سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

تأثير سياست های دولت بر مسكن و محيط مسكونی

ارزيابي سياستهاي دولت در زمينه مسكن و محيط مسكوني

براي ارائه تصويري از نتايج سياستهاي دولت در حوزة مسكن ومحيط مسكوني نياز به وجود اطلاعات، آمار وبررسي هاي موردي و قابل تعميم از نتايج سياستهاي دولت و تأثير آن بر وضعيت موجود است.

در نبود چنين اطلاعات وبررسي هايي ارائه چنين تصويري دشوار خواهد بود. بنابراين تنها مي توان با استفاده از آمار و اطلاعات موجود تا حدودي سعي در روشن شدن تأثير برنامه هاي دولت در وضعيت مسكن از نظر كيفي نمود.

در برنامة دوم توسعة‌ اقتصادي ـ اجتماعي در بخش مسكن، به عنوان اهداف كيفي موارد زير پيش بيني شده بود:

ـ استفاده بهينه از زمين و توسعة‌منظم شهري از طريق آماده سازي اراضي و تكميل سكونتگاههاي جديد.

  • افزايش سهم توليد انبوه مسكن با گرايش به سوي سكونتگاههاي جمعي در شهرهاي بزرگ.
  • كمك به اقشار آسيب پذير و آسيب ديدگان از سوانح طبيعي در جهت تأمين مسكن با زيربناي محدود.

در برنامة سوم توسعة اقتصادي ـ اجتماعي جمهوري اسلامي هدفهاي كيفي زير پيش بيني شده بود:

الف ـ هدفهاي كيفي كه دستيابي به استفاده بهينه از عوامل توليد را در نظر دارند:

  • رعايت الگوي مسكن با گرايش به كوچك سازي.
  • انبوه سازي.
  • تشويق پس انداز.
  • مديريت منابع.
  • تشويق ساخت و احياي بافتهاي موجود شهري.

ب ـ هدفهاي كيفي كه دستيابي به عدالت اجتماعي و حفظ مثبت محيط را ميسر مي سازند:

  • تأمين مسكن گروههاي كم درآمد.
  • تأمين مسكن آسيب ديدگان از سوانح و بهبود كيفيت مسكن در نواحي آسيب پذير.
  • استفاده بهينه از زمين شهري مناسب براي توسعه.
  • تدوين ضوابط زيست محيطي در ساخت وسازها.
  • احياي هويت اسلامي ـ‌ايراني معماري مسكن در شهرها.
  • بهسازي و تغيير سيماي روستا.

ج – هدفهاي كيفي كه بهبود عملكرد بازار مسكن را دنبال مي كنند:

  • كاهش تصدي دولت و افزايش اعمال حاكميت.
  • مشاركت مردمي و محلي در فرايند برنامه ريزي.
  • تحكيم صنعت ساختمان سازي در كشور.

ارائه ارزيابي از تحقق اهداف برنامه اي فوق به سادگي ودر نبود اطلاعات لازم مقدور نيست. مع هذا با استفاده از بررسي هاي انجام شده موجود برخي از جوانب مربوط به ميزان تحقق اهداف فوق بررسي مي گردد.

بررسي اثرات سياست انبوه سازي ـ كوچك سازي

بررسي مطالعات انجام شدة مسكن در شهرهاي منتخب برحسب سطح زيربناي مسكن طي دورة‌ ده سالة‌ 1371-1381 نشان دهندة‌ نكات زير است( ر.ك. به جداول 27 الي 37):

  • در بعضي شهرها مثل كرمان و يزد عدم معامله واحدهاي مسكوني زير 50 مترمربع و يا تعداد بسيار كم معاملة اين نوع واحدها نشان دهندة تعداد ساخت واحدهاي كوچك است.
  • در برخي شهرها مثل كرمانشاه ، سنندج، زنجان، اروميه، تعداد نسبتاً‌ زياد معاملة واحدهاي مسكوني زير 50 مترمربع به تعداد كل معاملات نشان دهندة رونق ساخت و ساز واحدهاي كوچك است.
  • در شهري مثل اراك، واحدهاي تا زير 50 مترمربع تا سال 1376 نسبت به كل معاملات زياد بود، اما از سال 1376 به بعد كه همزمان با ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي است، معمامله واحدهاي كوچك نيز كم شده كه به نوعي نشان از كاهش ساخت واحدهاي كوچك دارد. مي توان نتيجه گرفت كه تعداد زياد ساخت واحدهاي مسكوني كوچك در دورة 1371-1376، در چارچوب مسكن سازي هاي دولتي و تعاوني در سالهاي فوق بوده كه با كاهش آن، سهم اين گونه واحدها نيز كاهش يافته است.
  • در شهر بزرگي مثل اصفهان، در تمامي دورة فوق سهم معاملات واحدهاي مسكوني زير پنجاه مترمربع نسبت به كل معاملات پايين بوده است كه نشان از عدم رونق ساخت واحدهاي كوچك دارد.
  • در شهر بزرگي مثل مشهد بين سالهاي 1371-1376 سهم معاملات واحدهاي كوچك نسبت به كل معاملات بالا بود و از سال 1376 همزمان با ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي، سهم اين گونه واحدها كاهش يافته است كه احتمالاً‌ دلايلي مانند اراك دارد.
  • در شهر بزرگي مثل كرج، سهم معاملات واحدهاي كوچك در يك روند در مجموع صعودي بين  سال هاي 1371 و 1381 افزايش يافته است كه نشان از رونق ساخت واحدهاي كوچك در كرج و كارايي سياست انبوه سازي مسكن دارد.
  • در شهر تهران سهم معاملات واحدهاي كوچك در يك روند در مجموع صعودي بين سالهاي 1371 و 1381 افزايش يافته است كه مانند كرج نشان از رونق ساخت واحدهاي كوچك و كارايي سياست انبوه سازي مسكن دارد.
  • در شهرهايي مانند زاهدان، بندرعباس، ايلام، سهم واحدهاي كوچك در كل معاملات در سالهايي كه آمار موجود است، همواره پايين بوده است.

بررسي تعداد معاملات انجام شدة مسكن برحسب نوع ساختمان در شهرهاي منتخب طي ده سالة 1371-1381 نشان دهندة نكات زير است:

  • در برخي شهرها مثل زاهدان، ياسوج، ايلام درصد تمايل به سكونت در واحدهاي مسكوني تك واحدي هميشه بيشتر از آپارتماني است كه آمار معاملات مؤيد آن است.
  • در شهرهايي مثل كرمانشاه و زنجان كه تعداد واحدهاي مسكوني زير پنجاه متر مربع سهم بالايي درمعاملات داشت،‌از نظر نوع واحد، واحدهاي مسكوني آپارتماني سهم كمي دارند كه نشان دهندة توليد واحدهاي مسكوني تك واحدي با زيربناي كم است كه متقاضيان آن را بيشتر خانوارهاي كم درآمد و اغلب در مناطق حاشيه اي تشكيل مي دهند.
  • در شهرهاي بزرگ مثل تبريز، مشهد، اصفهان سهم واحدهاي آپارتماني تا سال 1376 همواره كمتر و گاه بسيار كم بوده است. از سال 1377 با ترويج سياست انبوه سازي، سهم واحدهاي آپارتماني افزايش يافته و در شهري مانند اصفهان در سالهاي 1380 و 1381 سهم معاملات واحدهاي آپارتماني از ويلايي پيشي گرفته است.
  • در شهرهايي مثل كرمان ويزد، سهم واحدهاي مسكوني آپارتماني كلاً‌ ناچيز بوده است كه در انطباق با مساحت واحد مسكوني در اين شهرها كه اكثراً‌ بالاتر از 50 مترمربع است، نشان دهندة خصوصيات سكونت متفاوتي است.
  • در شهرهايي مثل كرج و اراك، سهم واحدهاي مسكوني آپارتماني در معاملات مسكن اصولاً‌ بالا بوده است ( گرچه ميزان آن تا سالهاي 75-76 كمتر از واحدهاي ويلايي بوده است). با ترويج سياست هاي انبوه سازي از سال 1377 نسبت معاملات اين گونه واحدها به واحدهاي ويلايي بسيار بيشتر شده است.
  • در كلان شهر تهران در همة دورة فوق سهم معاملات واحد هاي مسكوني آپارتماني از ويلايي بيشتر بوده است كه نشان دهندة‌ گرايش هاي خاص سكونت در تهران و نيز ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي است.

با توجه به نكات فوق مي توان نتيجه گرفت كه سياست انبوه سازي و كوچك سازي در شهرهاي بزرگ كه مسائل مسكن حاد و تقاضاي مسكن به ويژه در گروههاي كم درآمد بالا است، تا حدودي كارايي لازم را داشته است.

در شهرهاي متوسطي كه خواه به دلايل حاد بودن مسائل مسكن و يا وضعيت اقتصادي ـ اجتماعي يا سنتهاي سكونت، واحدهاي مسكوني كوچك مورد اقبال است، ساخت اين گونه واحدها همواره رونق داشته است. گرچه سكونت در آپارتمان در همة اين گونه شهرها رونق ندارد كه دلايل مختلف مي تواند داشته باشد؛ سنتهاي سكونت،‌ شرايط اقليمي و غيره.

در برخي شهرها مثل اراك،‌ تنها در قالب مسكن سازي دولتي و تعاوني به صورت انبوه،‌ نياز به مسكن كوچك كه به ويژه در گروههاي كم درآمد و جوان مورد تقاضا است، تأمين مي گردد.

در شهرهايي كه سنتهاي سكونت و شرايط اقليمي به ترتيبي است كه واحدهاي كوچك آپارتماني مورد استقبال قرار نمي گيرد، ساخت اين گونه واحدها همواره كم بوده است.

يكي از نتايج ترويج سياست انبوه سازي تأثيراتي است كه بر ميزان تراكم خانوار در مسكن نهاده است. بررسي نحوة توزيع تراكم خانوار در مسكن و تحولات آن از سال 1365 بدين سو نتايج زير را نشان مي دهد( ر.ك. به نمودار شماره 11):

  • در سال 1375، تهران و مراكز استانهاي همجوار مثل كرج، اراك، قم، قزوين، همدان داراي تراكمي پايينتر از ميانگين ملي بوده اند.
  • در سال 1375، مراكز استانهاي حاشية شرقي، غربي و شمال غربي كشور( زاهدان، مشهد، كرمانشاه، سنندج، اروميه) داراي تراكمي بالاتر از ميانگين ملي بوده اند كه در زاهدان، سنندج، كرمانشاه اين ارقام بالا و به ترتيب 3/1، 27/1 و 25/1 خانوار در مسكن بوده است.
  • د رحاشية شمالي كشور، به جز ساري، تراكم خانوار در مسكن در تبريز، اردبيل، رشت و گرگان بالاتر از ميانگين ملي بوده است.
  • در حاشية‌ جنوبي كشور، بوشهر و اهواز داراي تراكم خانواري پايين تر از ميانگين ملي بوده اند.
  • در مناطق مركزي، اصفهان، يزد و كرمان داراي تراكمي پايين تر از ميانگين ملي بوده اند و خرم آباد و شهركرد تراكمي بالاتر از ميانگين ملي دارند.

بررسي تحولات تراكم در فاصلة سالهاي 1365-1375 نشان دهندة‌ نكات جالبي است:

  • در مراكز استانهاي شمال غربي،‌سنندج، اروميه، تبريز، اردبيل، تراكم خانوار در مسكن در فاصلة سالهاي 1365-1375 بيشتر شده است.
  • در مراكز استانهاي غربي و مركزي ايلام، كرمانشاه، همدان،‌ اراك، خرم آباد، تراكم خانوار در مسكن در فاصلة سالهاي 1365-1375 كاهش يافته است.
  • در مراكز استانهاي جنوبي شيراز، بوشهر، اهواز نيز تراكم خانوار در مسكن در دورة  زماني فوق كاهش يافته است.
  • در كرمان طي اين دوره، بر تراكم خانوار در مسكن افزوده شده و در زاهدان تغييري رخ نداده است.
  • مراكز استانهاي مركزي مثل اصفهان، قم، تهران، قزوين با كاهش تراكم خانوار در مسكن مواجه بوده اند.
  • مشهد با كاهش تراكم خانوار در مسكن در دورة‌ زماني فوق مواجه بوده است.
  • در سمنان تراكم خانوار در مسكن بيشتر شده است.
  • براي سال 1381-1382 پيش بيني كلي كاهش تراكم خانوار در مسكن در مراكز استانها و يا حداقل تثبيت آنها بوده است.به جز اروميه و سنندج كه پيش بيني افزايش تراكم خانوار در مسكن شده است.

گرچه پايين بودن تراكم خانوار در برخي مراكز استانها در دورة فوق و يا بهبود آن، به مفهوم وجود وضعيت مشابهي در ساير شهرهاي استانها نيست. مثلاً در استان همدان كه تراكم خانوار در مسكن در فاصلة سالهاي 1365-1382بهبود يافته و از ميانگين ملي پايين تر آمده است، ساير شهرهاي استان يعني كبودر آهنگ و تويسركان با افزايش تراكم و بالاتر بودن آن نسبت به ميانگين ملي مواجه بوده اند. يا در استان خراسان كه مشهد با كاهش تراكم ( هرچند  بالاتر از ميانگين ملي در دورة‌ فوق مواجه است)، شهرهاي ديگر مثل طبس، بيرجند، تايباد و سبزوار با افزايش تراكم خانوار مواجه بوده اند.

تغييرات تراكم در برخي استانها و كمبود مسكن در آنها كه باعث افزايش تراكم خانوار در مسكن مي شود، را بايد در ارتباط با تحولات اقتصادي ـ اجتماعي و مهاجرتهاي دروني به اين مناطق بررسي كرد. ايجاد مراكز اشتغال جديد و افزايش جمعيت به تبع آن سبب افزايش تقاضا براي مسكن مي شود كه در صورت هماهنگ نبودن پيش بيني نياز به مسكن با پيش بيني هاي اشتغال و جمعيت طبعاً‌ پاسخگوي تقاضاي مسكن نخواهد بود.

از طرف ديگر همان گونه كه بررسي هاي دفتر اقتصاد مسكن نشان مي دهد، در برخي شهرهاي مناطق مرزي يا واقع در بن بست، استقبالي از سياست انبوه سازي توسط بخش خصوصي نشده است. در اين نقاط ساخت مسكن در قالب سياستهاي انبوه سازي توسعة چنداني نيافته است.

گرچه بررسي هاي دفتر اقتصاد مسكن حاكي از افزايش ساخت مساكن بادوام و نيمه بادوام در همة استانهاي كشور است.

بنابراين مي توان نتيجه گرفت كه سياست كلي انبوه سازي ـ كوچك سازي در جهت توليد و افزايش تعداد واحد مسكوني كه سبب كاهش تراكم خانوار در مسكن مي گردد، موفق بوده است . اما هماهنگ ساختن اين سياست با سياستهاي اقتصادي ـ اجتماعي و ايجاد انعطاف پذيري د رآن مي تواند به كارايي سياست فوق كمك كند.

با توجه به نتايج فوق مي توان به چند دسته بندي در رابطه با اجراي سياستهاي انبوه سازي و كوچك سازي رسيد:

  • شهرهايي كه در فرايند مدرنيزاسيون اجتماعي ـ‌اقتصادي بالايي قرار دارند و به دليل مسائل حاد در زمينة مسكن، ساخت واحدهاي كوچك و انبوه سازي در آنها رواج يافته و سياست هاي ترويجي ساخت اين گونه واحدها را تسهيل مي كند.
  • شهرهاي بزرگي كه در مسير صنعتي شدن و مدرنيزاسيون قرار گرفته اند، اما هنوز سنتهاي سكونت گذشته قوي است. بنابراين علي رغم مسائل جدي در حوزة‌ مسكن، انبوه سازي و ساخت واحدهاي كوچك با ترويج سياست انبوه سازي ـ كوچك سازي از رونق نسبي برخوردار مي شود.
  • شهرهاي متوسطي كه در مسير صنعتي شدن و مدرنيزاسيون قرار گرفته و مسائل مسكن جدي هم دارند. در اين شهرها سياستهاي انبوه سازي و كوچك سازي به حل مشكلات مسكن كمك كرده است.
  • شهرهاي متوسطي كه در مسير صنعتي شدن و مدرنيزاسيون قرار گرفته اند،‌ اما به دليل سنتها و الگوهاي سكونت و نيز موقعيت جغرافيايي و اقليمي، سياست هاي انبوه سازي و كوچك سازي كارايي لازم را نداشته است.
  • شهرهاي متوسطي كه درمراحل پايين تر فرايند توسعه قرار دارند، اما به دليل حادّ‌ بودن مسائل مسكن،‌ سياست كوچك سازي ( و گاه انبوه سازي)‌در آنها رونق دارد .
  • شهرهاي به ويژه متوسطي كه در مراحل پايين تر توسعه قرار دارند، اما سنتها و الگوهاي سكونت و يا شرايط اقليمي و جغرافيايي مشوّق سياست انبوه سازي و كوچك سازي نيست.
  • شهرهايي كه مشكلات مسكن جدّي ندارند و ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي در آنها مورد پيدا نمي كند.

بنابراين به نظر مي رسد كه ضمن ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي به ويژه در كلان شهري مثل تهران، بايد خصوصيات سكونت در شهرها و مناطق مختلف مورد توجه قرار گيرد و در جهت ارتقاء‌ وضعيت سكونت، سياست مسكن انعطاف پذير گشته و بسته به مورد، طيفي از ملاحظات را دربر بگيرد.

ارزيابي مجموعه هاي مسكوني كه منطبق با سياست دولت در دهه 1368-1378 ساخته شده اند

ترويج سياست انبوه سازي – كوچك سازي با توجه به بررسي انجام شده ، حاكي از موفقيت نسبي در عرصة ابعاد كمّي مسكن است اما در عرصة‌ابعاد كيفي مسكن نياز به بررسي هاي ديگري وجود دارد. گرچه اطلاعات و آمار ملي ـ چنان كه در بررسي هاي كيفي كشورهاي ديگر در بخش اول اين مطالعه نشان داده شدـ  در مورد ايران وجود ندارد و از اين رو به طور جامع نمي توان در اين مورد اظهار نظر كرد و به ويژه در مورد مجموعه هاي مسكوني كه منطبق با سياستهاي دولت در برنامة دوم و سوم ساخته شده اند، هيچ گونه بررسي جامعي صورت نگرفته است. از اين رو امكان نتيجه گيري كلي وجود ندارد. مع هذا از معدود بررسي هاي موجود براي ترسيم تصويري از نتايج سياستهاي دولت در زمينة مسكن استفاده مي كنيم. در يك مسابقه كه به منظور انتخاب بهترين مجتمع مسكوني ساخته شده در راستاي سياستهاي مسكن در ده سالة 1368-1378 برگزار شده بود، در طي يك فرايند مجتمعهاي مسكوني از استانهاي مختلف كشور برگزيده و طبق پرسشنامه اي با معيارهاي يكسان مورد ارزيابي قرار گرفتند. به منظور نشان دادن نتايج سياستهاي دولت در زمينة مسكن از ابعاد كيفي،‌ برخي از پاسخهاي پرسشنامه ها مورد بررسي و استناد قرار گرفته اند.

45 مجتمع مسكوني با معيارهاي ارزيابي پرسشنامه به عنوان مجتمع هاي برگزيده انتخاب شده اند. اين مجتمعها از نظر پراكندگي بيشتر استانهاي كشور را پوشش مي دهند ( ر.ك. به جدول   ). گرچه اكثريت آنها در مراكز استان واقعند و روشن نيست كه آيا مجتمعهاي اجرا شده در شهرهاي ديگر استان حائز شرايط براي ورود به مرحله انتخاب نبوده اند و يا اينكه مورد بررسي قرار نگرفته اند(ر.ك. به جدول شماره 38).

مجتمعهاي برگزيده شده طيفي متنوع را دربر گرفته اند. اين طيف از مجتمعي با تعداد واحد كم ( مجتمع 28 واحدي در شيراز كه براي طبقه متوسط طراحي و اجرا شده است)، تا مجتمعي با تعداد واحد زياد ( مجتمع 1000 واحدي در كرمان كه گروههاي كم درآمد را در خود جاي داده است) را شامل مي شود.

اين مجتمعها طيف زيربنايي از 43 مترمربع با يك اتاق خواب در مجتمع شهيد باهنر كرمان تا 200 مترمربع د رمجموعة اسكان تبريز را در بر مي گيرند. متوسط زيربنا در مجموعه هاي برگزيده 5/96 مترمربع بوده است.

در بين مجموعه هاي برگزيده، 12 مجموعه براي گروههاي كم درآمد، 16 مجموعه براي گروههاي كم درآمد و متوسط، 16 مجموعه براي گروههاي درآمدي متوسط و 1 مجموعه براي گروههاي با درآمد بالا ساخته شده اند. مجموعه هاي مسكوني كه كم درآمدها را در خود جاي داده اند، متوسط زيربناي كم ( 6/84 مترمربع) و در اكثر موارد يك اتاق دارند. اين مجموعه ها اكثراً توسط ارگانهاي دولتي ساخته شده ( 3/82 % موارد) و به شيوه وام بانكي و پيش فروش واگذار شده اند ( 7/66 %‌ وام، 25%‌ وام و پيش فروش).

در بين مجموعه هايي كه گروههاي با درآمد كم و متوسط را در خود جاي داده اند، متوسط زيربنا 6/90 مترمربع است. در اين مجموعه ها 7/43 % با استفاده از وام بانكي واگذار شده اند و 2/31 % با استفاده از تركيبي از وام بانكي، پيش فروش و فروش نقدي واگذار شده اند. در 75% موارد سازندگان اين گونه واحدها دولتي بوده اند.

خصوصيات سازه اي: تقريباً‌ تمامي مجموعه هابا سازه هاي مقاوم فلزي يا بتني ساخته شده اند و مصالح مقاوم جديد در آنها مورد استفاده قرار گرفته اند[i].تمامي مجموعه ها از نوعي از تأسيسات گرمايش و سرمايش بهره مند هستند و حتي تعدادي داراي تجهيزات برق اضطراري نيز هستند.

تمهيدات مربوط به عايق سازي از نظر انرژي در 5/35 % مجموعه ها به طور كامل ودر 6/46 % موارد تا حدودي رعايت شده است. يعني بيش از 80% موارد به مسائل انرژي توجه كرده اند. 3/73 % واحدها به مسائل اقليمي توجه كرده اند.

كيفيت معماري: بررسي كيفيت معماري با توجه به نقشه هاي مجموعه ها و گزارش داوران نشان مي دهد كه بيش از 70% موارد داراي كيفيت طراحي تا حدودي مناسب،‌ 5/15%‌ مناسب و 3/13% كيفيت طراحي نامناسب هستند. اما در ميان واحدهاي مسكوني تنها 7/37% داراي تفكيك عرصه هاي عمومي و خصوصي هستند. 7/6% تا حدودي حريمهاي عمومي و خصوصي تفكيك شده و 5/55 %‌ تفكيك عرصه هاي عمومي و خصوصي را ندارند. از واحدهاي مسكوني تنها 4/24 %‌ داراي ديد و منظر به بيرون واحد هستند و در بقيه موارد نحوة‌ قرارگيري مجموعه به ترتيبي است كه واحد مسكوني به بيرون ديد مناسب ندارد.

از نظر خصوصيات مجموعه ها،‌ تنها 4/4 % داراي خصوصيات مناسبي از نظر مجموعه سازي هستند، 1/11 % داراي كيفيت طراحي مجموعة نامناسبي هستند و 4/84% تا حدودي كيفيتهاي مناسبي در مجموعه دارند. گرچه اكثر موارد اين گروه داراي سيماي يكنواختي هستند.

از نظر فضاهاي مكمل مسكن، 8/48% داراي فضاي مديريت مجموعه، 1/31 % داراي سالن چند منظوره ( كه 36% موارد اين سالن حدود 12 مترمربع است)، 7/37 % داراي فضاي تجمع عمومي، 5/55 % موارد داراي فضاي بازي كودكان كه در 40%  موارد طراحي نشده اند، 3/13% داراي مغازه هاي تجاري روزمره و 5/15% تجهيزات مكمل مسكن در آنها پيش بيني شده است.

اين نتايج نشان مي دهد كه براثر سياستهاي اعمال شده گرايش در جهت ساخت واحدهاي مسكوني كوچك در بين سازندگان مجموعه هاي مسكوني بيشتر شده است. پايين رفتن متوسط سطح زيربنا در واحدهاي مسكوني توليد شده در طي دوره فوق( برطبق آمار اخذ شده از واحدهاي مسكوني توليد شده توسط بخش خصوصي ) نيز مؤيد نكته بالاست. اين كاهش سطح زيربنا در گروههاي كم درآمد بيش از گروههاي با درآمد متوسط و در اين دو گروه بيش از گروههاي با درآمد بالا بوده است. نكتة ديگر اين است كه نتايج بررسي نشانگر آن است كه در ساخت واحد مسكوني براي گروههاي كم درآمد به طور عمده بخش دولتي فعال بوده است و بخش خصوصي به ويژه در ساخت مجموعه هاي واجد كيفيت تمايل زيادي نشان نداده است.ضمناً براثر سياستهاي اعمال شده استفاده از وام بانكي در تهيه مسكن فزوني يافته است.

نتايج بررسي حاكي از آن است كه در ساخت واحدهاي مسكوني گرايش غالب به سمت توجه به حداقلهاي لازم از نظر سازه و مصالح وجود داشته است. به ترتيبي كه اين مجموعه ها جزء ذخيره مسكن با مصالح بادوام تلقي مي شوند. نكته اي كه نتايج آماري نيز مؤيد آن است. ضمناً توجه به مواردي مانند جهت گيري اقليمي و ملاحظات انرژي نيز در بسياري موارد لحاظ شده است كه اين امر نشانگر كاربرد سياستهاي عمومي دولت در حوزه هاي فوق مي باشد.

اما از نظر كيفيتهاي طراحي واحدهاي مسكوني، نكاتي حائز اهميت است. كم كردن سطح زيربنا سبب شده است كه در فقدان طراحيهاي مناسب، تأمين عرصه هاي خصوصي افراد و تفكيك حريمهاي عمومي و خصوصي در موارد زيادي ميسر نگردد[ii]. ضمناً واحدهاي مسكوني در موارد متعددي از چشم اندازهاي بصري لازم محروم گردند. چنين شرايطي به مفهوم تقليل كيفيت مسكن و تبديل آن به چارديواري است كه مشكلات تبعي خود را به همراه دارد.

امري كه حائز توجه بيشتر است اين نكته است كه در شرايط كاهش سطح زيربنا، تأمين تجهيزات مكمل مسكن مانند فضاهاي چند منظوره، مكانهاي تجمع عمومي، فضاهاي مجهز بازي كودكان و… بايد مورد توجه جدي قرار گيرد. مسئله اي كه در اين مجموعه ها چنان كه بايد مورد توجه قرار نگرفته است.

بررسي مجموعه هاي منتخب نشان مي دهد كه غالباً در مواردي كه مجموعه توسط ارگانهاي دولتي ايجاد شده اند، تجهيزات فوق تأمين گرديده اند، اما در اكثرمواردي كه بخش خصوصي عهده دار ساخت مجموعه بوده است، به اين مهم توجه نشده است. ضمناً در مواردي كه مجموعه بخشي از يك طرح بزرگتر شهري است، علاوه بر تجهيزات فوق، تأسيسات ديگر مانند سالنهاي ورزشي ، مهد كودك، دبستان، حتي گاه كتابخانه و … در نزديكي مجموعه تأمين شده اند.

طبعاً در شرايط فوق، توجه به كيفيتهاي طراحي كل مجموعه در درجات بعدي اهميت قرار مي گيرد كه بررسي انجام شده نيز اين نكته را به خوبي نشان مي دهد. به عبارتي يكنواختي و عدم وجود فضاسازي هاي واجد كيفيت بالا در طرح مجموعه، مشخصة بسياري از مجموعه هاي شكل گرفته است.

آنچه بايد مورد توجه قرار گيرد، اين نكته است كه مجموعه هاي بررسي شده، نمونه هاي منتخب از بين مجتمع هاي ساخته شده بوده اند و قاعدتاً ميزان توجه به خصوصيات كمي و كيفي بيش از ساير مجموعه ها بوده است كه آنها را واجد شرايط انتخاب ساخته است. به عبارت ديگر ميزان توجه به كيفيت معماري مسكن و محيط مسكوني در مجموعه هاي ديگر ساخته شده در دورة‌ فوق كمتر بوده است. البته با توجه به بررسي هاي انجام شده در قالب سرشماري هاي نفوس و مسكن ( آمار سال 1375) توجه كلي به ساخت مسكن از نظر سازه اي شده است كه نتيجه آن را در افزايش واحدهاي ساخته شده با مصالح بادوام و داراي اسكلت فلزي و بتني در مناطق شهري مي توان ديد ( ر.ك. به جدول ‌). اما از آن جايي كه در ساخت واحدهاي مسكوني حتي در نمونه هاي منتخب، توجه به كيفيت معماري كم و به كيفيت محيط مسكوني نازل بوده است، بديهي است كه توجه به اين موارد در مجموعه هاي ديگر نمي تواند شرايط مناسبي داشته باشد.

نكتة ديگري كه بايد بدان توجه داشت، اين مسئله است كه صرف تأمين فضاهاي مكمل مسكن به معني بهره برداري درست و پيش بيني شده از آنها نيست. در واقع پرسشنامه پرشده تنها وجود يا عدم وجود فضا را نشان مي دهد و به كارايي فضاها و ميزان استفاده از آنها نمي پردازد. چنين استنتاجي فقط از طريق يك مطالعه ميداني حاصل مي گردد كه نحوة‌ استفاده از فضاهاي پيش بيني شده، گروههاي استفاده كننده و مشكلات فضاها را بررسي و تحليل كند[iii].

[i] – هرچند بررسي در مورد مقاوم بودن سازه بايد با بررسي كيفيت اجراي سازه و مقاومت آن در برابر سوانحي مانند زلزله مشخص شود كه بنظر نمي رسد اين بررسي در مجموعه هاي مورد مطالعه صورت گرفته باشد.

[ii] – هرچند بررسي مجموعه هاي با زيربناي بالا نيز نشان مي دهد كه در بسياري از اين موارد نيز به تفكيك عرصه ها توجه لازم نشده است.

[iii] -چنين بررسي ي بخشي از يك پژوهش كيفي خواهد بود كه در قسمت اول گزارش،  سرفصلهاي آن پيش بيني شده اند.

کلیدواژه : سیاست های مسکن
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها