سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

تجارب سایر کشورهای دنیا در زمینه مسکن اجاره ای

4-تجارب سایر کشورها در زمینه مسکن اجاره ای

 

توجه به تجارب سایر کشورها بیشتر از این حیث صورت می گیرد که از آموخته های آن ها بیاموزیم واز اشتباهات آن ها اجتناب کنیم. جمع آوری تجربیات هزینه تکرار و بازگشت به جای اول را کاهشمی دهد و کمک می کند که دیگران با اجتناب از راه هایی که به نتیجه مورد انتظار ختم نمی شود ،برنامه های بهتری را تدارک ببیند و از این طریق به چند هدف دست یابند.

  • کارآیی برنامه ها را افزایش دهند.
  • هزینه ها را کنترل کرده و کاهش دهند.
  • طول مدت دستیابی به اهداف را کاهش دهند.
  • خطرات بروز اشتباهات برگشت ناپذیر را تقلیل دهند،…. و کلا اهداف بیشتری را در برنامههای تامین مسکن  اجارهای دست یافتنی نمایند.

در این بخش به تجارب کشورها از حیث نظام های سیاسی و چگونگی نقش دولت در تنظیم برنامه هایشان می پردازیم. سپس تجربیات کشورها را از حیث          نظامهای اقتصادی حاکم بر آنها را دوره می کنیم.

  • تجارب کشورها بر اساس نظام سیاسی و نقش دولت) نظام جامعه گرا- بازار گرا) اصولا موضوع تأمین سرپناه از عرصه ها و مباحثی است که نحوه حضور و مداخله دولت در آن حساس و بحث برانگیز است. معنای عملی حضور و مداخله دولت در بازار کالاها و خدمات اولاً، تأمین کالاهای عمومی، ثانیا، برنامه ریزی بر مبنای دستیابی به تحلیلی از روندهای گذشته، و انجام پیش بینی واقع بینانه از جریان تحولات آتی، تدارک و ظرفیت سازی برای اجرایی شدن اهداف برنامه با مناسب ترین قیمت و هزینه،و نهایتا چگونگی امکان بیشترین پوشش دهی گروه های هدف ،کاهش خسارات و هزینه های احتمالی و افزایش کارایی از جهات مختلف و مهم تر از همه تضمین انجام امور در  مناسبترین ترکیب با مردم میباشد. زیرا اصولاً اعتقاد بر این است که در گذشته کلیه این امور اساساً توسط خود مردم انجام  میگردید ،و دولت فقط به عنوان ” میانه دار منافع جمعی” باید این روابط را تسهیل و حمایت کند.

موضوع تأمین سرپناه) ملکی و اجاره ای)   از حوز ههایی است که نحوه حضور دولت برای برنامه ریزی و مداخله در آن جهت قابل دستیابی کردن آن برای همه، تجربه بسیار مهمی است در خصوص ارزیابی کارایی دولت ها در نظام های مختلف و ارزیابی عملکرد آن ها در عرصه هایی که مسئولیت آن را بر عهده گرفته اند. این  ارزیابیها در دو گروه از  کشورها صورت  میپذیرد :

  • کشورهای دارای نظام جامعه گرا با  دولتهای مداخله گر.
  • کشورهای دارای نظام بازار گرا با  دولتهای کوچک و تسهیل گر.

411– کشورهای دارای نظام  جامعهگرا با دولت های مداخله گر 

بررسی وضعیت مسکن در کشورهای دارای نظام سوسیالیستی را شاید بهتر باشد از این نقطه آغازکنیم که سیستم های بسیار متمرکز مدیریت کشور در چارچوب نظام تفکری خود، برنامه تأمینسرپناه را کاملاً از یک مقوله اقتصادی تابع نظام عرضه و تقاضا، به مقولهای اجتماعی در قالب ” حقداشتن سرپناه” تغییر داده و خود را مسئول تأمین این حق می دانند. بدون این که زوایای بسیار پیچیده چگونگی تأمین این حق و پیامد های این مداخله گسترده و خارج از الزامات بازاررا بتوانند بدرستی به کنترل درآورند. در رابطه با مسائل این گروه از کشورها آنچه باید مورد تأکید قرار گیرد این که اصولا، وقتی در “اقتصاد بازار” اختلال در اقتصاد بخش مسکن بروز می کند، همه آن را حاصل اختلال در بخش عرضه ارزیابی می کنند. اما در مورد کشورهای سوسیالیستی این اختلال را هم به بخش عرضه و هم بخش تقاضا مربوط می دانند که مشکلات آن را دوچندان می نماید.در حالی که این اختلال را می توان به مداخله هایی مرتبط دانست که نشانه ها و علائم ارسالی معمول در نظام بازار یعنی )قیمت)  را تغییر داده و چیزی غیر از آنچه که واقعی است، نشان می دهد. به تعبیر بهتر آنچه را که به نظر می رسد با واقعیات موجود منطبق نیست.

ارائه تصویری از وضع مسکن در این کشورها، به ویژه در سال هایی که در چارچوب این نوع سیاست گذاری ها هدایت می شدند، برای ورود به بحث بررسی برنامه های اجرایی و چگونگی تنظیم خط و مشی در این گروه از کشورها کمک می کند. در کلیه این کشور ها بلافاصله بعد از استقرار دولت های سوسیالیستی) کمونیستی)  مالکیت خصوصی بر زمین و مسکن ملغی گردید. البته این شکل از تغییر در سیستم مالکیت در کلیه کشور ها با یک شکل و شدت رخ نداد و طیفی از لغو کامل تا اشکالی از مالکیت محدود بر دارایی ها را قانونی اعلام کردند، امری که موجب می شود در ارزیابی اقدامات شان به این تفاوت ها توجه شود.

نکته بسیار مهمی که بر برنامه های مسکن در این کشورها اثر میگذاشت نحوه و میزان واگذاری اختیارات در مورد “زمین” به دولت ها بود. به طور مثال در کشور شوروی دولت “مالک” زمین ها به شمار می رفت.از آنجاییکه هزینه زمین سهم قابل توجهی در تولید و عرضه مسکن به خود اختصاص می دهد. اثر دولتی شدن این نهاده را در سیاستگذاری های مسکن )هم ملکی و هم استیجاری)  این کشورها می توان مشاهده کرد. طبق آمارهای ارائه شده از سوی این کشورها در دهه 1953 و 1993 در کشور شوروی تا59 درصد واحدهای مسکونی در مالکیت دولت بوده در حالی که در همین دوره در مجارستان 25 درصد از واحدهای مسکونی متعلق به دولت بود. )جدول شماره 43 )

جدول 43   : سهم دولت از مالکیت مسکن در کشور های جامعه گرا دهه 511331

کشورهای سوسیالیستی   نام کشور
مجارستان رومانی لهستان چین شوروی
 25  33  57  75  59 درصد سهم

      ماخذ، برتراند رنو، ص559

 بخش تقاضا: 

1)  توان مالی برای حضور در بازار ؛  توان مالی اصولا با دستمزد و حقوق تعیین می گردد. این توانبه شدت از سیاست های سوسیالیستی آسیب  میبینند. زیرا دریافت مالیات* ضمنی و غیرمستقیم به میزان زیاد از افراد، و پرداخت حقوق و دستمزد های پایین و اغلب در یک سطحنسبتاً برابر برای همه، شرایط متنوع حاکم بر بخش تقاضا را مخدوش می کند. اصولاً سطح بسیار پایین درآمد به دلیل حقوق و دستمزدها پایین، قدرت خرید افراد را کاهش می دهد. در این کشورها بخشی از دستمزدها به طور غیر نقدی تأمین می گردد، مثل یارانه ای که برای انواع خدمات از طرف دولت پرداخت می شود. این امر موجب میشود توان مالی واقعی در بخش تقاضا در این سیستم یارانهای غیرقابل ارزیابی و غیر واقعی باشد.

نحوه تخصیص یارانه مستقیم به بخش تقاضای مسکن، نکته مهمی که در خصوص مسکن اجاره ای این نوع کشورها وجود دارد، ساماندهی نامناسب پرداخت یارانه هاست، به طور مثال در کشور شوروی، یارانه به واحد مسکونی اجاره ای تعلق می گرفت، نه به خانوار. در حالی که هر خانوار از حیث اقتصادی) درآمد)  اجتماعی) تعداد افراد و ترکیب خانوار)  شرایط منحصر به فرد خود را داشته که اختصاص یارانه به خانه، این تفاوت ها را نادیده گرفته و آنرا غیر موثر می ساخت.

بخش عرضه:

از  ویژگیهای بخش مسکن در این گروه از کشورها تولید انحصاری مسکن توسط دولت و نهادهای مرتبط، تعمیر و نگهداری محدود در چارچوب سیستم دولتی، انتظار بازگشت سرمایه به میزان صفر ،سیستم تعیین میزان مال الاجاره و صوری و بدون مبنای اقتصادی و عمدتاً در حدی بسیار نازل بود. در سال های نخست تبدیل رژیم این کشور ها معمولا به این روال عمل می شد. و برای  اینکه نشان دهند سیستم اقتصادی شان از تورم آسیب ندیده از افزایش، نرخ اجاره بها هم اجتناب می کردند.

1)  میزان محدود عرضه: اصولاً میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن متناسب با میزان تقاضا در این کشور ها نبود. به خصوص که این تولیدات همه در مالکیت دولت باقی  میماند و عملاً امکان بازگشت سرمایه از طریق فروش آن و تأمین مجدد سرمایه برای تولیدات بعدی فراهم  نمیشد. این مسئله موجب می شد میزان تولیدات پاسخگوی تقاضای در حال افزایش نبوده و لیست های انتظار طولانی تر گردند. برای همین امر توان سرمایه گذاری و تولید این گونه نظام ها در همراهی با تقاضای هر دوره نسبت به قبل کاهش یافته و توان تعمیر و نگهداری چنین حجم قابل توجهی از دارایی های مسکن هم هر روز پر هزینه تر از قبل می گردید. موضوعی که به شدت بر میزان عرضه اثرات بازدارنده ای بر جای می گذاشت.

2)  ساختار معیوب سرمایه گذاری منطقه ای: کمبود های مسکن اصولا به نحوه سرمایه گذاریهای منطقه ای این کشورها در راستای اهداف اقتصادی کلان کشور بر می گشت. اصولاً در آنها توجه به شهرها بیشتر از روستا شده بود. بنابراین تقاضاهای روستایی شانس دریافت پاسخ مثبت محدودتری داشتند تا شهرها، همچنین شهرهایبزرگ نسبت به شهرهای کوچک. اصولاً تلاش برای سرمایه گذاری ها در شهرهای بزرگصنعتی و مراکز اداری منطقه ای برای پاسخگویی به نیاز انباشت شده در این نواحی است.

بنابراین نقاطی که باید به عنوان نقاط جدید صنعتی و مراکز جدید اداری، نظامی و غیره توسعه می یافتند با تاخیر در سرمایه گذاری برای مسکن از طریق دولت، از آغاز با کمبود شدید عرضه مسکن مواجه می گردند.

3)  کمبود های حاد درازمدت: به طور کلی بی توجهی در تولید و عرضه در بعضی از دوره های تاریخی در این کشورها، نمونه شوروی در دوره استالین )55-1925)  و تخریب های حاصل از جنگ جهانی دوم و استهلاک و نابودی موجودی به دلیل سیستم نازل مدیریت تعمیر و نگهداری، نوعی کمبود مزمن و حاد مسکن را به این کشورها تحمیل می کرد. به نوعی که سرانه مسکن در این کشور را معادل 4 متر مربع در سال 1953 نشان می داد که همانند سرانه مسکن در سال 1915 بود. ساخت و سازها در دهه 1973 با اینکه استاندارد ها را تا حد زیادی بهبود بخشید و متوسط سرانه زیربنای مسکونی را به 1599 متر مربع رساند، اما این رقم هنوز نصف کشورهای غربی بود و تازه تفاوت های کیفی مسکن را نشان نمی داد. البته نباید فراموش کرد 37 در صد از جمعیت شهری در واحدهای مسکونی باشرایط نامطلوب زندگی می کردند و سرانه زیربنای شان کمتر از 9 متر مربع بود.

ساختار معیوب قیمت گذاری و محاسبه هزینه تولید: این ساختار معیوب هم در قیمت فروش ) البته در موارد محدودی که برای فروش عرضه می شد) ، و هم برای اجاره مشاهده می شد.

  • حذف قیمت زمین در این گروه از کشورهای با دولتی شدن مالکیت زمین، موجب غیر واقعی شدن شدید قیمت مسکن می گردید، زیرا زمین یکی از نهاده های مهم در تولید مسکن است و حذف آن موجب اختلال در ارزیابی قیمت واقعی و هزینه دقیق تولید و متناسب با آن مال الاجاره پرداختی می شود.این قیمت گذاری غیر واقعی را در سایر نهاده ها هم شاهد هستیم:
  • قیمت های مربوط به مصالح
  • هزینه های مربوط به نیروی کار
  • نرخ بهره و نرخ بازگشت سرمایه

که هر سه مورد بالا همانند حذف قیمت زمین موجب بروز اختلال در ارزیابی هزینه واقعی تولید می گردید. بنابراین هزینه تولید مسکن در این کشورها به شدت دستکاری شده و به هم ریخته بوده.

به تعبیر روشن هزینه تولید واقعی 7 برابر هزینه هایی بود که به طور رسمی اعلام می شد.

تعیین قیمت و میزان اجاره: در چنین شرایطی تعیین میزان اجاره پرداختی نیز واقعی نبود.به همین مناسبت هم نسبت اجاره به در آمد برای این واحد های مسکونی که دولت عرضه می کرد، بسیار پایین بود. و در اغلب این کشورها سیستم کنترل اجاره،، موجب می گردید این مبلغ ناچیز ثابت بماند. به طور مثال در شوروی مبلغ 1392 روبل به ازای هر متر مربع، تا سال ها تثبیت گردیده و افزایش نیافت.. البته فقط برای بخش هایی که در اختیار فرد بود و نه فضاهای مشترک. مقدار کمی هم برای آسانسور، انتقال زباله و سایر خدمات باید پرداخت می شد.

اصولاً این میزان پرداخت اجاره کمتر از 43 درصد از هزینه های مورد نیاز برای تعمیر و نگهداری را می تواند پوشش دهد، برای پوشش دهی مناسب، اجاره باید7 تا 9 برابر افزایش یابد.

جدول44   : نسبت اجاره به درآمد در کشورهای سوسیالیستی

سهم هزینه های

مربوط به خدمات

سهم اجاره

مستقیم

درصد سهم

اجاره از درآمد

سال کشور
 4/5  5/7  12/1  1999 بلغارستان
 5/1  1/7  9/5  1995 مجارستان
 2/4  2  4/4  1997 لهستان
 1  3  4/4  1999 رومانی
 7/5  2/9  9/3  1999 یوگوسلاوی
 1/5  1  2/5  1999 شوروی

                ماخذ: بانک جهانی، UNehF ,2337

سرمایه گذاری مسکن از کل سرمایه گذاری ملی: سهم سرمایه گذاری های مسکن در این کشورها حدود 15 درصد از نرخ تشکیل سرمایه ملی بود. با این میزان سرمایه گذاری ها، عملاً کمبود مسکن در این گروه از کشورها، به ویژه با توجه به کمبود انباشت شده از گذشته قابل غلبه نبود. با این حساب حدود 45 درصد از مردم در این کشورها از شرایط موجود برای مسکن در رنج بودند.

کیفیت پایین مسکن: در سیستم آپارتمان های این کشورها عمدتاً آشپزخانه، حمام و توالت مشترک بود، و معمولاً حدود 33 تا 43 درصد از مردم در این نوع واحدهای مسکونی ساکن بودند. نکته مهمی که در ارزیابی کیفیت این واحدها باید مورد توجه قرار گیرد، علاوه بر مساحت و زیربنای خانه )تعداد اطاق در اختیار خانوار) ، سرویس ها و خدمات مورد انتظار از این سکونت است که به نظر می رسد برای بخش عمدهای در شرایط مطلوب قرار نداشت.

با این حال کیفیت مسکن عرضه شده بسته به این که توسط چه نهادی تولید شده باشد متفاوت بود. شرکت های بزرگ دولتی و تعاونی های تولیدی با کیفیت مطلوب تری مسکن عرضه می کنند، در حالی که سرمایه گذاری های سیستم دولتی و ساخت و ساز توسطتشکیلات دولتی به طور سیستماتیک نظر کیفی نتایج چندان مطلوبی از به همراه ندارد.

روش های تولید سنتی: صنایع انحصاری ساختمان و روش های طراحی قدیمی و از کار افتاده آپارتمان سازی، آنها را از سلیقه بخش تقاضا دور می کرد. عموما در تولید از روش های سرمایه بر، انرژی بر قدیمی استفاده شده و علاوه بر غیر اقتصادی بودن، با تنوع خواست های بخش تقاضا هم سازگار نبود. نوآوری در طراحی ها بسیار ضعیف است ) مثلاً 2 نوع جدید آپارتمان در طول هر دهه )     و این نوع تولید فله ای   هیچگاه با تنوع  و  گونه گونی انواع تقاضاها هم سازگار نبوده و این مصرف کننده بود که باید خود را با آن تطبیق می دادند و یا بعد از تحویل آپارتمان آن را طراحی مجدد می کردند. اغلب خانواده ها بعد از تحویل معادل 13 درصد از هزینه تولید را برای نزدیک کردن آپارتمان به شرایط مطلوب خود خرج می کردند که همه این موارد به دلیل روش های سنتی و انعطاف ناپذیر قدیمی تولید مسکن این کشور ها بود.

اصولاً هزینه های مربوط به آب شهری، آب گرم، برق، حرارت مرکزی، سرویس های بهداشتی و نحوه دسترسی به این نوع خدمات اگر درست محاسبه می شد، قطعاً میزان اجاره تعیین شده را به بیش از این مقادیر باید افزایش دهد.

سیستم ناکارآمد ساماندهی بخش عرضه: به طور کلی چندین نهاد دولتی، بخش عمومی )شهرداری ها)  شرکت های وابسته به دولت و تعاونی ها، تولید و عرضه را بر عهده داشتند. این نهادها به طور موازی اما به طور مستقل هر یک لیست متقاضیان خود را تهیه می کردند. این موضوع موجب می شد عوامل متنوع و مختلفی را برای طبقه بندی خانوار جهت قرار گیری در این لیست های متقاضیان ابداع کنند، که همگی حاصل ا سیستم کاغذ بازی اداری پیچیده ای بود که هر یک از این نهادها برای خود تدارک دیده بودند. یک مطالعه نشان می دهد که در مسکو 57 نوع طبقه بندی مختلف خانوارها و 123 نوع مسیر متنوع برای دستیابی به یک سرپناه وجود داشت.

تنوع محدود در بازار عرضه مسکن: نکته مهمی که در بازار مسکن این گروه از کشورها می توان شاهد بود محدودیت و عدم تنوع در عرضه مسکن از هر حیث است. با توجه به سهم اصلی تولید و عرضه مسکن توسط بخش دولتی انجام می شد.،می توان به شرایط محدودیت آور این حوزه پی برد بخش تعاون هم به دلیل ساختار نزدیک به نظام دولتی نمی توانست چندان تنوعی را در تولیدات خود تجربه کند. بخش بسیار کوچکی، به ویژه در سال های آخر بررسی این نظام ها، با نام های متنوعی به تولید و عرضه مسکن افزوده شد که به طور عمومی با عنوان خانه های شخصی ساز، انفرادی، تک واحدی، مالک متصرف و مواردی از این دست معروف شده بودند.)جدول شماره 45)

جدول45    : الگوی تولید مسکن در کشورهای سوسیالیستی – نمونه  شوروی

سال های نخست بعد از 1993   قبل از 1993 نوع مسکن
درصد زیربنا میلیون متر مربع درصد زیربنا میلیون متر مربع
 95/3  41/2  97/1  52/2 خانه سازی دولتی
 5  2/4  4/9  2/9 خانه های تعاونی
 9/5  4/5  9/1  5/5 خانه های شخصی ساز
 133  49/3  133  73/5 کل

                        ماخذ: برتراند رنو )ص 591)

اصولا یک تناقض بازر در سیستم های سوسیالیستی تخصیص نامطلوب دارایی ها در مقیاس وسیع است. دولت ها مالک دارایی های فیزیکی )مسکن) بودند که به سرعت مستهلک می شد و خانوارها دارای پس انداز و دارایی های نقدی بودند که نمی توانستند آن را وارد بازار مسکن ملکی کنند. در طول زندگی یک خانوار، آن ها میزان پس انداز خود را افزایش می دادند، در حالی که نمی توانستند آن را در شکل یک خانه انباشت کنند و در حالی که دولت ها هم به همین دلیل نمی توانستند منابع کافی برای سرمایه گذاری پیدا کنند. تا اولاً به تولید خود ادامه دهند ) حداقل در حد پاسخگویی به تقاضا)  و دوماً مسکن جذاب تر و مطلوب تری بسازند.فرایندی که به مواردی که در زیر به آن اشاره می شود انجامیدند:

  • تلقی نادرست این گروه از کشورها در استنباط از موضوع مسکن به عنوان مقوله ای

 .)Economic issue)  و نه اقتصادی )social issue)  اجتماعی

  • حذف عملی مالکیت مسکن و تبدیل کلیه موجودی کشور به عنوان مسکن اجاره ای )یا در برابر خدمات.)
  • سیستم به شدت یارانه ای که باعث اختلال در سیستم قیمت گذاری واقعی کالاها و خدمات می شد.
  • عدم تنوع در مسکن ارائه شده به بازار که از هیچ نظر به انطباق آن با شرایط و خواست بخش تقاضا توجه نمی شد به این مناسبت عدم رضایت در آن تضمین می گردید.
  • سیستم پرهزینه تولید که به تنهایی بر دوش دولت ها قرار می گرفت و عدم امکان فروش آن و نقد کردن سرمایه گذاری های انجام شده را موجب می گردید. روندی که طی آن دولت توان خود را برای سرمایه گذاری های بعدی و یافتن محل تأمین این سرمایه از دست میداد.

7- دارایی های بسیار سنگین غیر منقول ملکی و تحمیل هزینه سنگین تعمیر و نگهداری این موجودی به دولت که از محل منابع مربوط به مال الاجاره های دریافتی هم قابل تأمین نبوده و جبران نمی شد، موجب رها شدن این موجودی به حال خود و افزایش روند استهلاک و تخریب و کاهش سریع موجودی مسکن می شد.

5- روش های سنتی، غیر قابل انعطاف قدیمی رایج در بخش تولید دولتی مسکن، که هر چهبیشتر نظام عرضه را از نظام تقاضا و الگوهای حاکم بر نحوه مصرف، دور می ساخت و عدم رضایت در بخش تقاضا را  نیز افزایش می داد.

9- سهم قابل توجه حقوق و دستمزدهای غیر نقدی ) یارانه های مستقیم و غیر مستقیم)  در کل درآمد خانوار این کشورها و محاسبه مال الاجاره پرداختی صرفاً از محل حقوق و دستمزد نقدی، موجب بروز بیشترین پوشش با کمترین هزینه در این گروه از کشورها می شد.

412– کشورهای دارای نظام  بازارگرا با دولت های کوچک تسهیل گر

برنامه تولید و عرضه مسکن اجاری در نظام برنامه ریزی و تولید مسکن در کشورهای دارای نظام های سرمایه داری، هر یک به نوعی مورد توجه قرار گرفته است و در همین قالب به تنظیم ضوابط و قوانینی در جهت تسهیل، تشویق و بهبود راهکارها، چه در جانب تقاضا و چه جانب عرضه اقدام کرده اند. به طور مثال قانون کنترل اجاره برای کاهش فشار حاصل از افزایش هزینه استیجار در نتیجه تورم، که در حمایت از بخش تقاضا در برخی از کشورها اجرا میشود. البته این نوع قوانین هم طرفداران و مخالفانی داردو همچنین سیاست های پرداخت یارانه که از تنوع بیشتری برخوردار است. یارانههایی که هم به سرمایه گذار در بخش مسکن و تولید کننده)بخش عرضه)  و هم به مصرف کننده ) یعنی مستأجر)  تعلق می گیرد.

اغلب سیاست ها چه تشویق کننده و چه تنبیهی، هم متوجه جانب تقاضاست و هم جانب عرضه و ترکیب های متنوعی از برنامه های حمایتی یا محدودیت آور را به تناوب و متناسب با شرایط هر کشور و هر زمان تدارک می بینند. اما به طور کلی برنامه های مربوط به سیاست گذاری مسکن سه نوع عام از تولید و عرضه را در بر می گیرد:

الف: مسکن آزاد؛ که توسط بخش خصوصی )حقیقی و حقوقی)  تولید و عرضه می شود.

ب: مسکن یارانه ای؛ که با سوبسیدهایی جانب عرضه مورد حمایت قرار می گیرد. در این روش بخش خصوصی در تولید فعال است و بخش دولتی با منابع مالی )یارانه )  یا ضوابط و مقررات به کمک بخش خصوصی می رود.

ج: مسکن کنترل شده؛ که دولت نقش قاطعی در کلیه مراحل آن دارد. از سرمایه گذاری، تولید ،عرضه، مدیریت بهره برداری و اختصاص انواع یارانه های حمایتی برای باقی ماندن در بازار و ارائه خدمات.

بنابراین مسکن آزاد یک سر طیف و مسکن کنترل شده سر دیگر این طیف در بازار عرضه مسکن در کشورهای سرمایه داری است.

مکانیزم های موثر در این بازار، نرخ بازگشت سرمایه، مالیات، مقررات مربوط به یارانه و مقررات و ضوابط کنترلی است که هر کشور متناسب با شرایط خود در تنظیم سیاست ها از آن بهره می گیرد این مکانیزم ها را در زیر بررسی می کنیم:

الف  : نرخ بازده ناخالص در بخش استیجار،

درآمد ناخالص اجاره عبارت از نرخ بازدهی سالانه ناشی از اجاره ملک متناسب با قیمت ملک و نرخ بهره بازار، قبل از کسر مالیات ها، عوارض، هزینه مبادله، هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری وسایر هزینه های مرتبط است، که با بالاتر رفتن آن عملاً میل و گرایش به سرمایه گذاری و مشارکت در تولید مسکن اجاره ای، توسط بخش خصوصی افزایش می یابد. طبق جدول 47 این نرخ در کشورهای مختلف آسیا از 5/1 درصد در تایوان تا4/11 برای اندونزی در نوسان است.

استفاده از این شاخص در این راستا صورت می گیرد که با آن مداخلات  و هدایت در نظام استیجار را امکان پذیر سازند. فاصله قابل توجه نرخ بازده ناخالص با انواع مالیات ها و عوارض پرداختی ابزار هدایت و حضور کنشگران بازار تولید و عرضه مسکن اجاری در این کشورها به شمار می آید.

جدول 46   : بازدهی ناخالص اجاره در کشورهای آسیایی

اندونزی فیلیپین مالزی تایلند ژاپن هند هنگ کنگ چین سنگاپور تایوان نام کشور
 11/39  7/93  7/43  7/43  5/55  3/75  3/25  3/24  2/75  1/5 نرخ بازدهی ناخالص اجاره

     ماخذ: بانک جهانیUNHeF ,2333

 

ب  : مالیات:

میزان مالیات پرداختی به عنوان یکی از اصول پایه ای در اقتصاد هر کشور و چگونگی تنظیم نظام های معافیت در این پرداخت ها، ابزاری برای هدایت این بازار است. مالیات برسرمایه گذاری، مالیات بر تولید، مالیات بر مصرف، انواع مالیات هایی است که در کشورهای سرمایه داری برای تنظیم بازار پرداخت می شود. برخی از نهادها هم مثل مؤسسات غیر انتفاعی به طور کلی یا به میزان محدودی از پرداخت مالیات معافند. در اینگونه موارد در صورت عدم تاثیر گذاری مکانیزم مالیات ها از ابزاری دیگری استفاده می شود.

کمک های معطوف به نظام مالیاتی، مثل معافیت کلی مالیات یا کاهش نرخ مالیات بر کل یا بخشی از درآمد، معافیت یا کاهش مالیات بر ساخت و تولید، از جمله این مواردند. معمولاً در ارزیابی ها می بینیم که یارانه مالیاتی برای صاحب خانه های خصوصی – عرضه کننده های خرد- استفاده می شود و معمولاً در مرحله اجاره دادن کل ملک خود یا بخشی از ملک به مستأجران، به کار می آید.

از انواع مالیات هایی که در بازار مسکن اجاری هم می تواند تأثیر گذار باشد، در زیر یاد می شود:

مالیات ساخت، مالیات صدور سند، مالیات بر مصالح، مالیات بر انرژی، تأسیسات و تجهیزات رویزمین،

 مالیات خرید، مالیات وراثت، مالیات بر ارزش افزوده،مالیات نقل و انتقال مسکن، مالیات بر سرمایه گذاری برای خرید مسکن ، مالیات اخذ وام، مالیات اجرایی،

مالیات مالکیت، مالیات بر دارایی، ثروت، ارزش افزوده در  بازسازیهای مسکن مالیات بازپرداخت وام، مالیات بر ارزش افزوده بر)نرخ )  بهره

مالیات بر اجاره، مالیات بر درآمد اجاره از طریق مالیات بر سود یا درآمد.

مالیات فروش مجدد، مالیات بر نقل و انتقال مسکن، مالیات بر بازده سرمایه.

بنابراین  میبینیم که کمک ها و  یارانهها و تخفیف های مالیاتی چه حوزه وسیعی را می توانند تحت تأثیر قرار دهد و متناسبا بر بازار مسکن اجاره ای اثر گذارند.

 

ج : نظام پرداخت یارانه :

پرداخت یارانه در نقطه مقابل مالیات، مکانیزم های خاص خود را در تنظیم بازار  دارد. یارانه ها می توانند به بازیگران مختلف نظام استیجار)هم عرضه هم تقاضا)  تعلق گیرد، از یارانه های بسیار مستقیم مثل تخصیص کوپن اجاره تا یارانه های پنهان و غیر مستقیم، طیفی گسترده را تشکیل می دهند.

معمولاً هدف از پرداخت یارانه به بازیگران این بازار، از سرمایه گذار گرفته تا مصرف کننده نهایی   ) مستأجر)  اینست که نهایتاً به نرخ اجاره منطقی، مطابق با انتظارات و متناسب با شرایط هردو سوی این رابطه، به ویژه کم درآمد ها برسیم و نگذاریم چیزی مانع از ورود آن ها به بازار مسکن شود.

یارانه برای تأمین مالی: که معمولاً به شکل کاهش نرخ بهره، نرخ بیمه، کاهش انواع عوارض پرداختی و ضمانت های ریسک اعتباری را در بر گیرد. مثل فنلاند، امریکا و ژاپن. در بعضی مواقع حتی با استفاده از اوراق بهادار تضمین شده نیز به کمک تأمین مالی این بازار می آیند مثل نمونه انگلستان، فنلاند و هلند.

یارانه کاهش نرخ بهره وام های ساخت و تولید مسکن اجاری، راه دیگری است که توسط آن به کمک برنامه تأمین مالی مسکن اجاره ای می آیند. برنامه کاهش نرخ بهره وام ها و اعطای یارانه برای جبران آن در برنامه های نظام بانکی اغلب کشورها شاهد هستیم.

یارانه بیمه یا ضمانت برای انتقال ریسک، این نوع یارانه هم راه دیگری است که برنامه های تأمین مالی را با آن ریسک پذیر می کنند و تمایل برای ورود به بازار مسکن سرمایه گذاران را افزایش می دهند. در فرانسه این ضمانت ها با مقامات محلی است.

یارانه هزینه های جاری، تدارک این نوع یارانه ها معمولاً بسیار مشکل است. اما بعضا برای کاهشفشار هزینه های جاری پرداخت کنندگان آن را از مالیات بر سود معاف کرده یا با کاهش مالیات بر دارایی های ثابت فشار هزینه های جاری را کاهش می دهند.

یارانه های مستقیم،معمولاً برای اینکه مبلغ اجاره مورد نظر برای کم درآمدها قابل تحمل و پرداخت باشد، تلاش می شود فاصله بین نرخی که آنها می توانند بپردازند ) که معمولاً می تواند تا 33 درصد درآمد خالص آن ها باشد)  و هزینه خالص اجاره، توسط دولت پرداخت شود، که این مبلغ چه به صورت پرداخت نقدی و چه به صورت ارائه کوپن به افراد واجد شرایط صورت می گیرد. البته در بیشتر مواقع سعی می شود این فاصله از طریق کاهش هزینه خالص اجاره پر شود.

تعیین میزان این یارانه ها می تواند ثابت باشد و به هر خانوار مقدار معینی پرداخت شود. یا اینکه متناسب با اندازه خانوار، محل وقوع ملک، درآمد خانوار و یا مبلغ اجاره تغییر کند. در کشورهایی مثل فرانسه، اطریش، آلمان و روسیه بعد از 1991 )در نظام بازار)  کمک هزینه مسکن از طریق تفاصل هزینه اجاره قانونی و میزان مشارکت مالی خانوار محاسبه می شود.

یارانه ها چنانکه در پیش اشاره شد هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا را هدف خود قرار می دهد.

یارانه های طرف عرضه کلیه کشورهای اتحادیه اروپا، استرالیا، ژاپن را در بر می گیرد. ولی کانادا، هلند و اسپانیا و امریکا یارانه های سیستم طرف عرضه ندارند یا بسیار ناچیز است. یارانه های طرف تقاضا یا کمک هزینه، در کشورهای اتحادیه اروپا، استرالیا و ژاپن رایج است، اما شامل بلژیک، لوکزامبورگ و پرتغال نمی شود.

د : نظام کنترل اجاره :

اصولاً قوانین کنترل اجاره به تحولات اقتصادی پیش از دهه 1993 باز می گردد. بسیاری از کشورها در دوره ای از سیاست های مربوط به نظام اجاره داری مسکن خود، هر یک با روش های مخصوص به خود به این مقررات کنترلی روی آورده اند. هم اکنون نیز در شمار قابل توجهی از کشورها این گونه قوانین اعمال می شود.

اصولاً کنترل اجاره در تحلیل نهایی برای جلوگیری از افزایش آن و در راستای حمایت از بخش تقاضا و مستأجران است. اما در برخی موارد با مجاز کردن افزایش اجاره، عملاً حق مالکان برای جلوگیری از ضرر و زیان حاصل از افزایش تورم به رسمیت شناخته شده و اقدامی، در راستای حقوق مالکان و موجران به شمار می آید. در جدول شماره 45 مبنای قانونی افزایش اجاره بها در کشورهای مختلف را نشان می دهد.

موافقان کنترل اجاره معتقدند :

  • بدین ترتیب شانس دستیابی به حداقلی از سرپناه برای همه به ویژه کم درآمدها مهیا میشود.
  • به شهروندان کمک می کند در قالب مناسبی قرارداد بسته و امنیت روانی شان تأمین شود
  • عملاً به هر دو سوی این روابط مالی میاندیشید، زیرا وجود تقاضا در سطحی منطقی را برای بخش عرضه تضمین می کند.

            جدول43   : روش ها و مبنای قانونی افزایش اجاره بها

نام کشورها مبنای افزایش
فرانسه درصدی از شاخص هزینه تولید
اسپانیا، ایتالیا،سوئیس، اروگوئه، کلمبیا، نسبتی از شاخص قیمت مصرف کننده
تونس، پاکستان، امارات متحده عربی درصدی ثابت
کانادا ترکیبی از مولفه های بالا
هند، سوریه، کاستاریکا، تایوان، لوکزامبورگ درصدی از ارزش دارایی
فیلی پین نرخ تورم سالانه)رقم رسمی)

         ماخذ: برتراند رنو، ص 571

 

اما مخالفان کنترل اجاره معتقدند نظام کنترلی مشکلات زیر را به دنبال خواهد داشت:

  • انگیزه سرمایه گذاران را برای مشارکت اقتصادی در این زمینه از آن ها می گیرد.
  • از امکان عرضه بیشتر مسکن استیجاری جلوگیری می کند
  • گرایش به کوتاه تر شدن دوره اجاره افزایش می یابد.
  • گرایش به گزینش برخی از گروه های استیجاری مثل کهنسالان افزایش می یابد.
  • امکان سوء استفاده افرادی که افزایش در آمدشان بیشتر از نرخ تورم است، افزایش می یابد.)در مسکن استیجاری دولتی یا مسکن اجتماعی که دارای سوبسید و کنترل اجاره است) کنترل اجاره ها باعث می شود آن ها به رغم افزایش درآمدشان همچنان از نظام کنترلی سوءاستفاده کنند. البته در بسیاری از کشورها در مسکن اجتماعی اجاره پرداختی افراد متناسب با حقوق و دستمزدشان ) که اطلاع از میزان آن به دلیل شفافیت سیستم آسان می باشد)  تعیین می گردد. این امر می تواند موجب جلوگیری از سوءاستفاده شود. البته میزان سایر درآمدها و دارایی ها شاید قابل احصاء نباشد.

مدافعان سیستم کنترل اجاره معتقدند برغم نظر مخالفان که کنترل اجاره را موجب کاهش عرضه ،کاهش کارایی بازار اجاره و افزایش عمومی قیمت ها و نهایتاً به نفع موجران می دانند،آن ها در کنترل اجاره مزیت هایی می بینند که با تأکید به آن ها از این روش حمایت می کنند:

  • به شرطی که سیاست کنترل به منافع هر دو طرف قرارداد بیندیشد.
  • به نوعی ساختار قراردادها را استاندارد نماید.
  • به روابط بازار و مکانیزم های آن در میزان افزایش اجاره توجه داشته باشد.
  • کنترل ها باید حداقلی و در قالب کمترین دخالت در روابط بازار باشد
  • ساده باشد و با توجه به نوع مسکن، و بر حسب هزینه ساخت یا اجاره واقعی تعیین و تثبیت گردد.
  • مبنای تثبیت اجاره باید برپایه ای شفاف مثل شاخص قیمت مصرف کننده یا شاخص عمومیتورم باشد.
  • میزان افزایش اجاره باید با توجه به امکان بازگشت سرمایه مالک تنظیم شود، با توجه بهاینکه نرخ بازگشت سرمایه باید موجران را به تولید و عرضه بیشتر مسکن اجاری امیدوار سازد و به مستاجرین هم این اطمینان را بدهد که با عرضه بیشتر توسط موجران آنها دچاربحران دستیابی به مسکن مورد نظر خود و افزایش قیمت در نتیجه کمبود عرضه نخواهند شد.
  • قابل پیش بینی بودن برنامه تثبیت )در جهت یا افزایش و کاهش) به عنوان هدفی که طرفین برنامه استیجار را برای برنامه آتی خود آماده سازد.
  • سیستم حقوقی و دادگاه ها در جهت تسهیل دعاوی حرکت کنند.
  • برنامه های کنترل، عملیاتی و قابل اجرا باشد.

با اینکه برنامه کنترل اجاره از دهه 1993 به این رو به تدریج کنار گذاشته شد یا از شدت ضوابط کنترلی آن کاسته شد، اما هنوز بیش از 43 کشور دنیا هر یک به نوعی آن را اعمال می کنند. در کشورهای حوزه خلیج فارس هم در سال های اخیر به این سیاست روی آورده اند. این گرایش اثر تحولات بسیار شدید بازار ساختمان و نوسانات شدید اقتصادی در این کشورها بود. از سال 2335 به این سو دولت امارات حداکثر افزایش تا 5 درصد در سال را مجاز اعلام کرد. قطر  در سال های گذشته افزایش سالیانه 13 درصد را تصویب کرد. این در حالی است که سیاست کنترل در بسیاری از کشورهای اروپای شرقی و مرکزی) اردوگاه سوسیالیزم)  تدریجاً کنار گذاشته می شود. در کشورهای آسیایی مانند، چین، ژاپن، مالزی، و سنگاپور از سال 2333 به این سو به دلیل اثرات منفی سیاست های کنترلی به ویژه بر روی سرمایه گذاران و خروج آنها از بازار مسکن استیجاری در اثر این گرایش ها به حذف سیاست های کنترلی روی آوردند.

جمع بندی سیاست گذاری در حوزه کشورهای دارای نظام سرمایه داری:

  • نخستین و مهم ترین نکته قابل ذکر در مورد این گروه از کشورها سهم نسبتاً مناسب اغلب دولت ها در بازار مسکن اجاری شان است.
  • در کلیه کشورهای طیف سرمایه داری دولت ها در هر یک به نوعی در ساخت و عرضه مسکن اجتماعی فعال بوده اند. این برنامه حتی اگر کاستی هایی هم داشت، عموماً فوائدشان هم چندان کم و چشم پوشیدنی نبود زیادی را موجب می شد.
  • مشارکت دولت در بازار مسکن اجاری از تولید مستقیم و عرضه مسکن، اجارهای و مدیریت بهره برداری شروع می شود تا سر دیگر طیف که صرفاً با تنظیم ضوابط و تصویب قوانین حمایتی در زمینه مسکن اجاری بسنده کرده و از این طریق از آن حمایت میکنند. اما در بعضی از کشور ها اثرگذاری اینگونه اقدامات بسیار عمیق تر و قوی تر حتی از مشارکت در تولید بود.
  • سیاست های تخفیف مالیاتی و معافیت ها از ابزارهای مهم در تشویق و ترغیب بهسرمایه گذاری در تولید مسکن اجاره ای، به خصوص برای کم درآمدها بود. به طور مثال در آمریکا بخشی از سرمایه گذاری های افراد یا شرکت ها که در تولید مسکن اجاره ای فعال بودند، معاف از مالیات بودند. این سیاست باعث شده که هر دلار معافیت مالیاتی 7 دلار سرمایه گذاری اضافی در ساخت و سازهای مسکن اجاره ای جذب کنند.)43،1993، linnema )
  • پرداخت یارانه های نقدی مثل کوپن ،از سیاست های رونق بخشی به مسکن اجاره ای کم درآمدهای این کشورها بود. به طور مثال در امریکا طی دهه های گذشته این کوپن ها به همراه قرارداد اجاره به گروهی از مستأجران واجد شرایط داده می شد.

7- پرداخت وام مسکن با دوره بازپرداخت طولانی )23 ساله)  به سرمایه گذارانی که مسکن اجاره ای احداث کنند، از مشوق های بسیار موثر در جذب سرمایه گذاران بخش خصوصی به بازارهای تولید مسکن اجاری بود. این سیاست در کشورهای زیادی تجربه شده است.

5- همراهی روند افزایش نرخ اجاره بها متناسب با نرخ تورم، یکی از سیاست های بسیار مهم در حمایت از بازار استیجار بود، تا از پایداری این بازار نکاهد. بدین ترتیب امکان بازگشت سرمایه با نرخ مناسب و دوره زمانی مناسب را ممکن و به تقویت بازار سرمایه گذاری مجدد برای تولید مسکن منجر می شد.

9- تدارک ترکیب های متنوعی از تولید و عرضه مسکن اجارهای، تنوع بخشی به این بازار و انطباق آن با شرایط خاص بازار تقاضا در هر کشور رایج بوده است. مثلاً در یک روش دولت با تهیه زمین یا با صدور اجازه استقاده از زمین های در اختیار خود و ساخت و تولید مسکن، آن ها را با شرایط مناسب به شرکت های اجاره داری می فروشد، تا ازاین طریق به آن ها کمک  نماید که به مسکن اجاره ای کم درآمد ها بپردازند.

9- با تولید مسکن اجتماعی با استفاده از انواع روش ها و ترکیب کردن انواع راهکارها، به تأمین و حمایت از این بازار برای پوشش دهی به خانوارهای کم درآمد پرداخته اند.

13- نرخ مالیات بر اجاره را سعی کرده اند پایین نگه دارند. در بسیاری از کشورهای این گروه فقط 25 تا 73 درصد در آمد حاصل از اجاره را مشمول مالیات می نمایند. حتی در دوره هایی کل درآمد را مشمول معافیت می سازند.

  • با تفکیک برنامه ها برای گروه های درآمدی مختلف، سعی کرده اند پوشش کاملی برای

“همه” مهیا سازند. و برای هر یک بسته سیاستی مجزایی تهیه نموده و مطابق آن عمل نمایند. ) نمونه مالزی)  تا هیچ گروه در آمدی بدون برنامه از پیش اندیشیده به حال خود رها نشود.

  • برخی از کشورها )نمونه مالزی) صاحبان زمین بزرگ)تولید بیش از 4 هزار متر مربع زیربنا)  مکلف بودند 33 درصد از ساخت و سازهای خود را به گروه های کم درآمد اختصاص دهند.

این واحد ها هم برای بازار ملکی واحدهای ارزان قیمت، و هم برای مسکن استیجاری تهیهمی شد.

  • سیاست های کنترلی در بازارهای اجاره دارای اثرات دوگانه هستند. از یک سو می توانند بهنفع مستأجران باشند که اجاره زیاد نپردازند، اما از سوی دیگر از میل و گرایش سرمایه گذاران بخش مسکن برای حضور در بازار مسکن اجاره ای میکاهند. از این حیث بایدبه ویژگیهای دوگانه سیاستهای کنترلی توجه داشت، با احتیاط لازم از  آنها بهره جست.
  • سیاست های کنترلی عموماً مربوط به دوران کمبود و بحران اقتصادی است. از این حیث دولت ها تلاش کرده اند از این سیاست ها با احتیاط استفاده کننده و در حد ممکن و در زمان لازم آن را کنار بگذارند.
  • روند سیاست گذاری ها در بازار حمایتی از گروه های کم درآمد نشان می دهد که جهت گیریها از سیاست های کنترلی تدریجا به سوی سیاست های مبتنی بر اصلاح و هدایت بازار حرکت کرده است.

17- در کشورهای دارای نظام بازار به دلیل رواج الگوی فدرالی و ویژگی های محلی عناصر ونهاده های مهمی از تولید مثل زمین، سیاست های ساماندهی بازار مسکن و بازار اجاره به تبع آن، دارای ماهیتی محلی می باشند هر حوزه ای از کشور مقررات و ضوابط ویژه خود را در این مسیر تدوین می کند.

15- در اغلب این کشورها نشان داده  میشود که با رونق تولید، سطح اجاره کاهش می یابد و سیاست های حمایتی چندان لازم نیست، اما در سال های بروز رکود به دلیل افزایش میزان اجاره باید سیاست های حمایتی بخش تقاضا تقویت شود.

19- در اغلب کشور ها سه گروه سیاست گذاری وجود دارد :

 الف  –  مسکن آزاد که بخش خصوصی متولی آن است.

  • – مسکن کنترل شده که دولت متولی آن است
  • – مسکن یارانه ای که توسط بخش خصوصی با یارانه و حمایت دولت تولید می شود.

42– تجارب کشورها برحسب نظام های اقتصادی)اقتصاد دولتی-اقتصاد خصوصی)  تقسیم کشورها به نظام های جامعه گرا ) اقتصاد دولتی)  و بازارگرا) اقتصاد خصوصی)  شاید اکنون دیگر چندان معنادار نباشد، زیرا جهان دو قطبی به تعبیری که از نظام های اقتصادی و سیاسی این گروه از کشورها انتظار می رفت ،امری مربوط به گذشته ها به شمار می آید و شاید دیگر معنا نداشته باشد. اما اگر هریک از دوگروه را نماینده طیفی بدانیم که یکی به مداخله دولت در همگی حوزه ها و دیگری به حضور و فعالیت بخش خصوصی با کمترین مداخله دولت اعتقاد دارد، شاید بررسی نظام برنامه ریزی و تأمین مسکن و سرپناه در دو سر این طیف هم نمونه ای از نحوه بررسی عملکردشان در این حوزه ها و شناسایی نقاط ضعف و قوت آنها در پاسخگویی به یکی از مهم ترین نیازهایشهروندان شان باشند.

421– کشورهای دارای اقتصاد دولتی:

در بررسی کشورهای سوسیالیستی و نظام های مبتنی بر اقتصاد دولتی و حذف نظام بازار، دوره هفتاد ساله )1991-1915)  شوروی و حلقه کشورهای اردوگاه سوسیالیستی بهترین نمونه های اینحوزه را به دست می دهند و ارزیابی کارنامه این کشورها تصویری جامع از الگوی حاکم بر این اردوگاه را ترسیم می کند. البته در بررسی شرایط این کشورها چند نکته را باید به خاطر داشت.

  • اغلب این کشورها از ویرانی یک جنگ) جنگ جهانی اول) برخاسته و در فاصله ای کوتاه متحمل جنگ پر هزینه دیگری می شوند) جنگ جهانی دوم)  که سهم قابل توجهی از موجودی مسکن آن ها را نابود کرد.
  • خرابی ها و هزینه جنگ ظرفیت سرمایه گذاری و توان این کشورها را برای سالیان متمادی، کاهش داده و از این حیث آن ها را محدود ساخته بود.
  • تحولات جمعیتی این کشورها پس از تغییر در سیستم سیاسی –اقتصادی شان با جابجایی شدید جمعیت روستایی و افزایش جمعیت شهری همراه بود، که بر الگوی تقاضای مسکن اثر می گذاشت.
  • زمان تنظیم سیاست های برنامه ای برای تأمین مسکن اغلب این کشورها با انبوهی از تقاضاهای انباشته از گذشته مواجه بودند که پاسخگویی به آن را زمان بر و پر هزینه می ساخت.

 با شرایطی که این گروه از کشورها در آن قرار داشتند و با ورود به دوران جدید، هر یک به نوعی به برنامه تأمین مسکن پرداختند، اما در بسیاری از زمینه ها هم باشرایط یکسانی آغاز کردند. شاید اصلی ترین  و مهم ترین آنها جابجایی این نیاز اصلی خانوار از یک بستر اقتصادی به بستری اجتماعی بود که دولت خود را مسئول تامین این نیاز به عنوان کالای عمومی به شمار می آورد. زمینه ساز این گرایش را در تحولاتی باید دید که در زیر به آنها اشاره می کنیم:

  • مالکیت زمین دولتی اعلام شد.
  • مالکیت فردی بر ابنیه و ساختمان های مسکونی ملغی گردید.
  • تعیین خط و مشی و برنامه ریزی مسکن به طور انحصاری در اختیار دولت قرار گرفت.
  • برنامه ریزی ها کاملاً متمرکز و از مرکز کشور هدایت می گردید.
  • اولویت در نحوه تصرف مسکن به دلیل لغو مالکیت، با استیجار و به ویژه استیجار بخش دولتی بود.
  • به دلیل مالکیت انحصاری زمین توسط دولت، یکی از مهم ترین نهاده های تولید مسکن توسط دولت کنترل می شد.
  • علاوه بر زمین، انحصار سرمایه گذاری در بخش مسکن هم در اختیار دولت بود.
  • تولید و عرضه مصالح ساختمانی از چارچوب سیاست گذاری های صنایع و نحوه توزیع آن درکشور پیروی می کرد.
  • تأمین نیروی کار بخش ساختمان هم به شدت از سیاست و برنامه ریزی برای نیروی انسانیاین کشورها تأثیر میپذیرفت.

با توجه به آنچه گذشت  میتوان بر این ادعا تأکید کرد ،تأمین مسکن در این گروه از کشورها به طورکاملاً متمرکز و از سوی دولت مرکزی برنامه ریزی و از طریق دولت های محلی عملیاتی می گردید. با انتقال مالکیت واحدهای مسکونی به دولت، از این وسیله )مسکن )  برای پیشبرد اهداف سوسیالیستی خود برای “تأمین فرصتهای برایر برای “همه” بهره می جستند. به همین مناسبت  خانههایی که در مالکیت یک خانواده بود، بعداز این تغییرات برای استفاده چند خانواده به طور مشترک به استیجار واگذار  میگردید.

بعد از دولت به عنوان مالک اصلی واحدهای مسکونی، شهرداری ها، شرکتهای دولتی، نهادهای عمومی، و وزارت  خانههای مختلف هر یک مالک بخشی از این واحدها بودند. البته اشکال محدودی از مالکیت، با تعاریف یا استثنائات مختلف هنوز وجود داشت.

جدول شماره45    : سهم مالکیت در کشورهای دارای نظام سوسیالیستی)درصد)  

مجارستان رومانی لهستان چین شوروی نام کشور
 25  33  57  75  59 سهم دولت
 55  75  44  33  22 سایر اشکال مالکیت
 133  133  133  133  133 کل

                            ماخذ: برتراند رنو، ص 593

نکته قابل اشاره در خصوص مالکیت در این کشور ها تمرکز عمده مالکیت های غیر دولتی مسکن در روستاها است که در گذشته نیز ساختار مالکیت آن با نواحی شهری متفاوت بود. اصولاً در حوزه های روستایی مالکیت مسکن  با کار بر روی زمین کشاورزی پیوند داشته و به همین مناسبت، واگذاری حق بهره برداری از مسکنی که کشاورزان در دوره کار و فعالیت روی زمینها و در قالب تعاونیهای کشت و زرع از آن استفاده می کردند، باید با مالکیت مسکن شهری دارای تفاوت هایی باشد.

 در شهرها حق بهره برداری از این میزان مسکن در مالکیت دولت )شوروی 59 درصد)  به صورت استیجاری به مردم واگذار می گردید. به این تعبیر دولت به بزرگترین اجاره دار در بخش مسکن تبدیل گردید. بدین ترتیب تعیین میزان اجاره بها نه با سنجه های اقتصادی بلکه با محاسبات ویژه ای که با اهداف اجتماعی- ایدئولوژیک آنها توضیح داده می شد، تعیین  می گردید. تثبیت نرخ اجاره در حداقل ممکن برای این تعیین می گردید که از “در دسترس بودن” مسکن برای همه اطمینان حاصل شود. اما چنانچه در بخش دیگر از همین گزارش هم خواهیم دید اینکه ،مشکل اساسی از آنجایی بروز پیدا می کند که، محاسبه میزان پرداختی به دلیل تعیین میزان اجاره بر اساس مشخصه های “ملک” بر مبنای این بود، که افراد مختلف به دلیل ثابت بودن مبلغ دستمزدهای تعیین شده، به طور برابر فشار ناشی از پرداخت مال الاجاره برای یک ملک استیجاریرا متحمل می گردیدند. اما نکته مهم دیگری که باید مورد تأکید قرار گیرد اینکه، عدم توجه به حقوق و دستمزدهای غیر نقدی بود که میزان و شانس”برخورداری” و “استطاعت” افراد را  بسیار متفاوت می ساخت و نوعی “نابرابری” جدید را به جامعه القا می کرد.

اما به غیر از سوسیالیستی نبودن این تصمیم که آن را از ماهیت “عادلانه و برابری خواهی” تهی می ساخت، مشکل دیگر غیر اقتصادی بودن این روش در تعیین مال الاجاره بود. زیرا هیچ تناسبی با ارزش ملک نداشت و صوری و اسمی )nominal)  بود، دیگر این که میزان آن به مقداری کم بود که حتی امکان جبران هزینه های استهلاک سرمایه را هم نمی داد، چه برسد به مقوله نرخ بازگشت سرمایه، که به مالک )دولت)  اجازه دهد موجودی خود را در حد قبلی حفظ کند، با سرمایه گذاری بیشتر تولید  را  افزایش دهد، هم موارد تخریب شده را جایگزین سازد و هم به تقاضاهای جدید پاسخ گوید.

بعضی از کشورها سیاست های ملایم تری در این خصوص اتخاذ می کردند. مثل لهستان،این کشور در مناطقی که با تقاضای زیاد روبرو می شد به تعاونی های تحت نظارت مقامات محلی اجازه می داد که با استفاده از منابع دولت و بخش خصوصی به این نیازها پاسخ گویند و حتی مسکن ملکی برای آنهایی که توانایی ورود به این بازار را داشتند تولید نمایند. در شوروی هم که برنامه های مالکیت خصوصی در آن بسیار جدی بود و مالکیت مسکن با تعاریف خاصی که برای آن ابداع شده بود، عمدتاً در نواحی روستایی دیده می شد، باز هم بخشی از تولید را برای فروش عرضه می کردند. چه برای مصرف شخصی ) مالک متصرف)  و چه برای عرضه مجدد به بازار استیجار توسط این مالکان، در جدول زیر نسبت قیمت مسکن فروخته شده به درآمد کل یک خانوار را می بینیم که به معنای عرضه مسکن برای فروش در این کشورهاست.

جدول 43   : نسبت قیمت مسکن به درآمد )PIR)  در کشورهای سوسیالیستی

نسبت قیمت مسکن به درآمد کشور  
در عرضه دولتی -تعاونی در عرضه آزاد
 )1999)      2  )1992)      19   شوروی
 )1994)       3  )1991)      15-12   چکسلواکی
 )1991)        5  )1991)      9-12   لهستان
 )1991)       3  )  1991)     5-9   رومانی
 –  )1991)      11   بلغارستان

              ماخذ: برتراند  رنو، ص595

به هر حال با این که در این کشورها نوعی از عرضه مسکن برای فروش و اشکالی از مالکیت را شاهد هستیم اما آنچه شکل عام استفاده از مسکن و نحوه تصرف در این کشورها را تشکیل می دهد ،مالکیت دولتی و عرضه عمده آن ها به بازار استیجار برای تامین سرپناه بود، به تعبیر بهتر شکل اصلی تصرف مسکن در این کشورها، نحوه تصرف استیجاری واحدهای مسکونی در مالکیت دولتبود. بنابراین با توجه به این اصل عمده، حال چگونگی دسترسی و تأمین راه های متنوع و مختلفبرای مردم و گروه های مختلف، تعیین می کند که دولت ها در این رابطه چگونه عمل می کنند و بهویژه کم درآمدها، در این برنامه ها چه جایگاهی دارند.

در واقع نقش دولت را در چگونگی مدیریت “حق بهره برداری” از این واحدها و در رابطه با بررسیچگونگی عملکرد دولت در تأمین سرپناه مردم و به ویژه کم درآمدها باید با توجه به این نکته صورت گیرد که در این گروه از کشورها با پذیرش و اعلام این نکته که کم درآمدها در کشورشان وجود دارد، و باید به طور ویژه با آن ها برخورد شود و به آن ها کمک رسانی شود، عملاً به عدم موفقیت سیاستهای کلان خود اعتراف کرده که این هم خود معضلی در نظام برنامه ریزی شان بود. زیرا با اصل اولیه ادعای این کشورها یعنی حذف نابرابری ها و دسترسی آزاد و برابر برای هم، به ویژه برای سرپناه و مسکن در تضاد بود. به همین دلیل در تحلیل برنامه های مسکن استیجاری به این تناقض ساختاری باید توجه شود و اطلاعات و آمارها با توجه به این نکته باید تحلیل گردد.

در همین رابطه  صرفاً دسترسی” همه” به مسکن اجاره ای یک شاخص کمی است که باید با شاخص های کیفی هم ارزیابی مجدد گردد. زیرا شراکت چند خانوار در یک واحد اجاری )هر خانوار چند اطاق) ، آشپزخانه و سرویس بهداشتی )حمام و توالت ) راهرو و انبار مشترک از شاخص های کیفی است که باید به آن توجه شود. مثلاً 33 درصد از خانوارهای لهستانی از این سرویس ها به طور مستقل برخوردار نبودند، در شوروی این درصد بالاتر هم می رفت. تراکم خانوار بر واحد مسکونی در این کشور بسیار بالاتر ازشاخص های متناظر برای اروپاست. مثلاً برای لهستان حدود 23 درصد بالاتر از شاخص متوسط اروپاست. به دلیل کوچک بودن خانه یا استفاده شراکتی از یک خانه سهم هر خانوار از ریزبنای مسکونی کمتر از متوسط شاخص های اروپایی بود. مثلاً برای لهستان 13 تا 15 درصد کمتر از سایر کشورهای سوسیالیست و 33 درصد کمتر از کشورهای اروپای غربی بود. اما در همین چارچوب هم برنامه مسکن دولتی- عمومی استیجاری در این کشورها را با چند مولفه زیر ارزیابی می نماییم و در عین اعلام این نکته که به هر حال از نظر )کمیّ)  دسترسی به نوعی از سرپناه برای “همه” ممکن گردیده بود و بی خانمان  یا اسکان غیر رسمی در این کشورها وجود  نداشت. اما از نظر )کیفی)  چگونگی این دسترسی هم باید در ارزیابی  مطرح گردد. موارد زیر فقط نکات عمده ای است که به دلیل اشتراک در اغلب این کشورها از ارزیابی سیاست های متخذه در زمینه مسکن استیجاری شان بدان اشاره می شود:

  • ساختار معیوب تعیین مال الاجاره، که مستقیماً به وجود واحد مسکونی بدون توجه به شرایط کمی و کیفی خانه باز می گردد. این امر اثر تفاوت های موجود در این رابطه را منعکس نمی ساخت و انگیزه ای برای بهبود کیفی موجودی مسکن ایجاد نمی کرد. از طرف دیگر چون دستمزد ها برابر نبود و سهمی از دستمزد ها را بخش غیر نقدی تشکیل می داد، تکیه بر بخش نقدی دستمزدها نوعی نابرابری را به نفع افرادی که از امتیازاتی در زمینه کسب دستمزدهایغیر نقدی برخوردار بودند را، تحمیل می کرد.
  • ساختار معیوب قیمت گذاری مسکن ،با توجه به)حذف) قیمت زمین)به دلیل دولتی بودن)  به عنوان مهم ترین نهاده تولید مسکن در  قیمت های دستکاری شده، در کلیه زمینهها مثل مصالح و نیروی کار و قیمت سرمایه و دیگر نهاده های تولیدی، قیمت نهایی مسکن تولید شده واقعی نبود و با توجه به این که تعیین قیمت مال الاجاره فقط به وجود واحد مسکونی به طور عمومی، باز می گشت و ویژگی های کمی و کیفی آن دیده نمی شد، می توان به این اعوجاج مهم در معیوب بودن قیمت گذاری ها تأکید کرد. بعدها با اینکه در جاهایی این نحوه قیمت گذاری اصلاح شد اما سیستم هنوز از این ایراد عمومی، رنج می برد.
  • سرمایه گذاری های منطقه ای ،با توجه به این که در تولید واحدهای مسکونی اهداف سیاسی نقش مهمی داشت،این امر به توزیع به هم ریخته و نامتقارن مسکن و کمبودهایی در بعضی نقاط و بروز مازاد در نقاط دیگر، منجر می شد. توجه بیشتر به شهرها درمقابل روستاها، تأکید بر شهرهای بزرگ در مقابل سکونتگاه های کوچک، تاخیر نسبت به آغاز تحولات اقتصادی یک منطقه که سرمایه گذاری صنعتی کشور در آنجا انجام می شد، همه موجب بروز کمبود به دلیل سرمایه گذاری و اقدام دیرتر در تولید مسکن نسبت به زمان شروع فعالیت ها می گردید.
  • سهم محدود سرمایه گذاری در بخش مسکن، اولویت سرمایه گذاری در این کشورها عمدتاً با صنایع نظامی، سرمایه گذاری صنعتی، تولید،و تا حدودی بخش کشاورزی بود، به همین دلیل با سهمی حدود 15 در صد از تشکیل سرمایه در بخش مسکن، نمی توانستند نیازهای مردم به سرپناه را به درستی پاسخ گویند. مخصوصاً با کمبودهای انباشت شده از گذشته و عدم امکان پاسخگویی به خرابی های جنگ که بر این مشکل می افزود.
  • درآمد محدود از محل کسب مالالاجارهها، موجب میشد حتی منابع مالی کافی برای مدیریت بهرهبرداری و تعمیر و نگهداری هم تأمین نگردد. این معضل موجب تشدید روند استهلاک و تخریب در موجودی مسکن اجارهای و سرعتگیری روند تخریب و کمبود بیشتر موجودی میشد که با فقدان سرمایه گذاری در این زمینه، به سقوط بیشتر شاخصهای مسکن میانجامید.

7- تولید انحصاری و بدون رقابت، موجب کاهش انگیزههای رقابتی می شد، پدیدهای که توقف روند طبیعی ارتقاء کیفی موجودی را به دنبال داشت و بخش مسکن را به نوعی رخوت و سستی مزمن دچار ساخته و به آن سخت آسیب میزد.

5- ضرر و زیان پنهان از ساختار انحصاری و یارانهای تولید در این کشورها، پدیده ای کهموجب گردید، صنایع فعال در زمینه تولید مسکن با روشهای قدیمی به یکسان کردنمحصول نهایی گرایش داشته باشند. این روند که موجب میشد خانوار ها بعد از انتقال به یکواحد اجاری حدود 13 درصد از هزینه مسکن را به انجام تغییرات و مناسب سازی آن با شرایط خود تخصیص دهند.

به طور کلی در بررسی کارآمدی برنامههای مسکن در کشورهای دارای اقتصاد دولتی، میزان دخالت دولت، نحوه کنترل قیمت ها و بر مبنای دخالت مطلق در همه حوزه های اقتصادی، نفی مالکیت ،اولویت مطلق اجارهداری دولتی، تثبیت قیمتها و مواردی از این دست،صورت می پذیرد. نکتهای که به شدت در ارزیابیهایمان باید به آن توجه کنیم. زیرا در صورت وجود تنوع در بازار مسکن، امکان مقایسه نحوه برنامه ریزی و چگونگی دخالت دولت در هر حوزه فراهم آمده و به قضاوت در این خصوص کمک می کرد.

423– بررسی چند نمونه از کشورهای دارای نظام سرمایهداری

4231– اندونزی:

اندونزی مانند بسیاری از کشورهای جنوب شرقی آسیا با افزایش شدید جمعیت شهری و تغییر نسبت جمعیت شهری و روستائی خود مواجه است. البته بسیاری از حوزههای شهری جدید عملاً از پیوستن روستاهای کوچک به یکدیگر شکل گرفتهاند، که محلاتی با نام “کامپونگ” تشکیل می-دهند. این ریشه روستایی محلات، ساختار ویژهای از حیث تأمین نیروی کار و مشاغل غیر رسمی مورد نیاز شهر را فراهم ساخته، پدیدهای که بر تقاضای مسکن و سرپناه و نحوه تأمین آن در حوزه-

های شهری اثر قابل ملاحظهای دارد. ) 6593Silas ,1391, pp )

از نظر نحوه تصرف مسکن در نواحی شهری باید گفت که حدود 72 درصد از کل موجودی مسکن ملکی وحدود 32 درصد از این واحدها به صورت رهن یا اجاره مورد بهرهبرداری قرار میگیرند و بقیه هم مربوط به انواع دیگر از اجاره از جمله “خانههای خدماتی” است.

میزان هزینه اختصاص یافته به مسکن به عنوان شاخصی از کیفیت سکونت، نشان میدهد سهم هزینه مسکن در گروههای کم درآمد نسبت به آنهایی که از در آمد بهتری برخوردارند، بیشتر است ،به همین مناسبت به آنها فشار بیشتری میآید. بنابراین ابتدا با گرایش به خانههای ناپایدار با کیفیت کم تلاش میکنند تدریجاً با ارتقا مرحلهای آن )که معمولاً در وقت آزاد خانوار با مصالح و روشهای ساختمانی ساده صورت میپذیرد)  کیفیت آن را بهبود میبخشند. در مطالعهای که توسط جوهان سیلاس در اندونزی انجام یافته نشان میدهد که یک غذافروش دوره گرد با درآمد حدود 153 تا 193 دلار، ماهیانه در حدود 23 تا 24 دلار برای مسکن و آب و برق پرداخت میکنند که سهمی معادل 12 تا 15 درصد از در آمد ماهیانهاش را در بر میگیرد. این سهم برای یک کارمند ساده با حقوق 52 تا 123 دلار و پرداخت اجاره مسکن 9 تا 13 دلاری سهمی معادل 13 تا 13درصد از در آمد کارمند را در بر میگیرند. این مقایسه نشان میدهد فشار هزینه مسکن برای فقرایشهری و کم درآمد حاشیه شهری بیشتر از پر در آمدها است.

عرضه مسکن در اندونزی از طریق سه نظام عمده تحقق مییابد:

عرضه توسط بخش خصوصی: سهم نسبتاً قابل توجهی را در نواحی شهری در اختیار دارد و هدف خود را گروههای بالای درآمدی قرار میدهد.

عرضه توسط نظام دولتی: در سه دهه گذشته سهم و نقش خود را در تولید افزایش داده و وارد بازار تولید و عرضه شده است.

نظام غیر رسمی عرضه مسکن: عمدتاً توسط بخش خصوصی که در کامپونگها و روستا شهرها به طور سنتی عرضه و تولید مسکن را بر عهده داشته است با استفاده از حاشیههای قابل عبور قوانین و انعطاف و دور زدن ضوابط، به عرضه مسکن در کامپونگها میپردازند.

نکته ای که در بررسی مسکن کم درآمدها و به ویژه مسکن اجارهای باید مورد توجه قرار گیرد این که، الگوی تولید و عرضه در گذشته در این روستاها با الگوهای سنتی پاسخگوی نیازهای معمولی بوده و با پیوستن همین روستاها تحت عنوان کامپونگ به محلات شهری، با همان مکانیزم روستاییان ساکن در این حاشیههای شهر شده به تأمین سرپناه خود از موجودی این مناطق بهره-مند میشدند. اما با افزایش تقاضا از سوی این گروههای درآمدی که به اسکان در چنین نواحی گرایش دارند، باز هم بخش خصوصی و بخش غیررسمی برای تأمین این نیازها پیشقدم شده و با ظرفیتهای در اختیار خود به این تقاضای فراینده را پاسخ میگویند. البته با بهبود امکانات حمل و نقل و افزایش سرعت و دسترسی به مراکز شهری کار و فعالیت، فرصتهای اسکان خانوارهای کم درآمد از کامپونکها به روستاهای حاشیه شهرها که هزینه دسترسی به مسکن بسیار کمتر و در حد استطاعت افراد کم درآمد است منتقل شده، در عین اینکه به محل ارائه فرصتهای شغلی هم نزدیکاند. در زیر به موارد دیگر امتیازات این نحوه تأمین مسکن اشاره میشود:

  • قطعهبندی زمینها با اندازههای متنوع و سازگار با گونهگونی تقاضا در این گروهها، حتی قطعاًت بسیار کوچک که شاید ضوابط و مقررات توسعه شهری جدید هیچ گاه اجازه آن را ندهد.
  • قیمتهای منطقیتر نسبت به شهرها به دلیل قیمت کمتر زمین، هزینه کم مربوط به مصالح بومی و نیروی کار ارزان یا خانوادگی.
  • نحوه پرداخت انعطاف پذیرتر که در نواحی روستایی و با روشهای کدخدا منشی امکانپذیر است و در شهرها دیگر بر افتاده است.
  • هنوز در روستاها امکان دستیابی به زمین برای خرید جهت ساخت مسکن با قیمت مناسب، حتی علیرغم افزایش قابل توجه قیمتها، برای تولید کنندگان وجود دارد. در قیاس با شهرها که فقط دسترسی به زمین اجارهای ممکن میباشد. نکتهای که در نواحی حاشیهایشهرها )روستا ـ شهرها) قابل توجه است، اینکه همانند خانههای روستایی بخشی از یکخانه یا حتی یک اطاق را میتوان رهن یا اجاره کرد. حتی میتوان از مستأجرهای بعدی، به صورت دست چندم اجاره کرد و امتیاز دیگر آن هزینه محدودتر، حتی تا نصف قیمت در شهرها میباشد.
  • آخرین و شاید مهمترین نکته موثر عبارت از فقدان کنترلهای رسمی و ضوابط برنامهریزی و خانه سازی است که در شهرها، هم هزینه را بالا میبرد و هم امکان فعالیت بخش غیر رسمی را غیر ممکن میسازد.

تولید و عرضه مسکن توسط بخش دولتی:

عرضه دولتی مسکن در اندونزی بسیار دیرتر از سایر کشورهای در حال توسعه یعنی از 1955 به این سو شروع شد. سازمان ملی مسکن پرومناس)Perumnas)  برنامه تولید 12533 واحد مسکونی برای یکی از حوزههای شهری را به عنوان نخستین اقدام خود پیشنهاد داد، که از این تعداد 92 درصد خانههای کوچک ویلایی )یک طبقه)  و 9 درصد انواع دیگر از بناهای آپارتمانی بود.

با اینکه در بسیاری از مواقع نشان داده شده که دریافت زمین از طریق رسمی و نهادهای دولتی کمی گرانتر از دریافت از طریق غیر رسمی تمام میشود، اما از آنجایی که مالک اصلی زمینهای شهری طبق قانون، دولت و حکومت محلی میباشد ،به نظر میرسد هزینه مسکن برای تولید کنندگان دولتی باید کمتر ارزیابی شود، که خود امتیاز قابل توجهی است. البته به این موضوع باید وظیفه تأمین خدمات و تأسیسات شهری مثل مدرسهسازی، تجهیزات شهری و غیره را هم افزود.

اما اصولاً ظرفیت مشارکت دولت در این حوزه هنوز محدود است، به نوعی که در آغاز به ازای هر 1333 نفر 55/3 واحد مسکونی را تولید و عرضه کرده بود اما در پایان یک دهه )1993)  با توجه به این که زمین دریافت شده توسط سازمانهای مسکن فقط به نصف زمینهایی رسید که با هدف خانهسازی توسط بخش خصوصی رسمی دریافت شده بود، نشان داد که چه ظرفیت محدودی هنوز در اختیار بخش دولتی است. تازه اگر حوزههای یاری و مداخله بخش دولتی را توضیح دهیم، می-بینیم که فقط بخش کوچکی از برنامهها، یعنی برنامه بهبود و نوسازی کامپونگها، از برنامه کمک-های دولتی در سطحی نسبتاً وسیع در اختیار تهیدستان قرار گرفته است، برنامههای دولت برای مداخله در بازار مسکن، علاوه بر 1- مشارکت در عرضه زمین 2- تأمین اعتبار وام 3- برنامه بهبود وضعیت کامپونگها بود. این بدان معناست که صاحبان مشاغل آزاد )حتی در بخش رسمی)  از این امتیاز نمیتوانستند برخوردار باشند. در مورد مسکن تولید شده توسط دولت هم، شرایط دستیابی به آن اقامت پیوسته و مداوم حداقل برای دو سال در آن حوزه شهری خاص است، که به این شکل بسیاری از کم درآمدهای حاشیهنشین از این موقعیت بیبهره میمانند، زیرا ممکن است مدارک و اسناد اثبات 2 سال اقامت پیوسته در یک مکان را نتوانند مهیا سازند.

عرضه مسکن توسط بخش خصوصی:

در گذشته تولید و عرضه مسکن اساساً توسط تولیدکنندگان خرد بخش خصوصی، به ویژه تولید توسط مصرف کننده نهایی صورت میپذیرفت. تولید سازمان یافته، توسط بنگاهها و شرکتهای بخش خصوصی، فعالیتشان عملاً به دهههای اخیر میرسد.

در اندونزی مشارکت در تولید مسکن توسط بخش خصوصی با موفقیت همراه بود، زیرا توانسته بودند زمین ارزان برای خانهسازی تأمین کنند و این امر عمدتاً به دلیل استفاده از روشهایی در دور زدن معاملات رسمی زمین بود که باید از دولت خریداری میشد. نکتهای مهم در مناطقی که مسکنسازی توسط بخص خصوصی انجام میشد هزینه بسیار بالای زندگی بود )بیش از 5 برابر کامپونگها و روستا شهرها)  حتی اگر خانهها چندان گران تمام نمیشد. همین امر هم موجب می-شد فقرا و کم درآمدها نتوانند به این نوع خانهسازیها امیدوار باشند. تنها در پایان دهه 1953 و 1993 بنگاههای خصوصی زمین و مسکن به عنوان جزیی از برنامه ساختمان سازی خود به عرضه مسکن برای افراد کم درآمد مبادرت کردند، ولی هنوز چنین خانههایی هم بالاتر از توان فقرای شهری قرار داشت. دولت، بخش خصوصی متشکل )شرکتها و بنگاههای تولیدی)  را مجبور کرد به ازای هر خانه لوکس میباید 7 خانه برای کم درآمدها بسازند. این اجبار نه تنها تشویقی برای آنان جهت مشارکت در تولید برای فقرا تلقی نمیشد، زیرا این نوع خانهها گران بوده و از توان مالی 93 درصد از فقرای شهر خارج بود،از میل و ظرفیت بخش خصوصی برای تولید طبقه متوسط الحال هم میکاست.

عرضه مسکن توسط بخش غیررسمی:

نظام تولید غیررسمی عمدتاً در دو نوع سکونتگاه فعال است: الف)  کامپونگها و ب)  روستاهای حاشیهای. مسکن غیررسمی میتواند هم فعالین بخش رسمی و هم غیررسمی را در بر گیرد. مهم-ترین خصیصههای مسکن غیر رسمی را در موارد زیر میتوان خلاصه کرد:

  • غلبه نگرشهای خصوصی )کدخدا منشانه) در عقد قراردادها
  • انعطاف و تنوع در رویهها و ترتیبات
  • معیارها و قواعد کمتر خشک و انعطاف ناپذیر
  • خصیصه جمعی و سنتی روش کار آنها در بیشتر محلهها

الف)  کامپونگها: از آنجایی که 53 درصد جمعیت مناطق شهری در کامپونگها )روستاهایی که محلات شهر را تشکیل دادهاند)  زندگی میکنند، کامپونگها بخش مهمی از محلات شهر را تشکیل داده و طیفی گسترده از امکانات را در بر میگیرند و منابع قابل توجهی از امکانات مربوط به عرضه فرصتهای شغلی در اطراف آنها وجود دارد و خانههای واقع در کامپونگ ها از نظر تنوع در اندازه، سیمای ظاهری، قیمت، نوع مشاغل ساکنین، امکان کار و کسب درآمد در خانه، داشتن تسهیلات شهری، شرایط متنوع اقامت، با شرایط گروههای کم درآمد بوده، و ترتیبات مربوط به عقد قرارداد زمین و مسکن که بسیار متنوع اند، با شرایط کم درآمدها سازگارتر است.

 اصولاً ساکنان کامپونگها از نظر پایگاه و منزلت اجتماعی مختلط بوده. از نظر مدارج تحصیلی در سطح پایین قرار داشته و کم درآمد به شمار میآیند. عمدتاً در بخش غیر رسمی شاغلند و درآمدهای غیر نقدی خانوار، گاه به اندازه دریافتهای نقدیشان بوده، یکی از مشخصههای مهم خانهها در کامپونگها اختصاص بخشی از آنها برای کسب و کار به عنوان مغازه و کارگاه است. استودیو یا حتی اطاقی برای اجاره به دیگری جهت کسب درآمد صورت میگیرد که به اختصاص فضای خاصی نیاز ندارد. تنها شاید 23 درصد از کل خانههای کامپونگها صرفاً برای سکونت استفاده میشوند. اندازه خانههای کامپونگ کوچک، 35 تا 55 درصد زیربنا و بقیه فضای باز و حیاط اختصاص دارد.

جدول51: اندازه زمین و زیربنا خانههای کامپونگها در اندونزی

درصد متر مربع درصد متر مربع درصد متر مربع  
 31  133<  25  53-133  41  >53 اندازه

زمین

 22/5  55  35-55  35-55  35-55  >35 اندازه زیربنا

 silas,1982, p38:ماخذ

نیمی از خانههای کامپونگ دارای ساختار پایدار هستند و 53 درصد باقی مانده دارای سازههای ناپایدارند و تدریجاً ساخته و برپا شده اند. اغلب خانهها گرداگرد محوطههایی که دارای تسهیلات و خدمات شهری است، مستقر هستند و مشترکاً از این تسهیلات استفاده میکنند. در زیر به نحوه وارد شدن به کامپونگ و نحوه تصرف در آنها اشاره میکنیم:

نحوه تصرف و زندگی در کامپونگ،

  • زندگی مشترک با بستگان در یک خانه،
  • اجاره گروهی و استفاده مشترک از فضاها، خرید خانههای موقت و بازسازی آن ،
  • ارث از خانواده،
  • خرید تکه زمین و ساخت تدریجی آن، نحوه حضور اولیه در کامپونگها،
  • ورود به کامپونگ از طریق رهبران محلی سازمانهای کامپونگ با دریافت 2 تا 5 درصد ارزش معامله به عنوان کمیسیون یا حق دلالی به تساوی از طرفین معامله،
  • از طریق روزنامههای محلی که اطلاعات لازم را در مقابل درصدی حقالزحمه، به متقاضی میدهند،
  • از طریق گروههای شغلی که فرد بدان وابسته است به محلات آنان وارد میشود،
  • سایر ارتباطات جاری در این گونه گروههای قومی و اجتماعی،

از دهه پیش در کشور اندونزی برنامهای برای ارتقاء شرایط کامپونگها شروع شده مثل بهبود شبکه دسترسی، سیستم دفع فاضلاب، دسترسی به آب آشامیدنی، که سطح زندگی در این محلات را بسیار بهبود بخشیده است. اما اثرات جانبی آن قابل تامل است.

اولاً، کامپونگها با کاهش جمعیت مواجهاند، که به معنای ترک حدود 33 درصد جمعیت این محلات است.

دوم، سهم واحدهای مسکونی اجاره ای 15 درصد کاهش یافته که به معنای تبدیل آن به مسکن ملکی است.

سوم، قیمت اجاره خانه و قیمت زمین آن افزایش یافته که به معنای بالاتر رفتن  سطح استطاعت مردم است. ) قیمت اجارهها از 53 درصد تا 233 درصد افزایش نشان میدهد.)

نتیجه این بهبود که باید مثبت تلقی شود عملاً به ضرر گروههای کم درآمد ساکن کامپونگها تمام شده است. زیرا با ارتقاء کیفی، این محلات مورد توجه افراد پردرآمد تر قرار گرفته و در رقابت برای دستیابی به این امکانات، کم درآمدهایی که شرایط جدید بالاتر از سطح استطاعتشان است مجبور به ترک کامپونگها و انتقال به محدودههای نامرغوبتر میشوند.

مسکن در روستاهای حاشیه شهری:

بخش دیگری از حوزه حضور و مداخله بخش غیررسمی، در روستاهای حاشیه شهری است. این روستاها که در اثر بهبود سیستمهای حمل و نقل شهری بیشتر در دسترس قرار گرفتهاند، به دلیل نزدیکتر شدن به محل فرصتهای شغلی، بعد از کامپونگها مورد توجه فقرای شهری و کم درآمد قرار گرفتهاند. این روستاها در مقایسه با کامپونگها انواع کم هزینهتر مسکن )اسکان)  را در اختیار متقاضیان قرار میدهند. از جمله عواملی که عرضه مسکن و سرپناه را در روستاهای حاشیه شهری هنوز با قیمتهای در حد استطاعت فقرای شهری عملی میسازد عبارت است از:

  • فقدان کنترلهای رسمی و برنامه های مصوب و پروژههای رسمی خانهسازی
  • تنوع در اندازه و قطعهبندیهای زمین، متناسب با شرایط بسیار متنوع متقاضیان
  • قیمتهای منطقی تر درحد استطاعت زمین مسکن
  • نحوه پرداخت انعطافپذیر و سازگار با شرایط متقاضیان

بررسی نمونه مربوط به اندونزی به این دلیل صورت میپذیرد که مورد اندونزی به نمایندگی از سوی کشورهای آسیای شرقی برگزیده شده و طیفی از کشورهای این حوزه را نمایندگی میکند. کشورهایی که با تغییر شدید ساختار جمعیتی مواجهاند و سهم جمعیت شهری و روستاییشان به شدت در حال تغییر است و روستاها به نفع نواحی شهریشان خالی میشوند و شهرها با فشار زیاد تقاضا برای مسکن مواجهاند اقتصاد اغلب آنها مبتنی بر کشاورزی بوده و تدریجاً سهم بخش خدمات در آنها در حال پیشی گرفتن است. عموماً در رده کشورهای فقیر و جهان سومی ردهبندی میشوند و اختلاف طبقاتی به ویژه در میان دهکهای کم درآمد و پر درآمدشان زیاد است.

4232– فرانسه:

 فرانسه به عنوان یک کشور دارای نظام سرمایهداری آزاد عملاً در حلقه کشورهایی قرار دارد که تأمین مسکن و سرپناه را از نظر اجتماعی مربوط به حوزه خصوصی و از نظر اقتصادی مربوط به سرمایهگذاریهای بخش خصوصی میداند. تاکنون نیز سهم عمده بخش خصوصی در تولید و عرضه مسکن، این ادعا را ثابت کرده است. اما از سوی دیگر آغازگر جریاناتی در حوزه های فکری است که در تعریف وظائف و عملکرد دولت به مفهوم نوین بسیار اثرگذار بوده و بسیاری از مفاهیم مربوط به حوزههای سیاسی یا اقتصاد سیاسی با روندهای تحولات فکری و جریانهای انقلابی این کشور پیوند خورده است. از این حیث نوعی ویژه از حضور و مداخله دولت در برنامههای تأمین مسکن را در فرانسه میتوان جستجو کرد و اثرات این حضور را بازشناسی کرد.) 3223Kenna, 2113, pp)  موضوع حضور و مداخله دولت در برنامه تأمین مسکن از اینجا نشأت میگیرد که دو اصل مهم در قوانین پایهای کشور فرانسه ناظر بر این موضوع است:

              اول، همه افراد باید قادر به فراهم آوردن زندگی آبرومند باشند،               دوم، همه افراد باید حق انتخاب مسکن داشته باشند،

بنابراین فرانسه به عنوان یک کشور سرمایهداری که به حداقل حضور دولت در عرضههای اقتصادی باید معتقد باشد، از این دو اصل به این نتیجهگیری میرسد که برای تأمین این “حق انتخاب مسکن” و “قادر شدن برای فراهم آوردن زندگی آبرومند” نیاز به مداخله محدود دولت و یاری رسانی است. زیرا با بررسی روندها به این نتیجه رسیده که با “مکانیزم بازار” این حق به طور “برابر” برای همه تأمین نشده و دست یافتنی نمیگردد. بنابراین برای کمک به حضور آنانی که به تنهایی قادر به حضور در بازار نیستند باید با اتخاذ تدابیری بسترسازی کرد.

طبق معیارهای بازار بخش عمدهای از گروهها با ظرفیتهای شخصی خود قادر به حضور در بازار و دستیابی به “حق انتخاب مسکن” و “فراهم کردن زندگی آبرومند” برای خود هستند و فقط گروه-های کم درآمد برای تأمین سرپناه فاقد این توانایی بوده و حق انتخاب خود را از دست میدهند. بر این مبنا دولت حضور خود را در این عرصه با ظرفیتسازی برای افزایش حق انتخاب گروههای کمدرآمد برای تأمین سرپناه، توجیه و برنامهریزی میکند.

این حضور در فرانسه به 2 روش صورت میپذیرفت:

الف: حمایت مستقیم دولت از تولید مسکن برای عرضه استیجاری

ب: حمایت مستقیم و غیرمستقیم دولت از تولید مسکن ارزان قیمتتر برای دستیابی طبقات متوسط به مسکن ملکی و خارج شدن از بازار استیجار که موقعیت را برای کم درآمدها مطلوبتر می سازد.

در فرانسه قوانین مختلفی برای این یاری و حمایت و هدایت تدارک دیده شد:

  • قانون زیگفرید )1994) تشکیل کمیتههای محلی مسکن برای اجرای طرحهای مسکن اجاری ارزان که یکی از مکانیزم های در اختیار دولت برای مداخله جهت اعطای معافیت مالیاتی برای تشویق شرکتها جهت ساخت مسکن اجاری بود.
  • قانون اشتراوس )1937) ، برای تأمین مالی طرحهای مسکن ارزان و اجازه اعطای وام به بانکهای پسانداز
  • تشکیل اتحادیه مستأجران و شکلگیری مسکن عمومی )1912)

در آغاز جریان مداخله، دولت با اعطای معافیتهای مالیاتی به همراهی می پرداخت. در مرحله بعد با تأمین مالی طرحها و در مراحل بعد با اجازه متشکل شدن بهرهبرداران برای دفاع از حقوق خود به کمک آنها آمد. در 2 مقطع جنگ و پس از مشاهده ویرانیهای برجای مانده از جنگ و کاهش شدید موجودی مسکن ،دولت با حضور مستقیم در تولید ،به عرضه مسکن برای حمایت از گروه-هایی که به راحتی قادر به تأمین سرپناه خود نبودند پرداخت. این کار با تشکیل شرکتهای ساخت مسکن اجاری ارزان قیمت )HLM)  در 1953 عملیاتی شد.

اما قضیه به این اقدام هم ختم نشد، بلکه با اقداماتی مانند آنچه در زیر میآید به استمرار این روند کمک کرد:

  • مستثنی کردن اجارهها از شرایط عمومی مربوط به قانون حقوق مدنی )1919)
  • کمک و همراهی با موجران برای وصول اجارههای معوقه در طول جنگ )1945) از طریق مساعدت مالی با مستاجران
  • تصویب قانونی برای افزایش منظم و منطقی اجارهها متناسب با توان مالی مستأجران

 )1949)

  • صدور اجازه بهسازی به مالکین واحدهای مسکونی احداث شده پیش از 1949 برای کمک به ارتقاء و بهبود موجودی مسکن
  • تشکیل شرکتهای ساخت مسکن اجارهای)1953)
  • تصویب قانون اجبار در ذخیره 1 درصدی از دستمزد کارمندان شرکتهای خصوصی برای ساخت مسکن اجتماعی )1953)
  • ایجاد تسهیلات رفاهی عمومی در مناطق به موازات ساخت واحدهای مسکونی اجاریارزان)1955)
  • تصویب برنامه سوم )71-1959) پروژههای نوسازی و ساخت سالانه 333 هزار واحد مسکونی اجاری
  • تصویب قانون مرمت ابنیه دارای ساختار با کیفیت بالا برای کمک به موجودی مسکن)1972)
  • تصویب برنامه هفتم توسعه مسکن )93-1957) و آغاز تغییر نگرش دولت برای کاهش نقش خود در تولید و عرضه مسکن
  • توجه به برنامههای مربوط به افزایش توان مسکن اجتماعی برای تولید، حفظ و نگهداری موجودی از طریق اصلاح قیمت های اجاره بها و انتقال تدریجی هزینهها به بهرهبرداران از دوش دولت.

بدین قرار می بینیم که دولت فرانسه ابتدا از تصویب مقررات و ضوابط آغاز کرده و سپس وارد حوزه مستقیم مداخله برای تولید میشود و سپس تدریجاً از این حوزه به دلیل هزینه-های سنگین آن خارج میشود و باز هم به حوزه مداخله غیر مستقیم و تنظیم مقررات  حمایتکننده بسنده میکند.

4233– سوئد:

سوئد به عنوان کشوری با نظام سوسیال دموکراتیک، با وجود نظام سرمایهداری آزاد، مبنای قوی و پایداری در راستای اهداف اجتماعی و رفاه عمومی ایجاد کرده است. این گرایش را به شدت در برنامههای تأمین مسکن به عنوان حوائج عمده زندگی خانوادگی افراد شاهد هستیم.

اصولاً سوئد از جمله کشورهای حلقه سرمایهداری است که بیش از 39 درصد موجودی مسکن آن اجاری بودند ـ حتی بیشتر از سهم اجاره در برخی کشورهای سوسیالیستی مثل رومانی و مجارستان هر یک با سهم 33 و 25 درصد ـ و طی سالهای 1993 تا 1997 بیش از 53 درصد از واحدهای مسکونی نوساز در این کشور برای واگذاری جهت اجاره ساخته شده بود.

سهم عمده تولید مسکن اجاری در کشور سوئد توسط دولت و بخش محدودی توسط بخش خصوصی صورت می پذیرد. انواع بخشهای تعاون و شرکتهای وابسته به اتحادیهها هم سهمی هرچند محدود در اختیار دارند.

سوئد از جمله کشورهایی است که قواعد دقیق و با جزئیات زیادی در مورد قیمت اجاره بها به تصویب رسانده است. در این قیمتگذاری ها مکان و موقعیت چندان موثر نیستند، امری که موجب بروز اثرات منفی در گرایش سرمایهگذاران بخش خصوصی برای حضور در بازار مسکن اجاری می-شود. البته اندازه مسکن و برخی ویژگیهای کیفی آن در میزان اجاره بها اثر گذارند.

تعیین میزان اجاره بهای حداقل، به نوعی است که مسئله جبران هزینهها را برای بخش خصوصی با مشکل مواجه میسازد، به همین سبب سرمایهگذاران بخش خصوصی جهت کسب بازدهی در حدود 5 درصد از محل سرمایهگذاری در مسکن اجاری، آنها باید بتوانند تا 53 درصد بالاتر از رقم تعیینشده توسط دولت نرخ اجاره واحدهای خود را تعیین کنند. از آنجایی که قیمتهای رسمی اجاره براساس واحدهای اجاری دولتی تعیین می شود، موجران بخش خصوصی نحوه قیمتگذاری را مانعی در جهت مشارکت مفید اقتصادی خود میبینند و از این جهت نرخ مشارکت بخش خصوصی در کشور سوئد برای تولید و عرضه مسکن اجارهای محدود است.

4234– ژاپن 

کشوری با مساحت کم، جمعیت 125 میلیون نفری در سال2331 و تراکم بسیار زیاد، با جمعیتی در آستانه سالمندی شدید، و تهدید به رشد با نرخ منفی جمعیت در سالهای آتی، اما  اقتصادی پویا با درآمد سرانه بالا، که آن را در رده کشورهایی با بالاترین سطح توسعه یافتگی در شرق آسیا قرار داده است.

کشور ژاپن با شاخص توسعه انسانی 93/3 در سالهای پایانی دهه آغازین سال 2333 میلادی از سطح توسعه یافتگی بالایی برخوردار بود که با ضریب جینی معادل 39 از توزیع عادلانه درآمد در آن خبر میدهد.

در مورد بهرهمندی از یکی از مهم ترین شاخصهای رفاه یعنی مسکن باید گفت، در ژاپن نوین )بعد از جنگ جهانی دوم)  گسترش مسکن ملکی برای همه، شکلگیری طبقه متوسط وسیعی را امکان-پذیر ساخت. این گرایش با تدارک برنامهای برای حمایت از بخش تقاضا به نوعی که بتوانند مسکن مورد نیازشان را خودشان خریداری کنند، به طور غیر مستقیم به بخش عرضه جهت سرمایهگذاری بیشتر )به خاطر نرخ بازگشت سرمایه مطلوب)  کمک کرد.

تغییر بافت جمعیتی کشور به دلیل انتقال روستاییان به شهرها برای تأمین نیروی کار اقتصاد در حال شکوفایی ژاپن، تقاضاهای بسیار زیادی برای مسکن ایجاد کرد که موجب افزایش قیمت مسکن و زمین شد. در این زمان دولت که سیاست قبلیاش تشویق به مالکیت مسکن بود، به سیاست )سه بخشی)  جدیدی روی آورد. طبق این قانون اقدامات زیر انجام شد:

  • راهاندازی شرکت دولتی وام مسکن )1953) برای اعطای وام رهنی بلند مدت با نرخ بهره ثابت با هدف تسهیل دسترسی آنها به مسکن ملکی
  • تدوین قانون عمومی مسکن )1951)
  • ایجاد شرکت مسکن ژاپن )1955) تولید و عرضه کننده واحدهای مسکونی آپارتمانی در مجتمعها برای خانوارهای طبقه متوسط

اصولاً قبل از جنگ )1941)  سهم مسکن ملکی در ژاپن 22 درصد بود )مالک متصرف)  سهم مسکن اجاری خصوصی حدود 53 درصد و 9 درصد بقیه هم به نوعی در مالکیت دولت بود که به اجاره واگذار میشد. بعد از جنگ از 1953 به اینسو گرایشی که برای تشویق مسکن ملکی ایجاد شده بودسهم مسکن ملکی )مالک متصرف)  را به بیش از 53 درصد رساند و نهایتاً در فاصله سالهای 1973 تا 2333 در حدود 73 درصد باقی ماند. سهم مسکن اجارهای خصوصی به حدود 25 درصد و اجارهدولتی و تعاونی عمومی و حمایتی در حدود 15 درصد گردید.

دولت ژاپن طی سالهای )1973)  تا) 2333)  برای تولید مسکن حمایتی اجارهای اقدام کرد.

 

جدول 51   : توزیع مسکن در ژاپن از حیث نحوه مالکیت

کل موجودی

)هزار واحد)

مسکن خصوصی شرکتی مسکن اجاره ای خصوصی مسکن اجاره ای

شرکت های عمومی

مسکن اجارهای دولتی مسکن

ملکی

سال
 23354  5  24/1  –  –  74/3  1973
 29531  7/4  25/5  ½  4/9  59/2  1953
 47973  3/2  27/29  2/3  4/5  71/2  2333

         ماخذ: مرکز آمارهای مسکن ژاپن

اصولاً با توجه به جدول بالا همیشه حدود 75 درصد از جمعیت در مسکن ملکی خود ساکن بودند. حدود 25 درصد در خانههای اجارهای که توسط بخش خصوصی عرضه میشد، ساکن بودند و فقط حدود 5 درصد یا کمی بیشتر در واحدهای اجارهای تحت مدیریت بخش دولتی یا عمومی سکونت داشتند. عرضه مسکن حمایتی با بودجه معادل 4/1 درصد از کل بودجه دولت ژاپن تدارک دیده میشد در حالی که کشورهایی مثل آمریکا، انگلستان، فرانسه و آلمان تا حدودی پایینتر از میزان مشارکت ژاپن قرار داشتند. به تعبیری ژاپن در حد متوسط مشارکت از سوی دولت برای تولید و عرضه مسکن اجارهای را مهیا میساخت.

در سال های بعد از پایان جنگ مسکن حمایتی در دو دسته برای فقرا و برای طبقه متوسط از محل این بودجه تأمین میگردید. علاوه بر آن یارانههایی را برای کمک به فقرا جهت اجاره مسکن از بخش خصوصی به آنها پرداخت میکرد. همچنین به تولید کنندگان بخش خصوصی مسکن حمایتی هم، سوبسیدی برای امکان ارائه مسکن اجارهای ارزان قیمت، پرداخت مینمود. اما ژاپن هم مانند بسیاری از کشورها به دلیل “ناکارآمدی” و پر هزینه بودن سیستم مسکن اجتماعی تدریجاً سیاستهای خود را در این زمینه تغییر داد. دلایل این کار را به شرح زیر نقل نمودهاند:

  • گرایش به کاهش حضور دولت در همه سطوح از مالکیت املاک اجارهای تا مدیریت بهره-برداری آنها
  • اثرات منفی در بازار رقابتی به دلیل مداخله و حضور دولت
  • هزینه سنگین مدیریت بهرهبرداری و تعمیر و نگهداری در این نوع واحدهای مسکونی
  • عدم توفیق در جمعآوری مالالاجارهها و عدم امکان جبران هزینهها از محل اجارههای دریافتی

علاوه بر تولید مسکن حمایتی، به دلیل قانون زمین مصوب 1954 دولت ژاپن با عرضه زمین جهتتولید مسکن حمایتی، به طور غیر مستقیم نیز در این عرضه حضور داشته و اقداماتی را ساماندهیمیکرد.

4235– مالزی:

مالزی کشوری با حدود 33 میلیون نفر جمعیت، دارای اقتصاد کشاورزی با درآمد سرانه 14 هزار دلار، رتبه 49 را در میان کشورهای مختلف دارد. شاخص توسعه انسانی در آن 93/3 با ضریب جینی 3/43 در سال 2334 که نشان دهنده توزیع نسبتاً مناسب فرصتها در کشور است.

کشور مالزی از 1975 با نرخهای رشد بالا روند پشتیبانی از توسعه را طی کرده و نحوه تأمین مسکن در این کشور حکایت از شرایط نسبتاً مطلوب از حیث این شاخص دارد. در گذشته اصولاً برنامه اصلی در کشور مالزی تشویق برای مالکیت مسکن بود. در این رابطه:

  • نرخهای بهره وامهای رهنی مسکن کمتر از 3/2 درصد
  • معافیتهای مالیاتی مختلف برای خریداران مسکن
  • طولانی کردن دوره باز پرداخت وام برای 23 سال و حتی گاهی تمدید آن تا 55 سال
  • تأمین وامهای مسکن با پوشش 133 درصد قیمت مسکن

میزان توجه به بخش مسکن و ارائه تسهیلات به آن به قدری که در کشور مالزی افزایش یافت که در سال 2313 بیش از 77 هزار واحد فروخته نشده در این کشور وجود داشت این امر نشان دهنده عرضه انبوه مسکن در این کشور بود. در سال 2334 این رقم بیشتر شده و به عدد 94 هزار واحد رسید. از عوامل مهم این جریان، عرضه مسکن زیاد با هزینه تولید پایین بود، به نوعی که طی سال-های 2334 تا 2339 بیش از یکصد هزار واحد توسط دولت تولید و عرضه شد. درکنار این میزان تولید و عرضه زیاد توسط دولت، موضوع رشد کم قیمت مسکن در این کشور بود که به میزان نرخ تورم نمیرسید و کمتر از آن بود.

مالزی هم مانند سایر کشورهای درحال توسعه با این دیدگاه آشنا هستند که در تأمین مسکن برای همه صرفاً نمیتوان به نیروی بازار تکیه کرد. زیرا بازار به تقاضای برخی از افراد توجه دارد و پاسخ به تقاضای گروه دیگر نیازمند دخالت دولت در بازار مسکن است. به همین مناسبت از سال 1953 به این سو دولت تا حد زیادی در این حوزه مداخله کرده و نقش ایفا کرد. این اقدامات با شعار عمدهای در برنامه های پنج سالهای کشور همراه بود ،)تهیه مسکن کافی ـ دردسترس و با کیفیت برای همه)  و به ویژه برای کم درآمدها که توان حضور مستقل در بازار را ندارند.

اصولاً مالزی تا قبل از 1955 بر پایه اصول سوسیالیستی مدیریت میشد و دولت بازیگر اصلی بازار مسکن بود. بعد از استقلال مالزی و تغییر نوع حکومت، باز هم تهیه و تدارک مسکن با هزینه پایین به یکی از اولویتهای دولت در برنامههای پنج ساله تبدیل شده و دولت از طریق تأمین شرکتهایدولتی تأمین مسکن برای کم درآمدها در خانههای ارزان قیمت را بر عهده گرفت.

بازدهی ناخالص مسکن اجارهای در مالزی در دهه 1993 به میزان 43/7 درصد و نسبتاً بالا بوده ودر مقایسه با نرخ بهره وام سرمایهگذاری برای مسکن که به میزان 3/2 درصد است، کاملاًتشویق کننده است. اما در مقابل، نرخ مالیات که متناسب با درآمد افزایش مییابد، بازدارنده است و از گرایش به سرمایهگذاری بخش خصوصی در مسکن اجاری میکاهد. اما در تحلیل و نتیجهگیری نهایی باید گفت اغلب سیاستهای مسکن در مالزی مقرون به موفقیت و در راستای گروههای کم درآمد ارزیابی میشود.

4236– الجزایر

در کشور الجزایر سهم عمده واحدهای مسکونی نوع ملکی و مالک متصرف است. در عین حال حدود 23 درصد از خانهها، اجاری هستند و سهم قابل توجه آن متعلق به دولت و بخشی نیز متعلق به بخش خصوصی اجارهدار است.

خانههای اجاری عمومی تحت مالکیت دولت میباشند و توسط دولت نیز اداره میشوند. شرکتهای مسکن معمولاً تنها سرمایهگذاران و سازندگان این نوع واحدهای مسکونی هستند.

انواع کمکهای اختصاص یافته به تولید این نوع واحدها در زیر مورد اشاره قرار میگیرد.

  • برای تولید مسکن اجاری توسط بخش عمومی دولتی ـ عمومی، زمین دولتی با 23 درصد ارزش آن به تولید کنندگان واگذار میشود.
  • هزینه ساخت تا 133 درصد تأمین شده و مشمول یارانهها میگردد.
  • نرخ مالیات بر ارزش افزوده در هر ساخت و ساز به جای 14 درصد به 5 درصد تقلیل مییابد
  • اجاره کاملاً در سطح بسیار پایینی تنظیم میشود و تنها هزینههای جاری را پوشش میدهد.

در کشور الجزایر یارانههای دولت )هم ضمنی هم صریح و مستقیم)  حدود 3 درصد از کل تولید ناخالص داخلی را تشکیل میدهد، که نسبت به بسیاری از کشورهای مشابه رقم بالایی است. کمبود عرضه زمین، توانایی محدود برای تأمین مالی و سرمایهگذاری برای تولید مسکن اجاری توسط بخش خصوصی، از معضلات حضور بخش خصوصی در تولید و عرضه مسکن اجاری است. موضوعی که موجب انتقال فشارها به بخش دولتی شده است. مشکلاتی که دولت متوجه شده است و تدریجاً تلاش میکند میزان مداخله خود را کم کند و بخش خصوصی را برای حضور فعالتر تشویق نماید.

در این زمینه هم برای سرمایهگذاری و تأمین مالی هم برای تولید و عرضه، و هم برای مدیریت و بهرهبرداری در تدارک انتقال وظائف خود به بخش خصوصی است.

4233– انگلستان:

انگلستان یکی از بالاترین میزانهای مسکن اجاری، 21 درصد کل موجودی مسکن را دارد. روشتأمین مالی مسکن اجاری در این کشور از طریق تأمین مالی صاحب خانهها است. یعنی به این افرادیارانههای مستقیم سرمایهگذاری به جای وامهای یارانه دار تعلق میگیرد. کمک به حضور بخشخصوصی در تولید و عرضه مسکن اجاری سهم این نوع واحدها را به حدود 9 درصد کل موجودیرسانده است. سهم بخش عمومی در تولید و عرضه مسکن اجاری به دو صورت است، ابتدا نهادهایعمومی اجارهداری مثل شهرداریها، و بخشی نیز توسط انجمنهای مسکن )HA)  غیر انتفاعی ،صورت میپذیرد. ضوابطی هم برای کنترل کارآیی این سیستم صورت میپذیرد، مثلاً یارانههایی به سرمایهگذاریهایی که دارای کارایی زیادتر هستند، تعلق میگیرد. یعنی آنهایی که شاخصهای هزینههای مطلوبتر و رتبه اعتباری بهتری داشتند. )ارزیابی در این خصوص هر سال 2 بار انجام میشود)

بخشی از واحدهای مسکونی اجاری در انگلستان توسط بخش خصوصی عرضه میشود. البته کنترل اجاره بها در انگلستان سابقه بسیار زیادی داشته )تا 53 سال بعد از جنگ جهانی اول)  و بسیاری از انگیزههای مشارکت از سوی بخش خصوصی را کاسته است. اما با این حال اکنون این بخش رشد آرامی را شروع کرده، به ویژه این که از سال 1999 به این سو )دوران خانم تاچر)  سیستم کنترل اجاره، با سیستم بازار جایگزین شد.

دولت نیز تلاش میکند کمکهای خود را هم به بخش عرضه و هم تقاضا معطوف نماید. به طور مثال اختصاص کل هزینه اجاره بها به خانوادههایی که درآمدشان پایینتر از حد تعیین شده برای کمکهای اجتماعی است. این برنامه کمک خانههای اجاری خصوصی را هم در بر میگیرد. اما نه برای هر سطح اجاره، بلکه برای موارد قابل اختصاص به کم درآمدها را شامل میشود. در سال 2331 حدود 9/3 میلیون خانوار انگلیسی یعنی یک خانوار از شش خانوار را در بر میگرفت.

4235– هلند

هلند یکی از کشورهای اتحادیه اروپاست که بیشترین سهم خانههای اجارهای عمومی یعنی 35 درصد از دهه 1993 از کل را داراست. اکثر این خانهها به انجمنهای ساخت و ساز مسکن تعلق دارند، که مؤسساتی غیر انتفاعی با مسئولیتهای اجتماعی هستند. بخشی از این واحدها متعلق به شهرداریها و انواع دیگر مؤسسات غیر انتفاعی است. در هلند 723 انجمن ساختمان با بیش از 2/4 میلیون واحد مسکونی اجاری وجود دارد.

از جنگ جهانی دوم تا سال 1999 دولت هلند وامهایی برای تأمین مالی جهت تولید خانههای اجاری عمومی پرداخت میکرد. همچنین یارانههایی هم برای هزینههای جاری برای مدیریت بهره-برداری آنها در نظر گرفته میشد.

از سال 1999 به بعد مانند بسیاری از کشورهای اروپایی هلند نیز وامهای یارانهای را قطع کرد و وام بانکی مشمول ضمانت صندوقهای خانههای اجتماعی )WSW)  را به این کار اختصاص داد. البته مؤسسات مربوطه باید سلامت و اعتبار خود را برای دریافت این وام های بانکی اثبات میکردند.

از 1995 به بعد که دولت تصمیم به قطع ارتباط مالی با انجمنهای ساختمان گرفت، سرمایهگذاریو تولید این شرکتها از طریق وامهای بانکی صورت میپذیرفت، که با توجه به مدت بازپرداخت 53ساله آن جزو امتیازات قابل چشمپوشی بود. البته وام دهنده اصلی این بانکها، سیستمی بود کهسرمایه آنها از سوی دولت تأمین میشد. یعنی همه جا دست حمایت دولت را حتی وقتی خود را ازدخالت سیستم در بازار مسکن اجاری عمومی خارج می کرد هم، میتوانیم ببینیم.

یارانههای طرف عرضه در هلند دو نوع و با حجمی پایین بود:

  • یارانه سرمایهگذاری برای خانههای اجاری عمومی و همچنین اجاری خصوصی؛
  • یارانه اضافی که برای پروژههای خاص پرداخت میشد ،مثل بازسازی بخشهای مرکزی شهرها؛

در گرایش جدید دولت برای تأمین یارانهها، توجه عمده به بخش تقاضا هدایت شده است. این یارانهها به اجارهنشینها )هم بخش عمومی و هم بخش خصوصی)  تعلق میگیرد. مقدار کمک هزینه بر اساس سن، تعداد افراد خانواده، نوع اجاره و میزان کل اجاره پرداختی تعیین میشود.

به طور کلی در هلند حدود 23 درصد از واحدهای مسکونی تولیدی، اجاری هستند )عمومی و خصوصی)  در سال 2331 قریب یک میلیون خانوار اجارهنشین بودند )یعنی از هر سه خانوار یک مورد)  از کمک هزینه مسکن بهرهمند میشدند و کل مبلغ یارانه معادل 7/1 میلیارد یورو بود.

4233– امریکا

امریکا یکی از بزرگترین اقتصادهای دنیاست و بخش مسکن آن نیز بسیار بزرگ است. با اینکه اقتصاد امریکا )بازار محور)  است، اما دولت نیز نقش قابل توجهی در اقتصاد مسکن، به خصوص مسکن استیجاری دارد.

اصولاً در اقتصاد این کشور بخش مسکن از ثبات منحصر به فردی برخوردار است. مسئلهای که تنظیم سیاستهای برنامهای را از اطمینان و تضمین قابل توجهی برخوردار میسازد. یک بررسی نشان داده است در یک دوره یکصد ساله از 1995 تا 1995 قیمت واقعی مسکن در این کشور ثابت بوده و بعد از تعدیلهای تورمی سال 2332 قیمت واقعی مسکن 33 درصد و قیمت اجاره واقعی فقط 13 درصد افزایش یافته است.

در خصوص سیاستهای کنترلی بازار اجاره، نخستین بار امریکا در واکنش به دشواریهای جنگ سیاست کنترل را اعمال کرد. این اقدام به دلیل جابهجایی زیاد سربازان و خانوادههایشان به شهرهای مختلف بود که تأمین مسکن آنها را به بازارهای محلی مسکن فشار وارد میکرد. از این حیث دولت برای “تضمین دسترسی همه به سرپناه و جلوگیری از سوء استفاده مالکان از این شرایط” به سیاستهای کنترلی روی آورد. برای مبالغ رسمی اجارهها، سقف تعیین نمود. بعد از رونق دهه43 و 1953 و افزایش موجودی مسکن، نرخهای اجاره تثبیت شده و سپس کاهش یافت و نیاز دیگری به کنترل اجارهها احساس نشد. تا دهه 1953 که به دلیل تورم ناشی از بحران نفت و برخی تنشهای سیاسی داخلی آمریکا، برای رفع نگرانی از فشار به مستأجران، سیاست کنترل اجاره مجدداً مطرح گردید. به چند برنامه اصلی برای کنترل بازار مسکن اجارهای در زیر اشاره میشود:

مسکن اجاری عمومی، از جمله رایجترین اشکال یارانه به بخش مسکن کم درآمدها بود. ساختاین نوع مسکن از سال 1935، دوران روزولت شروع شد. این سیاست بعد از جنگ دوم جهانی بازهم بیشتر مورد توجه قرار گرفت. البته دولت امروزه تصمیم گرفته به دلیل هزینههای بالای تعمیر ونگهداری، آنها را به مستأجران بفروشد

 .

مشارکت بخش عمومی و خصوصی برای تولید مسکن اجارهای،

 

یکی از برنامهها در آمریکا برای عرضه مسکن، مسکن اجتماعی بود که با همکاری هر دو بخش صورت میگرفت. به این بخش یارانههایی برای ساخت از طرف دولت تعلق میگرفت که گاهی اوقات 43 تا 53 درصد ارزش پروژه را شامل میشد. به همراه اختصاص مستقیم یارانه برای تولید ،بستههای مالیاتی، یارانههای متنوع برای جذب مشارکت شرکت های ساختمانی به کار میروند.  هر ایالت آژانس تأمین مالی مسکن خودش را دارا میباشد. یارانههای قابل تخصیص جیرهبندی شود و از طریق رقابت بین پروژهها به آنها تعلق میگیرد.

تأمین مالی پروژهها از دو طریق صورت میگیرد:

  • اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمدها؛ به سرمایهگذارانی تعلق میگیرد که در مسکن اجاری کم درآمدها سرمایهگذاری کنند. این اعتبار مالیاتی هم به طور مستقیم پرداخت میشود و هم برای جبران پرداختهای مالیات وام گیرنده تخصیص مییابد.
  • اوراق قرضه معاف از مالیات ،اوراقی هستند که توسط دولتهای محلی جهت تولید مسکن اجارهای برای کم درآمدها منتشر میشود.
  • برنامه کوپن اجاره، به خانوارهای کم درآمد مستحق برای جبران کمبود اجاره قابل پرداخت به این گروه از خانوارها داده میشد.
  • یارانه مالیاتی، که به کلیه مالیاتهای متنوعی که به هر نوع فعالیت مرتبط تعلق میگرفت ،اعطا میشد.
  • یارانه تولید،
  • برای تهیه زمین به صورت مجانی یا با قیمتی بسیار کمتر از بازار،
  • کاهش مالیات بر ساخت یا پرداخت بخشی از هزینه ساخت در قالب یارانه نقدی،
  • یارانهای مالیاتی مانند معافیت از مالیات بر ارزش افزوده

یارانه عملیاتی و نگهداری از مسکن ،این نوع یارانهها درقالب یارانه مالیاتی یا به صورت نقدی برای پوشش هزینه حفظ و نگهداری و تعمیرات مسکن اجارهای به مالک پرداخت میشود.

بنابراین با توجه به تنوع راههای حمایت از مسکن برای گروههای کم درآمد، به ویژه مسکن اجارهای میتوان به سطح پوششدهی آن و میزان گستردگی در اقتصاد آمریکا توجه داشت. در زیر کلیه برنامههای متنوع در زمینه کمک در امریکا اشارهای سریع میکنیم:

  • کاهش مالیات مالکان مسکن اجاری
  • کاهش بهره وام رهنی مسکن
  • کاهش مالیات مسکن
  • معافیت بهره سرمایه
  • اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمدها
  • اعتبار مالیاتی نوسازی
  • معافیت بهره برای اوراق درآمد رهنی
  • برنامه کوپن اجاره

42311– ترکیه:

کشور ترکیه در دهههای اخیر با برنامهای جامع به اصلاحات وسیع اقتصادی دست زده و شاخص-های موجود در زمینههای مختلف نشان دهنده دستیابی به موفقیتهایی در این عرصه است. کاهش نرخ تورم، کاهش نرخ بهره، سرعتگیری نرخ تشکیل سرمایه ،تشدید رشد اقتصادی همگی از نشانه-های دستیابی به اهداف این اصلاحات بود. در این میان بخش مسکن نیز با بهبود در شرایط عمومی خود مواجه بود و افزایش سهم وامهای مسکن به نزدیک 53 درصد وامهای کل از این جمله بوده است.

به طور کلی نرخ بازدهی سرمایه در بخش مسکن بالا بوده و همین نیز سرمایهگذاران را برای حضور در این عرصه مورد تشویق قرار میداد. میزان بالاتر نرخ بازگشت سرمایه )درحدود 7 درصد)  در بخش مسکن در قیاس با میزان تورم کنونی بر جاذبه بیشتر این بازار برای حضور بیشتر افزوده است.

کشور ترکیه در گذشته و پیش از اصلاحاتی که به آن اشاره شد از معضلات زیادی رنج میبرد که اثر آن را در بخش مسکن هم میتوانستیم مشاهده کنیم. کیفیت مسکن، تراکم زیاد، بی خانمانی و اثر آن در بروز حاشیه نشینی اطراف شهرها که کم درآمدها و فقرای شهری را در خود جای میداد ،همگی نشانههای این وضعیت بودند. محدودیتها و ظرفیت ناچیز دولت برای مداخله، در گذشته به تشدید این وضعیت کمک میکرد. در حالی که با ورود به دوران اخیر و رونق اقتصادی همراه آن به حل معضلات مسکن این کشور به شدت کمک کرده است. تولید انبوه و هزینه مطلوب، نرخ بازده ناخالص جذاب بخش مسکن )که تقریباً بیش از 7 درصد بوده و از شماری از کشورهای دارای رونق اقتصادی اروپا هم بیشتر بود) ، به جذب انواع سرمایهگذاریها به بخش مسکن و تولید و عرضه طیف گستردهای از بناهای مسکونی منجر شده است.

پدیدهای که قطعاً موجب کاهش قیمتها، ارضاء خواست طیف وسیعی از تقاضاهای متنوع مسکن از گروههای اجتماعی ـ اقتصادی و با توانهای متنوع حضور در بازار مسکن می شود.از طرف دیگر مکانیزمهای دیگری هم برای تقویت بازار استیجار به طور کلی و توجه ویژه به گروههای خاص و کم درآمدها هم تدارک دیده شده است.

مالیات بر سود؛ اصولاً میزان مالیات بر سود سرمایه در کشور ترکیه بسیار پایین است، عاملی که موجب  میشود سرمایهگذاران بیشتری به این بازار جذب شوند. میزان این مالیات در ترکیه نزدیک به صفر است در حالی که این مالیات در کشور فرانسه 33 درصد و سوئیس 29 درصد و در بقیه کشورها هم در همین حدود است.

نرخ بازگشت سرمایه؛ بازدهی ناخالص سرمایه در بخش استیجار در ترکیه حدود 73/7 درصد است که در رتبه چهارم در اروپاست. موضوعی که به گرایش سرمایهگذاران بیشتر به این حوزه منجر میشود. به ویژه وقتی که به این نرخ در دانمارک 4/4 درصد به آلمان 12/5 درصد و فرانسه 95/3 درصد توجه شود.

دسترسی به وامهای رهنی مسکن؛ میران پوششدهی وامهای مسکن در هزینه کل مسکن قابل توجه است. این وام معمولاً 95 و گاهی 133 درصد قیمت مسکن را پوشش میدهد. نکته مهم دیگر این است که این وام در تمامی نقاط ترکیه قابل دسترسی است. دوره بازپرداخت 23 ساله وام مسکن هم امتیاز دیگری است که حضور در این عرصه را پرجاذبه میسازد.

قرارداد اجاره؛ قراردادهای اجاره توافقی و نسبتاً ساده است و قوانین هم آن را حمایت میکند و زمان و مدت اجاره، شرایط تخلیه، میزان پیش پرداخت، تعیین نرخ اجاره برای سال آینده هم می-تواند مورد توافق قرار گیرد و میزان آن معمولاً با نرخ تورم و شرایط اقتصادی جدید تنظیم میشود.

سیاست حمایت از خانوارهای کم درآمد؛ یکی از مهمترین سیاستهایی که در ترکیه برای حمایت از گروهی خاص در بخش مسکن تدارک دیده شده، افزایش دوره بازپرداخت وامهای رهنی به بیش از دوره معمول آن یعنی 23 سال است. در ترکیه به سرمایهگذارانی که اقدام به ساخت واحدهای اجاری مسکونی برای خانوارهای کم درآمد کنند، اجازه داده میشود که دوره بازپرداخت وامهای رهنی مسکن آنها به بیش از 23 سال افزایش یابد، که مشوق بسیار مهمی است.

کلیدواژه : مسکن اجاره ای
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها