکی کاهش داد. بگونه ای که بیشتر بعلت نارسائی و عدم کشش ظرفیت بافت کالبدی و تاسیسات موجود در مقابل، روند سریع و خارق العاده جمعیت مهاجرین، شهرها از نظر تاسیسات زیربنایی، تجهیزات عمومی شهری، فضاهای خدماتی و مسکن در تنگنا قرارگرفته بودند. برای پاسخگویی به نیازهای ناشی از افزایش سریع جمعیت شهرها در جهت بالا نگهداشتن و یا دست کم جلوگیری از سقوط استانداردها و معیارهای فضاها و عرصه های زندگی شهری بایستی چاره اندیشی می شد. بطور نمونه بوجود آمدن محلات و شهرک های مسکونی حاشیه ای خودرو و بی رویه و بدون برخورداری از فضاهای خدمات عمومی وتاسیسات وتجهیزات شهری در پیرامون شهرها را می توان بعنوان یکی از مشکلات ناشی از افزایش سریع جمعیت شهرها نام برد. بعد از انقلاب برای مقابله با مشکلات فوق و نیز بمنظور ساماندهی گسترش شهرها و تامین مسکن با قیمت متناسب برای کلیه شهروندان بدون مسکن و یا بد مسکن و در پی تجربه کردن روش های مختلف ازسوی سازمان های ذیربط دست آخر یکی از مناسبترین راه های حل مشکلات مذکور بدست آمد. این راه حل در چهارچوب تهیه طرح های آماده سازی زمین و فروش زمین ها آماده سازی به متقاضیان واجد شرایط زمین بود .(مهندسین مشاور طرح وآبادی ، ۱۳۶۸،الف )

در کشور ما طرح آماده سازی زمین با هدف هدایت و تسهیل توسعه قانونمند شهری ، از سیاست های جدید نظام برنامه ریزی و طرح ریزی شهری بشمار می رود . آماده سازی زمین به منظور اجتناب از مشکلات واگذاری زمین و نا هماهنگی توزیع امکانات برای مردم و سازمان های ذی ربط و همچنین جلوگیری از توسعه شهرک ها و محله های جدید به دور از مبانی واصول شهر سازی تدوین گردید .(سمینار ،۱۳۷۸،ص۸)اجرای این سیاست موجب گردید تا زیر ساخت های شهری در بسیاری از اراضی جدید توسعه شهری تامین شود. فقدان این سیاست می توانست نا هنجاریهایی وسیعی را در بافت های شهری موجب گردد.

در واقع امر تهیه و اجرای طرح های آماده سازی زمین عرصه جدیدی را برای مداخلات عملی دولت در زمینه شهرسازی در یک دوره انتقالی فراهم آورد. و براساس ماده ۱۱ قانون زمین شهری، وزارت مسکن وشهرسازی موظف گردید براساس سیاست عمومی کشور، طبق آئین نامه اجرایی نسبت به آماده سازی، عمران و واگذاری زمین های خود مطابق طرح های مصوب قانونی اقدام نماید .(مهندسین مشاور شارمند ،۱۳۷۸، ص۶۰)

اهداف اصلی طرح آماده سازی زمین :

  • تنظیم مدیریت اجرایی طرح های توسعه شهری
  • مشارکت دادن مردم در ایجاد محیط زندگی فردی و جمعی خود چه از طریق سرمایه گذاری و چه از طریق احداث وبهره وری (اصل مشارکت )
  • تأمین خدمات عمومی از طریق سرمایه گذاری و مدیریت مردم
  • صرفه جویی ودر نهایت حذف هزینه های دولت در بخش خدمات شهری و هدایت این سرمایه به طرف آموزش وتولید
  • هدایت جابجایی واستقرار جمعیت و جلوگیری از ایجاد زاغه نشینی (با توجه به رشد جمعیت )
  • ایجاد تعادل میان سکونتگاهها
  • تهیه زمین در مقیاس انبوه به منظور پاسخگویی به مسکن مورد نیاز جامعه
  • توسعه مطالعه شده شهرها و تهیه زمین مناسب با کاربری مسکونی
  • ایجاد زمینه مناسب برای فعالیت های بخش خصوصی در زمینه ساخت وساز مسکن در اراضی تحت پوشش طرح ها
  • ممانعت از رکود اقتصادی ناشی از کاهش فعالیت های ساختمانی
  • ممانعت از تبدیل زمین های کشاورزی به مناطق مسکونی و صنعتی
  • ایجاد اشتغال
  • ایجاد بستر سالم سکونتی از نقطه نظر شهر سازی ،معماری، تاسیسات زیر بنایی، خدمات شهری وتجهیزات روبنایی
  • جلوگیری از توسعه بی رویه وخودبخودی شهرها (وزارت مسکن وشهر سازی ۱۳۷۰)

توزیع و تامین سرپناه در اولویت اول اهداف و انگیزه فعالیت های سازمان زمین شهری بود . عملکرد واگذاری زمین تا قبل از اجرای سیاست آماده سازی زمین فاقد دیدگاه (ارتباط زیر ساخت های بیرونی خانه با خود خانه ) بوده است . (سمینار، ۱۳۷۸ ،ص۴۷) مهمترین هدف پروژه های آماده سازی علی الاصول تحقق توسعه شهری بود (برنامه ریزی شهری در پروژه های آماده سازی زمین ،۱۳۶۷ ،ص ۵۶ ) اگر مراد از عرضه زمین ،توسعه شهری باشد ، این توسعه در کنار شهر وظیفه دارد تا حد ممکن کمبود های شهر موجود را جبران کند . توسعه شهری باید کاری بکند که شهر قدیم نفس بکشد . از این طریق هم به اعتلای کیفی زندگی شهری کمک شده و هم امکان نجات بافت های قدیمی فراهم می شود(برنامه ریزی شهری درپروژه های آماده سازی زمین ،۱۳۶۷،ص ۷-۷۶ )

تجربیات جهانی آماده سازی زمین:

مقوله آماده سازی زمین درحال حاضر در سطح جهان بخش قابل ملاحظه ای از اقدامات شهرسازی را به خود اختصاص داده است . این طرح ها نتایج موفق وناموفقی را در کشورهای مختلف در پی داشته است. در این بخش تعدادی از تجربیات جهانی آماده سازی زمین ارائه می گردد.

کره جنوبی :

این کشور یکی از موفقترین کشورها (درجهان حال توسعه)در زمینه طرح های آماده سازی زمین درسالهای اخیر بوده است. برخلاف بسیاری ازکشورهای جهان در حال توسعه که در طول دوران صنعتی شدن ، نحوه نامناسب توزیع در آمدها ، اختلاف شدید توسعه بین مناطق مختلف را موجب گردید.تلاشهای این کشور در راستای جلوگیری از این مساله بود.این کشور به دلیل روند سریع شهرنشینی برنامه های شهری را با اجرای سیاستهای اقتصادی وکالبدی معین تدوین نموده ودنبال کرد.برنامه های آماده سازی زمین این کشور در سال ۱۹۷۰ شروع شد. ودر دهه ۱۹۸۰ مورد تجدید نظر قرار گرفت. اهداف این برنامه، ابتدا توسعه قطبهای رشد که در پیرامون شهر سئول وحوزه نفوذ شهر قرار داشته ومی توانستند صنایع بزرگ را جهت صادرات جذب نمایند بود. سیاستگزاران بر این تصور بودند که روند مهاجرت روستاییان به شهرها توانسته است از طریق برنامه های توسعه کشاورزی وتوسعه جوامع روستایی کندتر شود. هدف دوم آماده سازی زمین دراین کشور، بهبود شرایط زیست وتوسعه شهرهای میانی ودردرجه دوم در سطح کشور بود.منافع حاصل از رشد اقتصادی می توانست بین شهرهای کوچک نیز توزیع شود. هدف سوم(دهه ۱۹۹۰) ایجاد موازنه بین رشد وتوسعه شهری ومنطقه بود که درآن منابع طبیعی ومحیط زیستی حفظ ونگهداری می شد. راهبردهای دولت که برای دستیابی به این اهداف شامل موارد زیر بوده است:

  1. تمرکز زدایی صنایع از شهرهای بزرگ وانتخاب شهرهای میانی بدین منظور
  2. آماده سازی زمین در سئول ودیگر کلانشهرها همراه با برنامه ریزی توسعه کشاورزی وجوامع روستایی
  3. تنظیم مقررات نحوه استفاده از زمین در راستای ایجاد موازنه بین الگوهای شهرنشینی وتوسعه اقتصادی .

بطور کلی سیاست آماده سازی زمین در این کشور که در سال ۱۹۷۲ تدوین شد در ابتدا برای یک دوره ۱۰ساله بوده وعمدتاً اهداف راهبردی را مد نظر قرار داد . عمده ترین اهداف اعلام شده این برنامه می توان به افزایش فرصتهای شغلی ، توسعه منابع انسانی ، ارتقاء سطح آموزش ، کنترل رشد جمعیت و… اشاره کرد. دولت کره در جهت اجرای برنامه و دستیابی به اهداف مورد نظر کشور را به چهار منطقه تقسیم کرد. وبه هر یک از مناطق سرمایه گذاری ویژه ای را اختصاص داد. یکی از اقداماتی که دولت کره برای مهار کردن مهاجرت ویژه به شهر سئول انجام داد. محدود کردن توسعه آموزش عالی در پایتخت وهدایت دانشگا ههای بزرگ به سایر شهرها بود که نقش موثری در کنترل ومهار توسعه کشاورزی داشته است. آماده سازی زمین در این کشور به دلیل مجزا نبودن از سایر سیاستهای وبرنامه اقتصادی واجتماعی در حد جامع وقابل قبول بوده است.( عزیزی ،۱۳۸۰،ص ۳۹)

انگلستان

دولت بریتانیا پس از سال۱۹۴۵ بر اثر ویرانی های شهر های خود نتیجه بمباران بی امان از سوی دولت نازی آلمان ، شروع به بازسازی نقاط شهری کرد. دولت بریتانیا بدلیل ویرانی های بیش از حد خود مجبور شد برای صاحبان مشاغل وبی خانمان که محل کسب وکار وسکونت خود را از دست داده بودند فضایی برای سکونت وکسب وکار آنان تهیه نماید.

در سال ۱۹۵۲ قانونی در بریتانیا تحت عنوان قانون شهر های درحال توسعه که طبق ان تعدادی از شهرها برای توسعه بیشتر انتخاب شد. هدف این قانون تسهیل توسعه شهری از سوی مقامات محلی وتشویق این مقامات برای حل مشکلات سرریز جمعیت از طریق کسب توافق وهمکاری آنها بود.طبق این برنامه شهرهایی که با مشکل افزایش جمعیت وتوسعه ناخواسته روبرو بودن ( شهر های صادر کننده ) از طریق به امضاء رساندن داوطلبانه یک قرارداد با شهر های همسایه دورتر( شهرهای دریافت کننده ) به فعالیت آماده سازی زدر آن شهرها برای ایجاد مسکن که دراختیار جمعیت سرریز ونیازمندان مسکن قرار می گرفت کمک می کرد. فعالیت آماده سازی می توانست از سوی شهر دریافت کننده راساً انجام شود یا در غیر اینصورت از سوی شورای شهر صورت پذیردکه تشکیلات دریافت کننده درمحدوده قانونی آن قرار دارد.کمکهای مالی مشخص از سوی دولت مرکزی به شکل یارانه به منظور ایجاد شبکه آب وفاضلاب وتاسیسات زیر بنایی وهمچنین رایانه مسکن در اختیار شهر دریافت کننده قرار می گرفت.شهر یا نهاد دولتی صادر کننده در عین حال کمکهال مالی وفنی فراهم می کردند.

نهایتاً درانگلستان توسعه های شهرهای وهمچنین ایجاد شهر های جدید بصورت موازی باهم دنبال شده تابتواند بخشی از سیاست کلی فضایی کشور بریتانیا ومشکلات مسکن را حل نماید.( همایش شهرهای جدید، ، ۱۳۸۵،ص ۶۲)

ترکیه :

در کشور ترکیه که بخش قابل ملاحظه ای از ساکنین شهرهای بزرگ در نواحی مسکونی غیر رسمی ساکن هستند ، نوسازی نواحی فوق برعهده سازمان مسکن که سازمان دولتی محسوب شده ومدیریت وبرنامه ریزی بیش از ۶۴٫۵ میلیون متر مربع زمین دولتی را بطور اختصاصی بر عهده دارد . سازمان توسعه مسکن که در سال ۱۹۸۴ در کشور ترکیه فعال بوده ودرسالهای اخیر به یگانه سازمان دولتی مسئول در ترکیه تبدیل شده است وعلاوه بر نوسازی نواحی مسکونی غیر رسمی، احداث واحدهای مسکونی برای گروههای کم در آمد، تجهیز و عر ضه زمین در نواحی شهری برای کاهش قیمت، احداث مسکن در نواحی روستایی برای جلوگیری از مهاجرت، حمایت مالی از تعاونی های ساخت مسکن، شهرداریها و… را به عنوان وظایف قانونی به عهده دارد .این سازمان از طریق پیمانکاران اقدام به آماده سازی وساخت واحدهای مسکونی دراراضی بایر نموده واراضی آماده سازی شده وهمچنین واحدهای ساخته شده را بدون سوژه براساس هزینه های ساخت با پرداخت وام از سیستم بانکی به متقاضیان واگذار می کند[۱].

الجزایر:

در الجزایر سیاست زمین وواگذاری اراضی در سال ۱۹۷۴ پایه گذاری شد این سیاست علاوه بر ملی کردن کلیه زمینها ، سیستم مدیریت غیر متمرکز زمین بر مبنای تفویض اختیار به دولتهای محلی فراهم آورد . بر اساس این سیاستگذاریها کلیه زمینها فراتر از نیاز شخص وافراد ملی اعلام شد وبه دولتهای محلی اجازه کنترل معاملات زمین وواگذاری اراضی جدید داده شد اجرا ی این سیاست در واقع بررسی رفع نیاز تقاضای فزاینده زمین ، کاهش معاملات وبورس بازی زمین ، کنترل شهر نشینی وحفظ زمینهای روستایی وکشاورزی اجرا شد. ولی بدلایلی چون : فقدان دید کارشناسانه ، عدم اجرای قوانین توسط مجریان امر ، عدم توازن وتعادل در قیمت های تصرف وواگذاری زمین باعث آن شد که این سیاست د رکشور الجزایر موفق نباشد.( عسگری ،۱۳۸۵،ص ۱۱۶)

اندونزی :

هنگامی که کشور اندونزی با رشد جمعیت مواجه بود تأمین زیر ساختهای شهری به عنوان یکی از مسائل وتنگناهای اصلی در استراتژیهای توسعه هماهنگ ملی مطرح شد. در سال ۱۹۸۵ دولت اندونزی اقدام به تدوین برنامه هماهنگ زیر ساختهای شهری نمود. با این حال برنامه ریزی اندونزی عمدتاً در جهت توانمند کردن وتجهیز کردن بخش زیر ساختهای شهری بوده تا اینکه تأمین همه منابع وخدمات را به عنوان هدف قرار دهد. پس از گذشت ۶ سال از زمان اجرای سیاست جدید تشخیص داده شد که تامین منابع مالی هنوز به عنوان یک مساله حل نشده ومبهم باقی مانده است.(عزیزی ، ۱۳۸۰، ص ۴۰)

آماده سازی زمین در ایران( تاریخچه ،روند تهیه واجرا)

تهیه وواگذاری زمین توسط دولت به منظور ساخت مسکن به کوی یوسف آبا د درسال ۱۳۲۲ وکوی نارمک در سال ۱۳۳۴ می رسد. تا سال ۱۳۴۵ سیاست تفکیک زمین و تعیین نوع استفاده از زمین بطور موقت دراختیار مالک بود .مالک اختیار داشت که زمین خود را هر وقت که اراده می کند به هر شکل وبه هر اندازه که مایل یابود تفکیک وقطعه بندی کند .طول وعرض معابر را در زمینهای تفکیک شده به میل وسلیقه خود تعیین می نمود وبه هر شکل ووهر چند طبقه وبا هر مصالح ساختمانی که مایل بود وبرای هرکه منظور می خواست مورد استفاده قرار می داد .اداره ثبت تنها وظیفه داشت هر نقشه تفکیکی که مالک پیشنهاد می کرد را قبول کرده وبه ثبت برساند وبرای آنها اسناد مالکیت صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت ناظر بودنش در جلوگیری از تجاوز به اراضی مجاور ومتعلق به دیگرا ن بود.(مشکینی، ۱۳۷۸، ص۵۳۷)

در سال ۱۳۴۵ برای اولین بار این اختیار به شهرداریها داده شد تا نحوه استفاده از زمین ومنطقه بندی شهر ومحل تأسیسات وسایر نیازمندیها را تعیین نموده ودر قطعه بندی وتفکیک اراضی داخل محدوده وحریم شهر دخالت نماید ونقشه های تفکیکی قبل از ارسال به ثبت مورد بررسی وتصویب شهرداری قرار گیرد.

پس از پیروزی انقلاب اسلامی سیاستهای زمین شهری دچار تحولات خاص ناشی از جریانات موجود در جامعه گردید. ابتدا با واگذاری زمینهای دولتی ونیز مصادره شده شروع شد که تا حدی ازبحران مسکن کاست ولی به سبب عدم کارایی شیوه فوق قانون زمین شهری در تیر ۱۳۵۸ در شورای انقلاب تدوین گردید. نقش منفی که بزرگ مالکین واحتکار کنندگان زمین شهری در افزایش قیمت زمین در سالهای قبل از انقلاب ایفا نموده بودند به عنوان یکی از موانع اصلی درراه ساخت مسکن برای گروههای مختلف بویژه گروههای کم درآمد قلمداد گردیدودر این ارتباط الگوی مالکیت به عنوان عامل اصلی در راه احتکار زمین وافزایش قیمت آن محسوب می گردید ولزوم تغییر آن برای حل مشکل مسکن شهرهای کشور مورد توجه قرار گرفت. در سال ۱۳۵۸قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تصویب رسید. واز این طریق مقدار زیادی زمین در اختیار دولت قرار گرفت. وبر اساس این قانون حق عمران یک قطعه زمین از نظر مساحت تا سقف معین از نظر ساخت در زمان معین برای آن گروه مالکینی که خود یا خانواده آنها فاقد مسکن بودند تأمین، ومالکیت اراضی موات بیش از حد نصاب مذکور لغو واراضی مازاد به مالکیت دولت درآمد. این قانون کلیه اراضی مستحداث وعمران نشده در محدوده قانونی شهرها وشهر کها را شامل می شد . در اواخر سال ۱۳۵۸ رسیدگی به کلیه واگذاریهای زمین در شهرها صرفاً به عهده سازمان عمران ار اضی گذاشته شد. به دنبال نظریاتی دال بر حق مالکیت نسبت به اینگونه زمینها ومقرراتی خاص برای اراضی بایر وجدا نمودن آنها از اراضی موات قانون اراضی شهری در سال ۱۳۶۱ به مدت ۵ سال از تصویب مجلس گذشت.

باخاتمه مدت این قانون ، قانون دیگر ی به نام قانون زمین شهری به تصویب مجلس رسید وتملک اراضی موات مازاد بر نیاز مالکیت را بدون قید زمانی ودر محدودهای وسیع تر از محدوده قانونی از حقوق دولت قلمداد نمود.

از سال ۱۳۶۱ سازمان زمین شهری برای زمینهای واگذاری نقشه تفکیکی تهیه وزمین به صورت قطعات تفکیک شده به متقاضیات واگذار می شد. به تدریج با واگذاری زمین به مردم وساخت وتوسعه طرحهای تفکیکی کمبوداینگونه طرحهاازنظر پیش بینی های لازم درطراحی شهری از قبیل خدمات شهری، فضاهای جمعی ، شبکه ترافیک مناسب و… مشخص گردید. از آنجاییکه در بعضی از طرحهای تفکیکی اگر فضایی برای خدمات مختلف در نظر گرفته می شد بدون هماهنگی با سازمانهای زیربط بوده که در نهایت باعث عدم اجرای کاربری در فضای در نظر گرفته شده می گردید.(حسینی ، ۱۳۸۵، ص ۱۳۰)

به این ترتیب طرحهای آماده سازی زمین با شرح وظایف معین توانست نظام منسجم وجدیدی را در این را بطه بوجود آورد. اجرای این طرحها توسعه سازمان یافته مسکن وکنترل توسعه شهری را موجب می شد. هدف این طرحها واگذاری زمین همراه با خدمات در جهت تامین زمین مناسب وآماده سازی در جهت تامین زمین مناسب وآماده سازی اراضی جهت احداث مسکن با رای گرفتن از قانون ار اضی شهری بود . به این ترتیب طرحهای آماده سازی زمین شهری در ایران از سال ۱۳۶۴ به بعد بصورت انسجام یافته آغاز گردید.

در ادامه ماده ۱۱ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ طرح آماده سازی زمین را قانونی کرد .تا این سال واحد امورمسکن وزارت مسکن وشهرسازی مدیریت پروژه ها جدید آماده سازی زمین را انجام می داد.امادر سال ۱۳۶۶ زمانی که تعداد پروژه ها افزایش یافت دفتر جدیدی تحت عنوان دفتر طرح های آماده سازی زمین تاسیس گردید تا مدیریت طرحهای آماده سازی را عهده دار شود. در سال ۱۳۶۸ شورای عالی در مواجه با کیفیت وکمیت طرحهای آماده سازی مقرر داشت که کلیه طرحهای آماده سازی می بایست کاملاً با طرح جامع وتفضیلی وهادی مطابقت داشته باشد.( عزیزی ،۱۳۸۰، ص۵۱)

آماده سازی زمین در ایران شامل چهار مرحله است:

الف) مکان یابی

ب) تهیه طرح

ج) اجرا

د) واگذاری *

مکانیابی :

در اویل اجرای سیاست طرح آماده سازی موضوع مکانیابی به دلایل مختلفی چون فقدان طرح جامع بسیاری از شهرها، خارج بودن بسیاری از اراضی زمین شهری درخارج از محدوده طرح های جامع شهری، خاتمه یافتن دوره زمانی بسیاری از طرح های توسعه شهری ( جامع وهادی ) مطرح نبود.

* در مواردی مشاهده می شود که اراضی قبل از اینکه به مرحله اجرا برسند ویا قبل از اینکه تفکیک شوند مورد واگذاری قرار می گیرند.( مثل شهرک بسیجیان زنجان)

ولی در حال حاضر موضوع مکانیابی طرح ها یکی از مسائل مهم شده است که با استفاده از خدمات

مهندسین مشاور موقعیت های مسکونی برای یک دوره ۲۰ساله شناسایی وبرای پاسخگویی به نیازهای مسکن .توسعه شهری انتخاب می گردد.

تهیه طرح:

تهیه طرح شامل مراحل بسیاری است که در شرح خدمات این طرح ها به صورت تفصیلی آمده است دراینجا به عمده ترین موارد آن اشاره می شود:

  • مطالعات مقدماتی شهر شامل: بررسی کلی در مقیاس شهر ( عملکرد اقتصادی شهر ، تحولات گذشته وموجود جمعیت شهر ومسائل مربوط به جمعیت، امکانات رشد کالبدی شهر، شبکه عبور ومرور و وضعیت معابر شهر، مسائل وویژگیهای طبیعی شهر، مسکن وتحولات مربوط به آن در گذشته وحال، معیارها وضوابط، مسائل زیست محیطی و… )
  • مطالعات مقدماتی آماده سازی که شامل موارد زیر است:

بررسی مطالعات مربوط به زمین آماده سازی (مثل تراکم جمعیتی وساختمانی ونحوه استفاده از اراضی، مصالح ومعماری وکیفیت ساختمانی، شبکه معابر، وضع بناها ومحوطه های تاریخی و..)

بررسی تفصیلی ویژگیهای توپوگرافی زمین(مثل شیب، همجواریها ،سیل گسیر بودن ،ارتفاع و…)

  • تهیه

    طرح آماده سازی زمین شامل :

مطالعات مربوط به عوامل اقتصادی مسکن، عوامل اجتماعی-فرهنگی ساکنین، عوامل کالبدی ، عوامل تکتونیکی ، پدافند عامل وغیر عامل ، طراحی الگوی واحدهای همسایگی ، تدوین ضوابط ومقررات شهرسازی و….)۱

اجرا:

در این بخش خدمات زیر بنایی برای مناطق جدید ، تاسیسات مربوط به اجرای شبکه معابر تا حد

۱- رجوع کنید به شرح خدمات طرح های آماده سازی زمین، مسکن وشهرسازی ، ۱۳۸۶

آسفالت، شبکه آب ، گاز ، تلفن ، فاضلاب وسایر موارد توسط پیمانکاران بخش خصوصی به اجرا در می آید.

واگذاری:

مرحله نهایی فرآیند طرح های آماده سازی زمین، توزیع قطعات بین متقاضیان که هدف نهایی این طرح است.که در این بین عواملی چون مدت سکونت در شهر وبعد خانوار مدنظر قرار می گیرد.

در حال حاضر طرحهای آماده سازی زمین( از نظرواگذاری ومجری طرح ) به سه شکل انجام می گیرد:

  1. پروژه های آماده سازی مسکن وشهرسازی و بنیاد مسکن : در این طرحها زمین عمدتاً به صورتهای مختلف ( مثل اجاره به شرط تملیک و…) به مردم واگذار می شود.
  2. پروژ ه های آماده سازی توسط تعاونیهای مسکن سازمانهای دولتی: در این پروژه ها عمدتاً زمین به اعضای تعاونی مسکن سازمان مربوطه واگذار می شود.
  3. پروژه های انبوه سازی خصوصی : که به صورت خصوصی اجرا وخصوصی نیز به متقاضیان فروخته می شود.

در هر سه مورد، تصویب کننده طرح مسکن وشهرسازی است.

ارزیایی طرحهای آماده سازی زمین

در ارزیابی مسائل شهرها به مانند همه ارزیابیها تعریف وانتخاب معیارهای ارزیابی لازم وضروری است. بطوریکه معیارهای ارزیابی باعث آن می شود که مطالب در حول محور ارزیابی چر خیده واز قضاوتهای نامعقولانه خودداری شود.

ارزیابی پروژه های آماده سازی زمین شامل موارد زیر است:

  1. عدالت احتماعی
  2. توان مالی متقاضیان
  3. کارایی اقتصادی
  4. هماهنگی
  5. اثر گذاری
  6. انعطاف پذیری
  7. اثرات زیست محیطی

عدالت اجتماعی:

در این بحث که به نظر می رسد مهمترین هدف طرح باشد. باید عواملی مثل نحوه واگذاری زمین، قیمت زمین، توان مالی متقاضیان، اقشار کم در آمد را در نظر گرفت. مهمترین

هدف طرح آماده سازی زمین تأمین مسکن نیازمندان می باشد ، لذا این مساله را باید مد نظر داشت که نیازمندان مسکن عمدتاً کسانی هستند که بدلیل مسائل مالی توان تامین مسکن را ندارند. در واگذاری اراضی به نیازمندان مسکن رعایت کردن عدالت اجتماعی در فرایند طرح بدون شک شرط لازمه بهبود وضعیت مسکن این قشر ورسیدن به هدف نهایی طرح می باشد.

درموردعدالت اجتماعی این طرح ها باید دیدکه درواگذاری زمین دریافت کنندگان زمین چه کسانی هستند ؟زمین به چه کسانی واگذار می شود ؟ نحوه واگذاری به چه شکل است؟ نیازمندان واقعی زمین چه کسانی هستند؟ در طرحهای آماده سازی که واگذاری انها از طریق دولت صورت می گیرد عمدتاً طبقات پایین جامعه نادیده گرفته می شوند.چراکه براساس مشاهدات عینی دیده می شود که دولت در بحث واگذاری مبالغی که درمراحل اولیه از بابت آماده سازی زمین می ستاند که این خارج از توان مالی نیازمندان واقعی زمین می باشد. این باعث می شود که کسانی زمین دار شوند که دارای توان مالی باشند. در حالیکه نیازمندان واقعی این زمینها همان اقشار پایین دست هستند که خانه وکاشانه مناسبی را ندارند.

نکته بعدی در بحث عدالت اجتماعی درنحوه واگذاری این زمینها است، از آنجاییکه اراضی واگذاری شده با قیمت منطقه ای است لذا معمولاً در واگذاری این زمینها بعد از تحویل زمین، عده ای آنرا به جریان بورس وارد ساخته و قیمت زمین در اثر بهره رانتی افزایش می یابد . این امر باعث می شود که طرح مربوطه از هدف نهایی خود دور شود.

مورد مهم دیگری که در این طرحها حایز اهمیت است شناسایی نیازمندان واقعی زمین می باشد.از آنجاییکه در طرحهای آماده سازی زمین نیازمندان واقعی زمین شناسایی نمی شوند به همین خاطر هر شخصی با هر وضعیتی می تواند خود را نیازمند معرفی نماید.چه بسا ممکن است افرادی صاحب زمین شوند که مسکن جزو نیازهای ضروری آنها نبوده وفقط به قصد خرید واحتمالاً فروش آن در آینده در این طرح ها وارد می شوند.عدم تمکن مالی نیازمندان زمین ومسکن باعث آن می شود که در واگذاری اراضی بی نیازان جای نیازمندان را بگیرند.

درعین حال میتوان گفت که شناسایی نیازمندان واقعی واعطای تسهیلات ویژه به آنها چه در واگذاری اراضی وچه در ساخت باعث آن می شود که اقشار نیازمند مسکن از این طرح ها بهر مند شده وموفقیت طرح را دامن زنند. البته نباید این مساله را فراموش کرد که صرف شناسایی نیازمندان دلیل بر رعایت عدالت اجتماعی نیست چرادر نمونه های اندکی که درموقع واگذاری اراضی نیازمندان شناسایی شدند ولی بعد از واگذاری به دلیل عدم تمکن مالی این زمینها توسط دلالان زمین با اندکی بالاتر از قیمت اولیه خریداری وبه جریان بورس بازی کشیده شده است. با نظارت مستمر در ساخت آن وکمکهای مالی به به نیازمندان واقعی می توان از بروز چنین مسائلی جلوگیری کرد.

در انتها باید این مطلب را گفت که اگر زمین به نیازمندان واقعی زمین واگذار می شد به احتمال زیاد مشکلاتی مثل مناطق کپر نشین ، حلبی آباد ها ، سکونتگاههای غیر رسمی و… کمتر به چشم می خورد.

۲- توان مالی متقاضیان :

در طرحهای آماده سازی زمین کلیه هزینه های آماده سازی زمین از متقاضیان آن دریافت می شود.لذا لحاظ کردن هزینه های بالا برای متقاضیان وعدم تمکن مالی نیازمندان به مسکن باعث آن می شود که این طرحها نه تنها جوابگوی نیاز مسکن نیازمندان نشود بلکه زمین های واگذار شده نیز بدست رانت خوران ودلالان بیفتد.

۳-کارایی اقتصادی :

از آنجاییکه طرحهای آماده سازی زمین حجم عظیمی ازمنابع مالی را می طلبد لذا بازدهی اقتصادی آن را مد نظر قرار داد . باید ارزیابی کرد که طرح مورد نظر آیا از نظر اقتصادی به صرفه شهر بود ، آیا طرح خواهد توانست مشکل کمبود مسکن را جبران نماید. وآیا طرح مورد نظر از نظر زمان بندی ومدت اجرا آن طبق برنامه حرکت خواهد کرد ملاحظه می شود که شماری از طرح های آماده سازی زمین مخصوصاً در شهر های کوچک به دلیل عدم تامین منابع مالی نه تنها به مرحله بهره برداری نمی رسد بلکه به عنوان وصله ای مساله ساز به قسمتی از شهر دوخته می شود که نه می توان این وصله را دور انداخت ونه می توان آنرا براحتی تعمیر کرد. عدم بازدهی اقتصادی طرح در موعد مقرر باعث آن می شود که نیازمندیهای مسکن شهر تامین نشده ومشکل کمبود مسکن در شهر را افزایش ودرنتیجه قیمت زمین ومسکن، اجاره بها مسکن نیز افزا یش یابد.

  1. هماهنگی:

از نظر قانونی درطرح های آماده سازی زمین، مجوز ساخت وساز باید بعدازآماده سازی کامل (مهیا کردن تاسیسات زیربنایی وروبنایی) داده شود. ولی مشاهده می شود که در بیشتر مواقع با اینکه تاسیسات زیربنایی وروبنایی هنوز ناقص ونیمه تمام است مجوز ساخت وساز و ساکن شدن با عدم وجودخدمات لازمه و… صادر شده است. همچنین به دلیل عدم هماهنگی بین ارگانهای درگیر طرح های آماده سازی ( چون آب وفاضلاب، برق ، گاز و…)شاهد ناکار آمدی در خدمات رسانی ودر نتیجه افزایش زمان وهزینه عملیاتی طرح ودوباره ساز یهای مکرر حتی بعد از سکونت کامل باشیم.

از طرف دیگراز آنجاییکه تمامی هزینه های طرح از متقاضیان زمین دریافت می شود لذا به دلیل زمانبر بودن دریافت هزینه ها وبستن قرارداد با شرکتهای عملیاتی وروند بورکراتیک اداری باعث آن می شود که طرح طبق برنامه زمانبندی به جلو حرکت نکرده وبازده وخروجی آن براساس پیش بینی ها نباشد.

۵– میزان اثر گذاری

یکی از عوامل مهم در طرح های آماده سازی میزان تاثیر گذاری طرح واثرات مثبت ومنفی آن است.با مشاهده طرح های آماده سازی زمین در ایران می بینیم طرح های اجرا شده در شهر های بزرگ موفقیت وتاثیر گذاری بیشتری داشته اند . در شهر های بزرگ به دلیل مهاجر پذیر بودن ، نیاز بیشتر به مسکن ، جاذب بودن پروژه ها باعث آن شده است که اغلب پروژه ها دارای تاثیر مثبت از نظر تامین مسکن وتاثیر منفی از نظر رشد شهر داشته باشد. ولی در شهر های کوچک بدلیل قلٌت جمعیت ، مهاجر فرست بودن ، اقتصاد ضعیف شهر، کمبود منابع مالی لازمه ، وابسته بودن به شهر های بزرگ، وسایر عوامل سبب شده است که طرح های آماده سازی موفقیت چندانی بدست نیاورد.

نکته دیگر در بحث آماده سازی زمین اثر گذاری پروژه های منفصل جدا ازبافت موجود شهر می باشد. این پروژه ها معمولابه دلیل عدم داشتن زیر ساختها ، دوری از شهر ، عدم تامین خدمات لازمه زمانبر وهزینه بر بودن، موفقیت چندانی به دست نیاورده اند سرنوشت این پروژه ها شبیه پروژه شهر های جدید در ایران است که غالبا ً با هدف جذب سرریز جمعیت تمرکز زدایی از شهر اصلی اجرا شد ولی به جر موارد معدود نتوانست به هدف نهایی خود برسند . دلیل این را می توان در عدم تامین زیر ساختها مناسب ، پیش بینی های ناصحیح، و عدم نگاه آیند نگرانه برنامه ریزی شده دانست.

۶– انعطاف پذیری :

شرط لازم برای تحقق طرح های آماده سازی زمین انعطاف پذیری در فرآیند تهیه واجرا طرح است . از آنجاییکه هیچ طرحی بدون ایراد نمی باشد وخیلی از مسائل نهان طرحهای در طول اجرای طرح آشکار می شود، لذا عدم تکیه بر روند ثابت اولیه می تواند طرح را به صورت بهینه هدایت نماید.

در طرح های آماده سازی زمین به دلیل عدم انعطاف در روند تهیه واجرا، عدم انعطاف وتامین زیر ساخت ها ، تامین هزینه ها ، مصالح ساختمانی و… باعث می شود که طرح در آینده با مشکل مواجه شده وبه سرنوشت طرح های جامع ، تفضیلی( که خود نیز جزوی از این طرح ها است) دچار شود. بطوریکه مثل این طرحها هر از چند گاهی دچار نقصان شده ومورد تجدید نظر قرار گیرد. در واقع این نشان از عدم پایش مستمر ویا نفص ارزیابی طرح در فرآیند تهیه واجرای طرح را نشان می دهد.

در بحث انعطاف پذیری باید گفت عدم انعطاف این طرح ها در تامین هز ینه های اجرایی و روند ثابت آن که بارمالی زیادی را به یک باره به دوش متقاضیان زمین که در درجه اول باید نیازمندان باشد می گذارد. شاید واگذاری زمین ها به صورت قسطی ( مثل اجار ۹۹ ساله زمین ) وتعاونی واشتراکی می تواند راهکاری مناسب در این مورد باشد. این راهکار می تواند از بورس بازی زمین نیز جلوگیری نماید. از طرف دیگر عدم انعطاف در تامین زیر ساخت ها وتجهیزات ، نبود هماهنگی بین سازمانها مختلف درآماده کردن زیر ساخت ها ، تاسیسات وتجهیزات وخدمات لازم برای محدوده طرح باعث آن می شود که هز ینه های اجرایی بالا رفته وثمره اندکی داشته باشد.دراین مورد می توان به یکپارچه کردن خدمات رسانی ، تامین زیر ساخت ها لازم هم از هز ینه های طرح کاهش داد وهم پروژه را از لحاظ زیر ساختی به صورت بهینه به جلو هدایت کرد.

۷- اثرات زیست محیطی:

طرح های آماده سازی عمدتاً چون درسرزمین ها جدید پیرامون شهر واراضی جدید را مورد اجرا می شوند. بنابراین زمینهایی که قا بلیت زراعت داشته را مورد هجوم قرار داده وبه زیر سیطره خود می کشانند. رشد شهر با طرح های آماده سازی که معمولاً بدون مطالعات عمیق از شرایط اقتصادی ، اجتماعی ، کالبدی ، زیست محیطی شهر انجام می گیرد باعث آن می شود که این رشد صرفاً رشدی بدون برنامه بوده واثرات زیست محیطی آن در آینده مشکلات فراوان را ایجاد کند.درست است که درمرحله تصویب طرح آماده سازی نمایندگان جهاد کشاورزی وسازمان محیط زیست درکمیته مربوطه ( کمیسون ماده ۵) حضور دارند ولی اکثر موارد نمایندگان مربوطه بنا بر مصلحت سیاسی ویا سایر عوامل به صورت اجباری یا اختیاری رأی به تصویب طرح می دهند. یادربعضی مواقع قابلیت نوع اراضی را کم بازده دانسته وطرح را تصویب می کنند.در این شرایط این مساله باعث می شودکه طرح های آماده سازی زمین ، اراضی کشاورزی را بدون توجه به قابلیت آنها به زیر تیغ بلدزر بسپارد. دربیشتر مواقع نیز طرح های آماده سازی تا آنجا ادامه می یابد که روستاهای نزدیک شهر را جزو کالبد شهرمی کند .این روستاها به دلیل هجوم طرح های آماده سازی ماهیت روستایی خود را از دست داده وبه مرور زمان تبدیل به سکونتگاه غیر رسمی با هسته روستایی شده ومحلی برای سکونت اقشار کم در آمد جامعه ومهاجرین شوند. نمونه ای از این روستا که بارشد شهر ماهیت روستایی خود را از دست داده وبه سکونتگاه غیر رسمی تبدیل شد روستای خاندره زنجان می باشد که هم اکنون بعنوان سکونتگاه غیررسمی به کالبد شهر ضمیمه شده است.

با این توضیح لزوم توجه به اثرات زیست محیطی طرح در فرآیند تهیه واجرای طرح های آماده سازی وتلاش در به حداقل رساندن این اثرات می تواند از گسترش ناهمگون وهدایت نشده شهر جلوگیری نماید.

نتیجه گیری :

برنامه آماده سازی زمین در ایران زمینه وبسترهای مهمی در ابعاد مختلف به ویژه در قالب شهر سازی مطرح کرد . فر آیند برنامه ریزی ، روشهای بدیع بکار گرفته شده در ابعادی نظیر سیستم تامین منابع مالی ، تعدد وتنوع طرح های تهیه شده که ایده های متفاوت را مطرح می کند وبالاخره اثرات اجتماعی ، اقتصادی ، سیاسی وکالبدی برنامه ، از جمله زمینه هایی هستند که قابل تأمل بوده ونیاز به بررسی وتجزیه وتحلیل دارند.

سیاست آماده سازی زمین در ایران دارای نکات بارزی بود که شاید درنوع خود درتاریخ توسعه وگسترش شهری کشور بی سابقه بوده و در سایر کشورها نیز نظیر آن کمتر دیده می شود. ضرورت قانونی آماده سازی اراضی قبل از هر گونه واگذاری زمین ، روش تامین منابع مالی باتکیه کامل بر مشارکت مالی متقاضیان وسیستم نرخ تدریجی را می توانیم از جمله نکات برجسته آن بر شمرد.

از طرف طرحهای آماده سازی زمین همواره با مشکلاتی نیز همراه بوده ویا سبب ساز بروز مشکلاتی در شهر شده است. از جمله این مسائل می تون به موارد زیر ذکر کرد:

* میزان وصولی هزینه هادر طرح های آماده سازی زمین ارتباط مستقیم با مقیاس پروژه ها داشت. بطوریکه هر چه مقیاس پروژه بزرگتر بود تراز مالی نیز مثبت بوده است..ولی روشهای تامین منابع مالی در پروژه های کوچک مقیاس ناموفق بوده است این امر به دلیل اختلاف قیمت زمین دولتی با بازار آزاد بوده است.

* در مناطق محروم به دلیل مشکلات جدی تامین منابع مالی وعدم انعطاف در تامین منابع مالی طرح موفقیت چندانی به دست نیاورده است.

* پروژه های منفصل از بافت موجود شهرها در بعد تامین منابع مالی وبه تبع ان زیرساختارها ناموفق بوده اند اجرای این نوع پروژه ها بصورت ناقص ودر بعضی مواقع متوقف گردیده است.

* گردش کار مالی پروژه ها پیچیده واز انعطاف پذیری برخوردار نبوده است.

* انعطاف پذیری کم در سیستم مالی ، موجب بروز مشکلات متعدد شده است. برای مثال علی رغم گستردگی وتوزیع پروژه ها در سرتاسر کشور با شریط وتوانایی های مختلف ، روشی یکسان بکار گرفته می شود .

* اقشار کم در آمد مورد توجه کمتری قرار گرفته اند.

* اجرای پروژ ه هایی که به هر دلیل ازسوی مردم تامین مالی نشوند ، بلاتکلیف بوده اند.

* علی رغم هماهنگی نسبی در سطح ملی بین دستگاه های زیربط هماهنگی محلی بین ارگانهای مختلف در فر آیند آماده سازی ضعیف بوده واین باعث زمانبر وهزینه بر شدن خارج از پیش بینی ها شده است.

* در خصوص تامین منابع مالی انعطاف پذیری لازمه وجود ندارد.

* اثرات زیست محیطی این طرح ها بدر ستی بررسی نشده واز نظر محیط زیست مشکلاتی را ایجاد کرده است.( مثل رشد ناموزون شهر ، وتسلط بر زمینهای کشاورزی )

* عدم واگذاری درست وعدم شناسایی نیازمندان واقعی مسکن وسایر عوامل باعث افزایش سوء استفاده از زمین وبورس بازی آن شده است.

*- در طراحی این پروژ ها مقررات وضوابط قانونی گاهاً زیر پا گذاشته شده وطرح ها را در آینده با مشکل مواجه می کند .

* وارد شدن زمین در جریان بورس بازی ومعاملات مکرر آن باعث افزایش نجومی قیمت زمین ودر نتیجه دور شدن طرح از اهداف اصلی خود می شود.از آنجاییکه هدف طرح آماده سازی مسکن دار کردن افراد است نه زمیندار کردنشان لذا کشیده شدن اراضی به جریان بورس بازی باعث می شود معاملات زمین جای ساخت وساز مسکن را بگیرد.

* در بعد طراحی ( مثل شبکه معابر) ویژگیهای افراد ساکن در آن ( مثل معلولین وناتوانان جسمی) کمتر در نظر گرفته می شود.

به عنوان نتیجه نهایی حاصل از ارزیابی سیاستهای آماده سازی زمین در ایران می توان گفت که آماده سازی زمین در ایران تجربه ای ارزشمند برای توسعه شهری در کشور بوده وتاثیر قابل توجهی در سیاستهای شهر سازی وبافت های جدید شهری داشته است.علی رغم نقاط ضعف متعددی که از طریق ارزیابی سیاست فوق در پژوهش حاضر ارائه گردید.می توان گفت باوجود مسائل مختلف موجود در این طرح ها ، طرح آماده سازی زمین راهکاری مناسب برای حل مشکلات مسکن نیازمندان است به شرطی که از برنامه ریزی درست ومناسبی از در نظر گرفتن تمام عوامل اقتصادی ،اجتماعی ، کالبدی و زیست محیطی برخوردار باشد.

منابع وماخذ:

۱- برنامه ریزی شهری در طرح های آماده سازی زمین ، سازمان ملی زمین ومسکن

۲- حسینی، سید علی ، مبانی فنی واجرایی حقوق شهری ومنطقه ای در ایران ، انتشارات حق شناس، ۱۳۸۵

۳- جزوه آمادگی کنکور کارشناسی ارشد شهرسازی ( برنامه ریزی شهری ومنطقه ای طراحی شهری ) مهندس پالانیان.۱۳۸۵

۴- رهنمایی ،محمدتقی ،شاه حسینی ،پروانه ، فرایند برنامه ریزی شهری در ایران ،سمت ، تهران ، ۱۳۸۳

۵- صرافی ، مظفر، شهری شدن جهان و جهانی شدن شهرها، مجله سیاسی- اقتصادی

شماره ۱۵۶- ۱۵۵

۶- عزیزی ، محمد مهدی ،آماده سازی زمین شهری درایران ۱۳۷۵-۱۳۶۴، سازمان ملی زمین ومسکن ، ۱۳۸۰

۷- عزیز نژاد ، لقمان،طرح های واگذاری اراضی شهر ی ونقش آن در توسعه فضایی شهر ، نمونه موردی شهر سقز ( از انقلاب اسلامی تا ۱۳۸۲) ، پایان نامه کارشناسی ارشد رشته جغرافیا وبرنامه ریزی شهری ، راهنما: دکتر میر ستار موسوی، دانشگاه تبریز ، ۱۳۸۲

۸- مجله آبادیها ،سال شانزدهم ، شماره۵۲ ، پاییز ۱۳۸۵

۹- مهندسین مشاور شارمند ، شیوه های تحقق طرح های توسعه شهری ، جلد دوم ، تهران۱۳۷۸

۱۰- همایش زمین وتوسعه شهری ، سازمان مسکن وشهر سازی ، ۱۳۷۸

۱۱- همایش شهرهای جدید، شرکت عمران شهرهای جدید، ۱۳۸۵

www.toki.gov.tr-12

  1. – www.toki.gov.tr

درباره ی a.esmailzadeh

مطلب پیشنهادی

انواع داده در gis

 مدل های ذخیره داده ها و اطلاعات مکانی و توصیفی در محیط GIS

 مدل های ذخیره داده ها و اطلاعات مکانی و توصیفی در محیط GIS در سامانه …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *