سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

جایگاه قانونی و مستندات حقوقی در خصوص مسکن اجاره ای در ایران و کشورهای اروپایی

  • جایگاه قانونی و مستندات حقوقی در خصوص مسکن اجاره ای

21– قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران

شاید مهمترین قوانین مبنایی در زمینه حقوق تأمین سرپناه و مسکن را در قانون اساسی کشورها بتوان جستجو کرد و موضعگیری در خصوص این موضوع را در قوانین مبنایی کشور یافت. قوانینی که با تکیه و استناد به آنها اقدامات، برنامهریزی و سیاستگذاری در زمینه تأمین سرپناه میتواند سازماندهی شود و به اعتباری تسهیل گردد.

در قانون اساسی ایران، در2 ماده مهم به این موضوع میپردازند:

اصل دهم قانون اساسی جمهوری اسلامی، که در آن خانواده واحد بنیادی جامعه اسلامی بشمار آمده و طبیعتاً پیشبینی کلیه اقدامات و انجام تدارکات لازم برای حفظ و حمایت از این واحد بنیادی را توجیهپذیر مینماید.

اصل سی و یکم قانون اساسی که در آن داشتن مسکن متناسب با نیاز [ملکی یا اجارهای] از حقوق اساسی هر فرد و خانوار ایرانی بشمار آمده است. باید توجه داشت که به نکته دیگری هم در این اصل قانونی اشاره میشود که میگوید، دولت مکلف است با رعایت اولویت، برای آنها که نیازمندترند، بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرایی این مهم را فراهم آورد.

اصل چهل و سوم قانون اساسی بند اول، که در آن تأمین نیازهای اساسی مسکن، خوراک ،پوشاک، بهداشت، درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده برای همه تصریح شده است.

22– قوانین مربوط به اجاره

در گذشته و پیش از تصویب قانون مدنی در اردیبهشت 1335، عموماً موضوع مسکن اجاره ای در قالب احکام فقهی و مقررات سنتی جاری کشور حل و فصل می گشت. اما برای نخستین بار در چارچوب قانون مدنی مصوب  1335 طی مواد 477 و 515  به موضوع اجاره )کلیه اشیاء و موجودات از جمله مسکن( اشاره روشن و صریح شد. در ماده 477 این قانون آمده بود: «اجاره مسکن عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک حق انتفاع از خدمات سکونتی عین مستأجره می شود» و در بندهای مختلف در مورد مدت، حق انتفاع، هزینه ها و سایر مسائل مرتبط با تنظیم روابط طرفین این قرارداد به روشنی و در موارد لازم اشاره و تأکید شده بود.

در سال 1315، به دلیل وجود افزایش قابل توجه تقاضا برای مسکن اجاره ای و ترقی اجاره بهای پرداختی ،قانونی برای تعدیل اجاره بها تصویب شد که طی آن  برخی از مواد قانون مدنی، برای امکان پاسخگویی به مشکلات پدید آمده، برای مدتی تعطیل می شد. در این قانون در مورد تمدید زمان اجاره، مبلغ اجاره و برخی موارد دیگر حقوق ویژه ای به نفع مستأجر و برای کنترل موجران به تصویب رسید و از شهریور 1319 علاوه بر تهران برای چند شهر بزرگ دیگر هم لازم الاجرا شد.

از سال 1322 تا 1331، به کرّات قوانینی برای کنترل و تثبیت اجاره و جلوگیری از افزایش بی رویه آن تصویب و ابلاغ گردید. البته بعضاً مستغلات نوساز از تثبیت اجاره بها طبق قانون 1321 معاف شده و تعیین اجاره آنها به تراضی طرفین موکول شد. اما در بهمن 1327، طبق ماده واحده مصوب مجلس شورای ملی تا تصویب لایحه پیشنهادی جدید، مقررات قانون تعدیل اجاره بها، مصوب 1315، مجدداً به مورد اجرا گذاشته شد و آیین نامه های آن لغو گردید.

در سال 1331، لایحه قانونی” تعدیل اجاره بها و احداث خانه های ارزان قیمت” به تصویب رسید که به موجب آن ده درصد از مال الاجاره های کمتر از 3 هزار ریال در ماه در کلیه مستغلات، باید به نفع مستأجران تخفیف داده می شد. از سوی دیگر، درآمدهای حاصل از مالیات مستغلات به ترتیب مقتضی، باید صرف ساخت خانه های ارزان قیمت برای فروش یا اجاره می شد. اما بعد از سال 1332، این قانون نیز ملغی شد.

در سال 1339، ” قانون روابط مالک و مستأجر “جدید در خرداد ماه 1339 به تصویب رسید. طبق این قانون، مبلغ اجاره تابع توافق و تراضی طرفین بوده، اما افزایش های بعدی موکول به افزایش شاخص های هزینه زندگی، انقضای مدت اجاره یا گذشت سه سال از تاریخ تعیین اجاره اولیه و نظر کارشناسی گردید. طبق این قانون تخلیه مسکن اجاره ای  به جز موارد عسر و حرج مؤجر، ممنوع می باشد.

در سال 1352، در جهت تثبیت و کنترل قیمت ها، قانون جدیدی به نام قانون” تعدیل و تثبیت اجاره بها ” تصویب شد که به موجب آن از آذر 1352 تا پایان سال 1353 هیچ گونه درخواستی در زمینه افزایش اجاره بها و درخواست تخلیه پذیرفته نمی شد. اجاره ابنیه ای که برای اولین بار به اجاره می رفت متناسب با ارزش آن تعیین می شد، اما برای تمدید و تجدید قرارداد مبنای اجاره بهای اسفند 1351 بود.

در همین قانون به موضوع واحدهای مسکونی خالی اشاره شده و آمده بود: اگر واحدهایی بیش از 7 ماه خالی بمانند، برای مدت بیش از آن، معادل 33 درصد اجاره بهای آن برای وارد کردن به بازار استیجار از مؤجر اخذ خواهد شد. علاوه بر آن در این قانون آمده بود: اخذ هرگونه تضمین )ودیعه( برای اجبار مستأجر به تخلیه ممنوع است.

مشکلات به وجود آمده توسط این قانون موجب شد از سال 1354 ساختمان های جدید اجاره ای از شمول این قانون خارج شده و تابع مقررات قانون مدنی و تراضی طرفین شود. اما با تداوم مشکلات ،با تصویب قانون سال 1355 توافق و تراضی برمیزان اجاره کلیه بناها )تجدید اجاره یا نوساز( مبنای تنظیم قراردادها شد. البته در صورت انقضای مدت اجاره در قرارداد و یا گذشت حداقل سه سال در صورت درخواست تعدیل، دادگاه با توجه به شاخص کل کالا و خدمات مصرفی خانوار که توسط بانک مرکزی تعیین می گردد، اعلام رأی می نماید.

در تیرماه 1357،” قانون تکمیل و اجاره واحدهای خالی” به تصویب رسید تا از عرضه مسکن اجاره ای به بازار اطمینان حاصل شود. اما تا سال 1359، دیگر تصویب و تغییر مکرر قوانین در زمینه استیجار مسکوت ماند.

در اردیبشت 1359، با تصویب ماده واحده شورای انقلاب، تخلیه مسکن به دلیل عدم پرداخت اجاره یا پایان فسخ قرارداد، متوقف شد.

در تیرماه 1359، قانون تکمیل و اجاره واحدهای خالی لغو شد و در آبان همان سال5/9/1359 “ماده واحده تقلیل اجاره بها “تصویب شد. طبق آن، مال الاجاره واحدهای مسکونی اجاره ای از تاریخ اول آذر 1359 به میزان 23 درصد باید تقلیل داده میشد و همین طور احکام تخلیه محل های مسکونی به مدت 7 ماه باید متوقف می شد . در خرداد 1359 لایحه قانونی ” شناسائی و اجاره

دادن واحدهای مسکونی خالی ” تصویب و به دفاتر اجرائی آن ابلاغ شد . اما فعالیت این دفاتر در اسفند 1359 متوقف شد .

تا سال 1372 به دفعات قوانین موجود در زمینه استیجار با لایحه ای مسکوت مانده یا بخش هایی از آن مجدداً فعال گردید. تا اینکه در اردیبهشت سال 1372 قانون جدیدی به نام” قانون روابط مؤجر و مستأجر” به تصویب مجلس رسیدو ابلاغ گردید. طبق این قانون مبلغ اجاره با توافق طرفین تعیین و در اجاره نامه قید می شود. مستأجر متعهد به تخلیه مورد اجاره پس از انقضای مدت اجاره شده مگر با تراضی آن را تمدید نمایند. طبق این قانون سایر حقوق مرتبط به مؤجر و مستأجر در بندهای مختلف آن مورد تأکید قرار گرفته است.

“آیین نامه  اجاره واحدهای مسکونی ” در مهرماه 1372 و” آیین نامه نحوه تعدیل و تثبیت اجاره” در خرداد 1373 به تصویب هیأت وزیران رسید. البته برخی از بند ها و مواد این مصوبات ، مثل اجاره دادن ملک توسط حاکم شرع در صورت امتناع مالک مطابق با ماده 14 این مصوبه ، هیچگاه عملیاتی نگردید ، و در سالهای 1374، 1375 ، 1379 ،1352 اصلاحیه های متعددی که موجب  تغییر در مفاد آن میگردید ، بر قانون مصوب سال 1372 اعمال گردیده وعملا آنرا از موضوعیت انداخت ، تا اینکه در سال 1357 قانون روابط مؤجر و مستأجر مشتمل بر دو فصل و 13 ماده در مرداد ماه 1357 به تصویب رسید و برای اجرا ابلاغ گردید ، که تا کنون نیز مورد استناد قرار می گیرد.

23– قوانین اساسی سایر کشورها:

در قوانین اساسی سایر کشورها نیز به این موضوع اشاره میشود، در زیر به جایگاه حقوقی مسکن در قوانین اساسی سایر کشورها میپردازیم:

یونان:

یونان در میان کشورهای اتحادیه اروپا دارای یکی از بالاترین درجه نحوه تصرف ملکی به میزان 54% است اما این عدد همراه است با این مسئله که تقریباً نزدیک به بیش از 3/1 آنها در مساکن با کیفیت پایین زندگی میکنند. در مقایسه با کشورهای دیگر اتحادیه اروپا، بیخانمانی در یونان اخیراً بعنوان یک مسئله اجتماعی بشمار آمده است.

باید به این نکته اشـاره شـود که در قانون اسـاسی یونان آمده است که پیشبینی امکانات و ظرفیتهای لازم برای مردمی که بیخانمان هستند یا در خانههای نامطلوب زندگی میکنند بعنوان یک وظیفه ویژه برای دولت در نظر گرفته شد. در حالیکه هیچ قانون و مقررات خاصی برای اجرایی کردن آن مطرح نشده است و وظیفهای ویژه برای آن تدارک دیده نشده است.) 3Kothari, 2331,p(

اسپانیا:

سابقه قانون اساسی اسپانیا به سال 1912 باز میگردد که در 1955 بعد از درگذشت فرانکو در بخشهایی از آن تجدید نظر گردید و به تصویب رسید. از جمله حقوقی که در قانون اساسی بدان توجه شده و اهمیت داده شده، حق مسکن است که همسطح حق کار، بیمه اجتماعی، حفظ بهداشت، بازنشستگی دانسته شده است.

در ماده 45 از قانون اساسی اسپانیا آمده است ،”همه مردم اسپانیا حق دارند که از داشتن خانهای کافی و مناسب برخوردار باشند. مسئولین دولتی، عمومی باید شرایط مناسب دسترسی به این برنامه را فراهم سازند و استانداردها و ضوابطی را مهیا نمایند که این حق عملیاتی و اجرایی گردد. اینکار با ضابطهمند کردن مسائل مربوط به کاربری زمین، متناسب با علایق و خواست عمومی برای جلوگیری از بورس بازی )گران شدن و از دسترس همه خارج شدن آن( میتواند دنبال شود. این خواست از طریق برنامهریزی شهری توسط نهادهای عمومی )شهرداری و غیره( میتواند صورت پذیرد و نفع عمومی را تأمین نماید.(4Ibid, p )

بلژیک: 

بلژیک کشور فدراتیوی است که سیاستهای مسکن در آن بطور منطقهای باید دنبال شود. هر یک از مناطق سه گانه کشور )یعنی فلمیش، فرانسوی و آلمانی( آن برای خود ضوابط و خطمشیهای ویژهای دارند. اما در قانون اساسی این کشور که در سال 1994 اصلاح و تجدید نظر گردید، حق مسکن به صراحت و برای کل سرزمین مورد تأکید قرار گرفته است. بدنبال این اصلاحیه مقرر شد ،دولت مرکزی و نهادهای مدیریتی منطقهای مسئولیت دارند ضمانتهای لازم برای تأمین و تدارک حداقلهای لازم برای تأمین این حق و تسـهیل دسترسی به سرپناه را فراهم سازند. همچنین دولتها باید ارتقاء کیفیت مساکن، ظرفیتسازی برای عرضه مسکن توسط بخش خصوصی، بهبود کمی و کیفی مسکن اجتماعی را بر عهده گیرند و در خصوص تأمین آن مسئولند.(5Ibid, p)

آمریکا:

در قانون اساسی آمریکا بطور مستقیم بر تعهد دولت در خصوص موضوع تأمین مسکن اشارهای نمیشود. اما در بندهای مختلف آن به حقوق خانواده و فراهم ساختن زمینههای آسایش و وظیفه تأمین امنیت افراد برای زندگی مطلوب اشاره میکند. این حقوق در تفسیر خود وظیفه دولت برای زمینهسازی و ایجاد ظرفیت برای تأمین سرپناه برای مردم را یادآور میشود..(11Ibid, p)

ترکیه:

در قانون اساسی ترکیه در سال 1992 اصلاح بازنگری گردید در خصوص مسائل مربوط به مسکن میخوانیم: در بند 55 فصل سوم از قانون اساسی ترکیه در خصوص حقوق ا جتماعی، اقتصادی و مسئولیتها آمده است؛ دولت موظف است ضوابط و معیارهایی را برای تعیین و احصاء میزان نیاز به مسکن در چارچوب یک طرح که کلیه الزامات زیست محیطی و خصوصیات شهرها را در آن ملحوظ دارد، تعیین نماید و از برنامههای مسکن جامعه حمایت نماید، تا از دسترسی همه شهروندان به این حق خود اطمینان حاصل نماید..(12Ibid, p)

آلمان:

در آلمان با اینکه حق مسکن بطور مستقیم و در بندی مستقل از قانون اساسی نیامده است، اما در کلیه اقدامات و مسئولیتهای نهادهای فدرال در مناطق مختلف لزوم توجه به تأمین کلیه الزامات مربوط، تهیه و تأمین سرپناه مورد تأکید قرار دارد. در همین چارچوب هم شمار قابل توجهی واحد مسکونی استیجاری در قالب برنامههای حمایت از شهروندان توسط شهرداریها تولید و عرضه می شود..(17Ibid, p)

اسپانیا:

در ماده 45 قانون اساسی اسپانیا آمده است همه مردم اسپانیا حق دارند از مسکن کافی و مطلوب برخوردار باشند. مسئولین دولتی )نهادهای عمومی( باید شرایط لازم را فراهم ساخته و استانداردهای مناسب را برای رسیدن مردم به این حق خود را تأمین نمایند..(15Ibid, p)

هند:

طبق ماده 21 قانون اساسی هندوستان داشتن مسکن مناسب را حق قانونی و  غیرقابل انکار شهروندان هند میداند. داشتن سرپناه و مسکن مناسب و کافی )از نظر کمی( و امنیت و سرزندگی حمایت )از نظر کیفی( را حق شهروندان خود میداند. با اینکه کشور هند بدلیل بشمار قابل بی-خانمانها از حیث عملیاتی کردن این حق مطرح در قانون در قانون اساسی ناموفق ارزیابی میشود اما تأکید قانون اساسی به معنای الزام تدارک برای اجرایی ساختن این حق مبنایی است.

 (Ibid, p19).

آفریقای جنوبی:

در کشور آفریقای جنوبی طبق اصلاحیه سال 1997 در قانون اساسی، تحت ماده 27 این قانون، حق دسترسی به سرپناه و مسکن جزو حقوق اساسی شهروندان این کشور بشمار آمده است.  (Ibid, p22).

فرانسه:

در کشور فرانسه موضوع حق مسکن از طریق متون حقوقی بینالمللی در قانون اساسی وارد شد. این حق که در بیانیه و قانون حقوق بشر سازمان ملل در سال 1949 صریحاً مورد تأکید قرار گرفته پس از پایان جنگ در قانون اساسی فرانسه نیز وارد شد. طبق ماده 25 قانون اساسی حق مسکن برای تأمین کلیه حقوق از جمله استاندارد زندگی و بهداشت و سلامت خانوار مورد تصریح قرار دارد. همچنین از طریق حق اساسی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مطرح در سال 1977 نیز مطرح شده است. این حق در حقوق کودک در سال 1999 و وضعیت پناهندگان 1951 و کنوانسیونهای حقوق کارگران مهاجر و اعضای خانوادهشان هم آمده است که دولت را موظف مینماید راهکارهایی برای اجرایی ساختن آن تدارک ببیند. فراموش نکنیم که برنامه مسکن اجتماعی (HLM) از مهمترین تجربیات در خصوص این نوع مسکن برای رعایت حقوقی است که در قانون اساسی به آن تأکید شده است.(5Kenna, 2335, p)

بررسی قوانین اساسی کشورها نشان میدهد که توجه به این موضوع عموماً در یکصد ساله گذشته در قوانین اساسی کشورها مورد تأکید قرار گرفته و بویژه از سال 1949 به اینسو در پی تدوین بیانیه حقوق بشر که از سوی سازمان ملل، در کلیه اسناد به حق انسان برای زندگی شرافتمندانه و با رعایت حقوق اساسی وی تأکید شده و تدریجاً در قوانین مبنایی کشورهای مختلف وارد شده و جایگاه ویژهای یافته است. در همین رابطه به نکات زیر بعنوان نتیجه این روند باید اشاره کرد:

  • هر شخصی حق دارد به مسکن کافی دسترسی داشته باشد.
  • دولتها باید مسئولیت سیاستگذاری و تدوین ضوابط و مقررات لازم، در چارچوب منابع قابل دسترسی خود، برای تحقق این اصل قانونی اقدام نمایند.
  • بر این اساسی هیچکس نباید بیخانمان باشد، از خانه خود اخراج گردد و یا خانهاش تخریب شود. باید توجه دانست که حق قانونی افراد در برخورداری از حقوق اساسی خود صرفاً در دادگاههای ویژه اینگونه موضوعات قابل طرح و پس از دریافت حکم از مقامات رسمی این دادگاهها قابل نقض است. بنابراین بدون وجود چنین احکامی، دولتها بعنوان مجری قانون )قوه مجریه( موظف به فراهم آوردن زمینه تحقق این قوانین و بسترسازی برای رسیدن افراد جامعه به حقوقی است که در آن تصریح شده است.

فراموش نکنیم که در این قوانین علاوه کاربرد تعابیری چون مسکن “مناسب”، “کافی”، “شایسته شأن انسانی” و دارای قابلیت “پاسخگویی به کلیه نیازهای” وی، تأکید بر حق برابری (equality) در برخورداری از این حق برای همه آحاد جامعه، فارغ از موقعیت اقتصادی و اجتماعیشان است که نشان دهنده نقش کلیدی دولت در فراهم آوردن چنین شرایط ویژهای است.

کلیدواژه : مسکن اجاره ای
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها