سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

تجارب و توصیه های سازمانهای بین المللی (مثل اسکان بشر و هابیتات ) در زمینه برنامه ریزی مسکن

 

43– تجارب و توصیه های سازمانهای بین المللی (مثل اسکان بشر و هابیتات ) :

 

طبق گزارشی که در آغاز دهه 1993 برای ورود به قرن جدید و به دنبال برپایی سمیناری توسط هابیتات[1]1 در هلند از سوی سازمان ملل ارائه شد، اعلام گردید که نیمی از جمعیت کشورهای در حال توسعه در خانه ملکی خود ساکنند. نیمی دیگر در خانه مستقل یا به شراکت با دیگران در خانهای استیجاری زندگی میکنند. بخشی هم به دنبال سرپناهی مستقل موقتا با خویشاوندان خود به سر میبرند، یا در سرپناهی که توسط صاحب کارانشان سر همبندی شده روزگار می گذرانند. اصولاً نسبت افرادی که مالک خانهای هستند که در آن زندگی میکنند، مستأجران و آنانی که خانهشان را با دیگران شراکت دارند از کشوری به کشور دیگر فرق میکند. در حالی که در مقابل، در نواحی روستایی نحوه تصرف ملکی یک الگوی معمول و روش کاملاً رایج و با اولویت و اکثریت قطعی میباشد.

به عنوان عکسالعمل طبیعی به کلیه سیاستهایی که در کشورهای مختلف در جهت تشویق به مالکیت خانه صورت پذیرفته، موجب شده است که سهم اجارهنشینی در طی چند دهه گذشته تاحدودی کاهش یابد. در حالی که اخیراً مشکلات و موانع موجود در بازار زمین و مسکن در بسیاری از کشورها، دسترسی به مسکن ملکی را به طور فزایندهای با مشکل مواجه ساخته است. امری که احتمالاً سهم انواع تصرفهای غیر ملکی را به طور کلی، و در میان کم درآمدها به طور اخص ،افزایش دهد.

بررسیهای انجام شده نشان میدهد که رابطهای مستقیم بین نحوه تصرف و سطح توسعه یافتگی کشورها وجود ندارد. در برخی از کشورهای ثروتمند مسکن ملکی رواج بیشتری دارد و در برخی از کشورهای فقیر نحوه تصرف ملکی دارای اولویت میباشند، و در برخی دیگر سایر انواع نحوه تصرف )غیر ملکی)  بیشتر است. از مؤلفههای بسیار تعیین کننده درگرایش به ساختار خاصی از نحوه تصرف  به موارد زیر میتوان اشاره کرد:

1-       سیاستگذاریهای حکومتی )دولتی)   

2-       ویژگیهای بازار زمین و مسکن 

3-       دسترسی به امکانات و مصالح ساختمانی 

4-       امکانات حمل و نقل شهری ،

5-       تحرکات در نحوه سکونت و اسکان 

7 ارزشهای فرهنگی

 

 

اگرچه اجاره و شراکت در محل سکونت شکل غالب نحوه تصرف در برخی از شهرهاست، اما این گرایش در بسیاری از تحقیقات و سیاستگذاریها نادیده گرفته میشود. اصولا در تدوین استراتژیهای ملی توسعه و برنامهریزی مسکن در بسیاری از کشورها بخش استیجار را در نظام خود به طور جدی مورد توجه قرار نمیدهند. این موضوع شاید به خاطر آن باشد که توجه نظام برنامهریزی بر تشویق دسترسی به مسکن ملکی به عنوان نحوه تصرف مطلوب از حیث تضمین های اجتماعی آن متمرکز بوده است. از آنجایی که مالکیت و استیجار هزینه و فایده یکسانی در همه کشورها ندارند، از این نظر نمیتوان توصیه یکسانی به همگی )در همه کشورها)  در این خصوص کرد. اما این وظیفه دولتها و حکومتهاست که در راستای وظایف ذاتیشان دامنه انتخاب و شانس گزینههای مختلف انتخاب مسکن و سرپناه را، برای همه گروههای درآمدی متنوع نموده و گسترش دهند. به تعبیر بهتر، شانس افراد را برای حضور در بازار مسکن با توجه به توان، ظرفیت و خواستشان فراهم آورند.. اصولاً خانوارهای مختلف، نیازهای متنوعی هم دارند، بنابراین تقاضای خانه و نحوه تصرف مسکن شان هم متنوع خواهد بود. در همین رابطه در راستای ارتقاء نقش مسکن استیجاری به عنوان یکی از اشکال نحوه تصرف و به عنوان یکی از راههای پاسخگویی به نیاز تأمین سرپناه به انجام تحقیقاتی در زمینههای زیر نیاز است:

1-       مکانیزمهای موثر در بازار استیجار و انگیزههای اجاره داری در بخش مسکن

2-       طبیعت نظام استیجار یا اجاره داری )Land-Lordism)  برای گروههای کم درآمد. 

3-       دلایل تمایل و گرایش به انواع نحوه تصرف در میان گروههای مختلف درآمدی و قومی.

4-       روابط مالک و مستأجر یا موجر و مستأجر

5-       عوامل موثر در تعیین میزان اجاره و نقش عوامل کنترل کننده قانونی

7 نقش تعاونیهای مستأجرین، سازمانهای غیر دولتی در توسعه و بهبود موجودی )داراییهای مسکن اجارهای) .

مطالعات هابیتات توصیههایی را بطور عام برای واقعبینانهتر کردن بازار مسکن نسبت به مسکن استیجاری پیشنهاد مینماید که در زیر به آن میپردازیم.

      اصولاً سرمایهگذاری در بخش مسکن بزرگترین شکل تشکیل سرمایهگذاری ثابت )fixed capital investment)  در اقتصاد کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه جهان به شمار میآید. در کشورهای در حال توسعه، بخش مسکن اغلب بیش از 33 درصد هزینه خانوار را به خود اختصاص میدهد و همینطور سهمی معادل 23 درصد از تولید ناخالص ملی را در اختیار دارد.

      هر قدر کشورها توسعه یافتهتر میشوند، سرمایهگذاری در بخش مسکن به عنوان سهمی از تولید ناخالص ملی افزایش مییابد ،به موازات و مطابق با کسری از درآمد که مردم برای

مسکن خرج میکنند. بنابراین، توسعه اقتصادی موثرترین راه برای بهبود شرایط مسکن در کشورهای در حال توسعه است. یک اقتصاد سالم و در حال رشد پیش نیازی مهم برای عملکرد مثبت، موثر، مناسب بازار مسکن است. پیشنیاز بعدی توانمندسازی فقرا به افزایش توانشان برای ورود به بازار مسکن و از این طریق حداکثر کردن کمکشان به روند تولید و عرضه مسکن است، که در نهایت خودشان هم از این روند منتفع میشوند.

      پیشبینی میشود که 43 درصد یا سهم بیشتری از جمعیت شهری دنیا در شکلی از نحوه تصرف غیر ملکی زندگی میکنند، با یا بدون پرداخت اجاره رسمی و در برخی شهرها، این سهم حتی به 93 درصد افزایش مییابد. هنوز بیشتر برنامههای سیاستهای تأمین سرپناه دولتی ،عمدتاً روی مسکن ملکی متمرکز شدهاند و اشکال دیگر سکونت کمتر مورد توجه قرار گرفتهاند. در حالی که در بسیاری از موارد دسترسی به مسکن با اجاره کم )خانههای ارزان قیمت)  موجب پایداری و آرامش محیط اجتماعی و تقویت رشد اقتصاد میگردد.

      در تدارک برای کمک به برنامههای جامع مسکن توجه داشته باشیم که گرایشهای جانبدارانه به نفع مسکن ملکی در قیاس با مسکن استیجاری راه نینداخته باشیم. زیرا به هر حال، سلامت بخش مسکن در گرو ترکیب مناسبی از مسکن اجارهای و ملکی است که از جنبههای مختلفی به هم گره خوردهاند. مسکن ملکی به دلایل مختلفی موضوع توجه بخش خصوصی، عمومی و دولتی بوده است. برای داشتن یک ترکیب سالم در بخش مسکن لزوم توجه به بخش استیجاری در کنار مسکن ملکی هم اهمیت مییابد. در حالی که بخش استیجار در اقتصاد مسکن برخی از کشورها به عنوان بخشی که نیازمند توجه دولت است تاکنون فراموش شده و مورد بی مهری قرار گرفته است.   

در این مرحله، نشست پس از طرح مسائل عمده به ارائه توصیه هایی به شرح زیر پرداخت:

 

توصیه اول: شناخت درست بازار مسکن ملکی و اجاره ای

1-  به رسمیت شناختن نقش و اهمیت بسیار زیاد مسکن استیجاری و سایر اشکال مسکن غیر ملکی در استراتژیها و سیاستگذاریهای مسکن

2-  لزوم مداخله و حضور دولت )و بخش عمومی)  در عرصه تولید مسکن اجارهای برای تعادل بخشی به این بازار

3-  توجه به اهمیت مسکن غیر ملکی در تأمین سرپناه جمعیت شهری به عنوان اصلیترین بخش تقاضای سرپناه در آینده )با توجه به اینکه در آینده جهانی شهرنشینی خواهیم داشت)   در این راستا حکومتها باید سیاستهای مسکن خود را مورد بازبینی مجدد قرار دهند و سهم مهم ،ویژه و روشنی را در استراتژیهای خود به برنامه مسکن استیجاری اختصاص دهند که گرایشهای موجود بر علیه مسکن غیر ملکی را تدریجاً اصلاح نماید.

این استراتژی وقتی میتواند تنظیم شود که موارد زیر به درستی درک شود: 

1-       رفتار و عملکرد بازار مسکن و نقش مسکن استیجاری به درستی درک شود.

2-       ویژگیها و مشخصههای مسکن اجارهای، مسکن ملکی، ویژگی اقتصادی ـ اجتماعی مالکان و موجران و مستأجران شناسایی شود.

3-       پتانسیل مالکان کم درآمد خانههای استیجاری به عنوان بخشی از عرضهکنندگان مسکن اجارههای بررسی و شناخته شود تا بتوان به روشنی روی این ظرفیت برنامهریزی کرد.

 

توصیه دوم: توانمندسازی دولت و نقش وی در سیاستگذاریها و تنظیم استراتژی مسکن استیجار

روندهای حاکم: در این راستا دولت باید تشخیص دهد که پیشبینی و تولید و تدارک مستقیم مسکن استیجاری عموماً یک هدف عملی و عملیاتی راحتی نیست. از این حیث انگیزهسازی در بخش تجاری و برای عرضه مسکن استیجاری، واقع بینانهترین روش به شمار می آید.

در راستای نقش توانمندسازی دولتها در استراتژی ملی مسکن، آنها باید برنامه مسکن استیجاری را از طریق ضوابط و مقررات تنظیمی خود تسهیل نمایند.

برای این کار باید به اقدامات زیر توجه شود:

1-       جهتدهی مجدد به نهادهای بخش عمومی، از جمله نهادهای محلی برای ایفای نقش تسهیل گرایانه در امر عرضه مسکن استیجاری.

2-       ایجاد محیطی قانونی و ضابطهمند برای توانمندسازی فعالیتهای بخش مسکن به طور عمومی و مسکن اجارهای به طور خاص، به نوعی در جانب داری نوعی از نحوه تصرف نباشد.

3-       معرفی تخفیفهای متنوع در زمینه مالیات بر درآمد برای ترغیب و تشویق ساخت مسکن اجارهای و تشویق  تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی اجارهای، به ویژه برای خانوارهای کم درآمد.

4-       تبعیت از ضوابط ساختمانی و استانداردهای برنامهریزی شهری، شامل پیشبینی واحدهایی برای اجاره در پروژههایی که در محلاتی برای کم درآمدها اجرا میشود.

5-       تهیه و تدوین استراتژی در سطح شهر برای تمرکززدایی از فعالیتها و مشاغل، از طریق منطقیتر کردن نحوه کاربری اراضی در محدودههای مرکزی شهرها و تأمین امکانات کافی و مناسب حمل و نقل به نوعی که به تحرک خانوارهای فقیرتر در یک محیط اسکان در حال تغییر از حیث نحوه تصرف اجازه دهد.

7 برپایی یک شبکه وسیع و جامع اطلاعات در زمینه توزیع مسکن بر حسب هزینهها و چگونگی دسترسی به انواع مسکن ملکی و استیجاری.

5 تسهیل و زمینهسازی گروه ساکنان )بهره برداران)  برای سازماندهی و مدیریت مسکن و خدمات برای امنیت مالی و سرمایهگذاری و مذاکره برای سهیم شدن بر روی زمین در اسکان غیر رسمی.

9 کشف راههایی برای قانونمند و ضابطهمند کردن بخش غیررسمی اسکان )اسکان غیر رسمی)  در هر جایی که ممکن باشد، با تضمینهایی برای اجتناب از جابجایی ساکنان موجود این نواحی.

9 تشخیص و تدقیق دامنه و افق هدفگذاری و برای سوبسیدهای مورد نظر برای خانوارهای کم درآمد.

13  تشویق شرکتها و نهادها برای تولید و عرضه مسکن استیجاری در مناطق جدید و محلات موجود 

11-          مدیریت مستمر و پایدار مسکن استیجاری بخش عمومی با کوشش برای انتقال مدیریت بهره برداری به گروه های ساکن در چارچوبهای توافق شده.

12-          هدایت تولید و عرضه مسکن اجارهای فقط برای گروههای واقعاً نیازمند یا افراد دارای شرایط حاد.

توصیه سوم: نقش بخش عمومی در تهیه و تأمین مسکن اجاره ای 

در این راستا، دولت در نقش و یا وظائف بخش عمومی به عنوان مالک این ابنیه باید تجدید نظر کند. این تجدید نظر در نقش بخش عمومی به عنوان مالک بستگی دارد به:

1-      توجه به این که دولت میخواهد نقش خود را به عنوان عرضه کننده مستقیم مسکن و موجودی مسکن اجارهای چقدر گسترش دهد، با فروش مسکن اجتماعی به ساکنانش، یا اینکه کلاً به عرضه مسکن توسط بخش خصوصی تکیه کند توجه به این نکته که دولت میخواهد نقش خود را چقدر گسترش دهد، به عنوان عرضه کننده مستقیم مسکن اجارهای و افزودن به موجودی مسکن اجارهای، با فروش مسکن بخش عمومی )اجتماعی)  به ساکنانش، یا اینکه کلاً به عرضه مسکن توسط بخش خصوصی تکیه کند.

2-      توجه به این نکته که از میان روشهای برگزیده چه شرایطی اجازه میدهد، درجهای از موفقیت در مسکن اجارهای دولتی یا عمومی در برخی از کشورها، بتواند قابل تکرار و کپی کردن در جامعه دیگری شود.

3-      بررسی هزینه و فایده در گرایش کنونی، و ارزیابی اینکه همان منابع چگونه میتوانستند طور دیگری مصرف شوند.

4-      مطالعه حدود و میزانی که از سوبسیدها میتوان استفاده کرد، )برای نزدیکتر شدن به گروههای خاص و در قالب سوبسیدهای مناسب.)  

5-      مطالعه و بررسی کلیه انتخابها برای مدیریت موجودی مسکن کنونی، از جمله احتمال و امکان انتقال هر بخش از مسئولیت مدیریت به ساکنان، گروههای ساکنین یا هر سازمانی که منافعی در مسکن اجارهای عمومی دارد.

7 تشخیص اندازه و میزانی که حکومت باید نقشی در رفع نیازهای خاص دارای اولویتهای ویژه گروههای اجتماعی خاص داشته باشد.

 

توصیه چهارم: نقش بخش خصوصی در تأمین مسکن استیجاری

اصولاً بخش خصوصی سهم قابل توجهی در تأمین مسکن در کشورهای درحال توسعه بر عهده دارد و این سهم در حال افزایش نیز میباشد. برخی اوقات مداخلات دولتی موجب بروز تبعیضاتی بر علیه سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن اجارهای در مقابل مسکن ملکی یا در مقابل اشکال دیگر مسکن و انواع سرمایه گذاری های سود آور دیگر میشود. طبق یک استنباط عام سرمایه گذاری  در بخش مسکن نقش عمدهای در برنامه توسعه ملی و به نفع توسعه اقتصادی دارد، و این استنباط عام باید تصحیح شود، همینطور این نکته که تبعیض علیه بخش اجاره موجب کاهش عرضه و افزایش قیمت میشود. در هر دو شکل بخش رسمی و غیررسمی، کاهش امکان دسترسی توسط فقرا به مسکنی که در حد استطاعت آنها باشد را به دنبال دارد. اغلب این تأثیرات ناخوشایند ناخواسته هستند.

در این راستا حکومتها باید تحلیل نموده و انگیزهها و مشوقها و موانع )ضد انگیزهها)  برای سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن استیجاری در مقایسه با سایر انواع سرمایهگذاریها را بررسی کنند. با این دیدگاه که موانع ضد انگیزه را حذف کنند، و موانع ناخواسته را بهبود بخشند، مشروط به آن که توان دسترسی گروههای کم درآمد به مسکن در استطاعت آنها را ارتقا دهد، باید به یادداشت که برخی از معیارهای ضمانت بخش، تأثیرات منفی در مواقع مورد انتظار دارد.

1-       فراهم کردن زمینی که دارای سرویسها و خدمات لازم است )آمادهسازی) ،و به مصالح ساخت دسترسی وجود دارد.

2-       معیارهای اعمال مالیات )تعیین میزان مالیات) ،

3-       تجدید نظر در ضوابطی که در خصوص ساختمان و زمین )کاربری زمین)  وجود دارد، به علاوه مواردی که مسکن استیجاری را به طور مستقیم تحت تأثیر قرار میدهد.

4-       انگیزهسازی برای تعمیر و نگهداری توسط مالک و مستأجر )ساکن) ، به نوعی که منجر به کاهش هزینهها و افزایش حاشیه سود شود.

 

توصیه پنجم: نقش بخش غیر رسمی در تأمین مسکن استیجاری

در بیشتر کشورهای در حال توسعه بخش اسکان غیررسمی بیشتر امکانات مسکن استیجاری برای کم درآمدها را تأمین میکنند.

تاکنون همانطوری که مالکیت خانه به طور فزایندهای مشکلتر میشود )به دلیل هزینه زیاد مالکیت خانه)  توسعه و سازماندهی و افزایش سهم مسکن استیجاری در موجودی مسکن بخش غیررسمی باید مورد تشویق قرار گیرد. در همین رابطه توصیه میشود:

الف: حکومتها سرمایهگذاری برای بهبود شرایط سکونت در اسکان غیررسمی را، در جهت حمایت از بهبود مسکن و توسعه و امکانات مسکن استیجاری را تسهیل نمایند.

ب: چنین مشوقهایی باید موارد زیر را در بر داشته باشد:

1-       بهبود زیرساختها، حمل و نقل ،خدمات اجتماعی در اینگونه مناطق و تشویق سرمایهگذاری توسط خرده مالکان زمین در مستغلاتشان، به نوعی که به افزایش پتانسیل آنها برای به اجاره دادن ملکشان منجر شود.

2-       قانونی کردن  ظرفیتهای موجود، با تضمینهایی برای ساکنان کنونی در زمان ثبت نام از آنها.

3-       برنامه مالی خاصی برای حمایت از مسکن و امکانات استیجار خانوادگی )یک یا چند اطاق از یک خانه)  که توسط خانوارها قابل ارائه است.

 

توصیه ششم: نقش تعاونیها )سازمانهای تیپتعاونی)  سازمانهای غیردولتی در تأمین مسکن اجارهای

تعاونیهای مسکن، سازمانهای غیر دولتی و سایر گروهها که به تأمین مسکن سرپناه کم درآمدها کمک میکنند، در کشورهای در حال توسعه از طریق پیشبینی پروژههایی مانند تأمین محوطههایی مجهز به خدمات )Sites-and-Services) ، دسترسی به وام مسکن، تولید مصالح ساختمانی و سازمانهای مشارکت مردمی و اجتماعی. این همکاریها و مشارکتها میتواند به مسکن استیجاری کم درآمدها پوشش دهد.

این موارد میتواند از طریق زیر به دست آید:

1-       بهبود ارتقاء چارچوبهای قانونی که نحوه فعالیت و عملکرد تعاونیهای مسکن را پشتیبانی میکنند.

2-       تأمین و مهیاسازی انگیزههایی برای تعاونیهای مسکن برای ساختن واحدهایی جهت استفاده اجاری 

3-       تشویق و ترغیب سازمانهای غیر دولتی مسکن جهت ساخت مسکن برای اجاره، به خصوص به گروههای کم درآمد 

4-       تشویق چنین گروههایی جهت توزیع و پخش اطلاعات، آموزش و ارتقاء مهارت، مهارتآموزی سازماندهی گروههای غیررسمی، واسطه شدن بین مقامات رسمی و گروههای مختلف 

5-       ترغیب مالکان منازل و ساکنان به تشکیل سازمانهایی برای کمک جهت حل مسائل برخاسته از مناقشات مربوط به تعمیر و نگهداری موارد مورد تملک  توصیه هفتم: نقد و بررسی چارچوبهای قانونی

حکومتها باید ضوابط و مقررات جامع قانونی برای تنظیم روابط فیمابین مالک و مستأجر را تعیین و تعریف کنند، به نوعی که با شرایط هر ملتی سازگار باشد. عقاید متنوعی در باره سود و زیان  اعمال روشهای کنترلی در سیستم استیجار وجود دارد. اکثریت دیدگاهها مبتنی بر این است که چارچوبهای عمومی قانونی و نهادی )سازمانی)  برای کنترل استیجار بیشتر موجبات تخریب و آسیب می شود تا سود!!! بنابراین:

الف: حکومت باید کلیه چارچوبهای قوانین حقوقی مربوط مسکن استیجاری و ضوابط کنترل استیجار را تدریجاً تسهیل نماید.

ب: اینها به شرط انجام شروط زیر قابل دستیابی است:

1-      بررسی سیستم اداری و قضایی مرتبط با موضوع مسکن استیجاری، به نوعی که توازن بین حقوق مالکان و مستأجران در رابطه با نحوه تصرف )نحوه سکونت) را برقرار سازد ،

2-      طراحی یک سیستم ساده، جامع و ارزان از حکمیت و میانجیگری بین مالکین و مستأجرین 

3-      بررسی تأثیر کنترلهای اجاره در متن )زمینه)  استراتژی جامع مسکن و جاهایی که اجاره باید کنترل شود، انتخاب مناسبترین متدها و روشها برای اعمال در قالب  ظرفیتهای قابل دسترس مدیریتی تهیه و تنظیم شود.

4-      اطمینان از اینکه، کی سیستم اجارهها از کنترل خارج شدهاند، و چه ضوابطی برای اصلاح و بهبود آن اعمال شده و اثرات آن بر روی مستأجرانی که در اینگونه املاک که قبلاً کنترل میشد قرار داشتند چه بوده؟

)به عبارت بهتر تنظیم ضوابط و مقررات برای شرایط در حال تغییر)  

 

توصیه هشتم: پایداری نظام استیجار در نوسازی شهری و پروژههای بهسازی مناطق مستأجران، به ویژه مستأجران کمدرآمد، اغلب به طور بدی از پروژههای بهسازی و نوسازی شهر آسیب میبینند. تخریب واحدهای مسکونی آنها میتواند آنها را بیخانمان سازد بدون این که هیچ نوع جبران از خسارتی که میبینند یا افزایش مال الاجاره در نواحی نوسازی شده آن ها را شدیدا تحت فشار قرار دهد و یا اینکه به تخلیه یا رانده شدنشان منجر شود، پیشبینی گردد.

الف)  پایداری در نظام استیجار میتواند حاصل شود در صورتی که موارد زیر تامین گردد:

1-         در نظر داشتن امکان پرداخت و جبران خسارت مالی به مستأجران جابه جا شده، با تأمین مالی از منافع حاصل از نوسازی 

2-         تلاش برای حداقل کردن جا بهجایی خانوارهای کم درآمد

3-         ایجاد امنیت اشتغال و استقرار ساکنان برای دورهای خاص قبل از اجرای برنامه که عموماً میتواند به نفع مالکان باشد.

4-         آزمون امکان فروش املاک به ساکنان به شکل تعاونیهای آپارتمان نشینان.

 

 

44 – جمعبندی و نتیجهگیری تجارب جهانی :

در تجارب کلیه کشور ها آنچه بروشنی قابل مشاهده است دستیابی به ترکیبی از سیاست های حمایتی معطوف به طرفین این بازار است . این حمایت ها برای تضمین کارآمدی دو سوی بازار ، هم تقاضا و هم عرضه را باید پوشش دهد . زیرا ارتباط تنگاتنگ منافع ایندو بخش با یکدیگر موجب میشود در صورت حمایت از یک بخش ، مثلا بخش تقاضا وتنظیم ضوابط و مقرارت به نفع آن عملا بخش عرضه را بدلیل نادیده گرفتن انتظاراتش از حضور در بازار ، مجبور به خروج کرده و نهایتا با کاهش عرضه موجب افزایش اجاره بها و ضرر وزیان بیشتر مستاجران گردد . ویا بالعکس با حمایت انحصاری از بخش عرضه موجب خروج تقاضا از بازار در نتیجه فزونی عرضه نسبت به تقاضای واقعی ، و نهایتا کاهش قیمت اجاره وضرروزیان موجران شود . مجموعه ابزارهای حمایت یا کنترل در کلیه کشور ها عبارت از مالیات ، یارانه ، سرمایه گذاری و حضور مستقیم در بازار برای مشارکت در تولید ، عرضه نهاده های درانحصار دولت مثل زمین به تولید کنندگان بخش خصوصی، وحمایت های حقوقی و قانونی ) مثل مکانیزم های حقوقی اجبار به تخلیه )  که در هر کشور بنا به شرایط حاکم در آن بنوعی عمل کرده و تاثیر میگذارد . 

با توجه به مباحث این بخش و با نگاهی به تجربیات کشورهای مختلف باید گفت:

اولاً؛ برنامهریزی برای تأمین سرپناه گروههای کم درآمد بدون توجه به بخش استیجار ممکن نیست، زیرا بازار مسکن ملکی به نوعی است که ورود گروههای کم درآمد، جوانان و گروههای خاص به ویژه هنگامی که برای نخستین بار وارد بازار مسکن و تأمین میشوند، کمی مشکل است و بنابراین در بسته سیاستی تأمین مسکن، برای آنها باید پاسخی متناسب با نیازشان بویژه با تسهیل بازار مسکن استیجاری یافت.

دوماً؛ کلیه برنامههای مسکن برای گروههای کم درآمد باید با سیاستهای حمایتی ویژه ای همراه باشند. این حمایتها از طیفی گسترده از کمکهای ضمنی و عمومی شروع و به کمکهای بسیار مشخص و صریح مثل ارائه کوپن اجاره ماهانه که به همراه اجاره نامههای تنظیمی به افراد نیازمند داده میشود، ختم میگردد.

سوماً؛ هیچ برنامه حمایتی بدون حضور تمام عیار دولت معنیدار نمیشود و فقط در حد هم دردیهای انسان دوستانه باقی میماند. نکته بسیار مهم این است که در تمامی کشورها حتی کشورهای کاملاً سرمایهداری، با بازار آزاد و دولتهای کوچک و فقط تسهیلگر هم، نقش بسیار تعیین کننده دولتها در پیشبرد برنامههای تأمین مسکن کم درآمدها انکارناپذیر است. نکته بسیار جالب اینکه، سیاستهای حمایتیشان تأثیرگذارتر از کشورهای سوسیالیستی ، به تأمین سرپناه مناسب انجامیده است.



[1] این سمینار در تاریخ 9 تا 13 اکتبر سال 1989 در شهر  رتردام کشور هلند برگزار گردید. هدف این سمینار توجه به موضوع استیجار در برنامه تامین سرپناه و خط مشی های پیشنهادی برای دهه های پیش رو بود. نتایج این نشست تخصصی توسط هابیتات در نایروبی در سال 1990 چاپ و انتشار یافت.

کلیدواژه : برنامه ریزی مسکن
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها