سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

تحلیلی جامع بر «‌ابعاد كيفی مسكن » در ایران

تحلیلی جامع بر «‌ابعاد كيفي مسكن » در ایران

ويژگيهاي شهرنشيني

  • در چهل سال گذشته، تحولات عميقي در عرصة شهرنشيني ايران روي داده است. شهر مهمترين عرصة بروز تحولات ناشي از مدرنيزاسيون جامعة ايراني بوده و از اين رو شهر به مهمترين كانون زيستي و شهرنشيني اصلي ترين شيوة سكونت در ايران گرديده است.
  • در اين فرايند شهرهاي بزرگ به عنوان كانونهاي اصلي مدرنيزاسيون اجتماع ـ‌اقتصادي بيشترين تحولات را شاهد بوده اند كه از مهمترين مشخصه هاي آن رشد پرشتاب و متفاوت آنها نسبت به شهرهاي كوچك و روستاها بوده است.
  • از هر 3 ايراني ، 2 نفر شهرنشين هستند و در بين آنها، 1 نفر در شهري با بيش از يك ميليون نفر ساكن است. از هر 3 شهرنشين 2 نفر در شهري با بيش از صد هزار نفر ساكن است.
  • بنابراين روند شهرنشيني شتاب و نرخ يكساني در سكونتگاههاي مختلف نداشته است. بيشترين نرخ رشد در شهرهاي با جمعيت بين 250000 و يك ميليون نفر بوده است. و شهرهاي با جمعيت بيش از يك ميليون نيز در ردة بعدي از نظر رشد قرار مي گيرند.
  • رشد شهرهاي بزرگ، به دليل قواعد موجود و قيمت زمين،‌به سمت شهركهاي پيراموني متمايل شده و اين شهركها، كانونهاي اصلي جذب جمعيت در پهنة كلان شهر گشته اند كه در ارتباط تنگاتنگ با شهر اصلي قرار دارند. بدين ترتيب مناطق شهري گسترده اي ايجاد شده است.
  • در شرايط حاضر ايران كشوري متشكل از چند شهر بسيار بزرگ و تعداد زيادي شهرهاي كوچك و متوسط است.

توپوگرافي اقتصادي و اجتماعي شهرها

  • تحولات شهرنشيني سبب گسست در شيوه شهرنشيني سنتي كه ادغام و همگوني محلات اجتماعي مي طلبيد و جدايي گزيني طبقاتي در شهر خود را مي نماياند.
  • در درون شهرها به ويژه شهرهاي بزرگ، جدايي گزيني بين محل سكونت طبقات و گروههاي مختلف اجتماعي در طي چهل سال گذشته با شدت زياد در جريان بوده است.
  • در شهرهاي بزرگ كه فرايند مدرنيزاسيون سريعتر و بيشتر از مناطق ديگر است،‌اين روند به وضوح مشاهده مي شود. نمودهاي روند قطبي شدن در شاخصهاي مسكن وتوسعه يافتگي اجتماعي قابل مشاهده است كه در تهران مطالعات به خوبي مؤيد آن است. در شهرهاي بزرگ ديگر مثل مشهد،‌ اصفهان، تبريز،‌ روند افزايش تفاوتها در قيمتهاي زمين، مسكن و اجاره بها كه تابعي از خصوصيات اقتصادي ـ اجتماعي ساكنين است، قابل مشاهده است. تفاوت در هزينه هاي دسترسي به مسكن سبب تشديد در جدايي گزيني طبقات و شكل گيري مناطق مختلف ومتفاوت از نظر خصوصيات اجتماعي و اقتصادي و طبعاً مسكن مي گردد.
  • در اين جدايي گزيني اجتماعي مساكن واقع در محلات فرادست از امكانات و تجهيزات بهتر، سرانة فضايي بالاتر، كيفيت سازه اي و مصالح بادوامتر و كيفيت هاي محيطي برتري ـ حتي گاه از نظر اقليمي ـ برخوردار مي گردند.
  • در شهرهاي متوسط نيز به نظر مي رسد كه ـ هرچند با شدت كمترـ روند مشابهي در حال شكل گيري است. مطالعات مربوط به اقتصاد مسكن در چند شهر متوسط گوياي تفاوتهايي در مناطق شهري اين شهرها است. هرچند اين تفاوتها مانند شهرهاي بزرگ چشمگير نيست.

شرايط مسكن

–  تغيير شرايط مسكن از مهمترين عرصه هاي تحولات ناشي از گسترش شهرنشيني در چهل سال گذشته بوده است. اين تغيير شرايط در پنج مقطع زماني قابل تشخيص است: 1) دورة‌ بعد از اصلاحات ارضي در سال 1341؛ 2) دهه 1350 تا انقلاب اسلامي 1357؛ 3) دورة بعد از انقلاب اسلامي تا پايان جنگ تحميلي؛ 4) دوران پايان جنگ تحميلي تا سال 1376؛ 5) نيمة دهه 1370 به بعد.

–  تغيير شرايط مسكن، شاهد تحولات زير بوده است:  افزايش جمعيت شهرنشين، رواج خرابه نشيني، آلونك نشيني، در دوران اول؛ بهبود شرايط سكونت در اثر ورود دلارهاي نفتي، مسكن سازي لوكس در مناطق فرادست، افزايش اجاره نشيني در دوران دوم؛ افزايش مهاجرت به شهرهاي بزرگ، رواج اسكان غير رسمي، طرح مسكن سازي براي گروههاي محروم و عرضه زمين ارزان در قالب آماده سازي ها د دوران سوم؛ گسترش ساخت مسكن براي گروههاي با درآمد متوسط و بالا و افزايش مشكلات مسكن در گروههاي كم درآمد در دوران چهارم؛ حمايت از انبوه سازي و كوچك سازي و رونق مسكن سازي براي اجاره در دوران پنجم همراه بوده است.

ابعاد كمّي و كيفي مسكن

  • چهل سال تغيير شرايط مسكن، با تحول در ابعاد كمّي و كيفي مسكن همراه بوده است. با رشد شهرنشيني،‌ ذخيره مسكن بهبود يافته است. تعداد مسكن به ازاء هزار نفر وتعداد كل مساكن افزايش يافته كه به معناي بهبود عمومي در وضعيت مسكن است.
  • رشد جمعيت شهرنشين، تحول در شيوه سكونت آن را نيز به دنبال داشته است كه در شاخصهاي مربوط به نحوة استفاده از مسكن نمود مي يابد.
  • تغيير بعد خانوار در دورة فوق سبب كاهش تعداد متوسط افراد در مسكن و بهبود كيفيت از نظرسرانه فضاي مسكوني شده است.
  • تغيير تركيب خانوار از گسترده به هسته اي، گرايش به سمت سكونت مستقل خانوار در مسكن را نشان مي دهد كه در كاهش تعداد متوسط خانوار ساكن در مسكن نمود مي يابد.
  • تغييرات فوق سبب كاهش تعداد نفر در اتاق بوده است كه با افزايش تعداد اتاق واحد مسكوني، سبب افزايش تعداد اتاق به ازاء هر نفر در دوران فوق شده است. به عبارتي امكان تأمين نيازهاي حريم خصوصي افراد بيشتر شده است.
  • بررسيهاي كلي حاكي از افزايش سطح زيربناي مسكن و به تبع آن افزايش سرانه فضاي مسكوني به ازاء هر نفر در طي دورة فوق است. هرچند آمار جامعي در اين زمينه و در سطح ملي وجود ندارد.
  • افزايش سرانه متوسط فضاي مسكوني به مفهوم برابري در برخورداري از فضاي زيستي لازم نيست. به عبارتي هرچند مطالعات ملي وجود ندارد،‌اما مطالعات موردي در شهركهاي حاشيه اي تهران ، حاكي از تفاوتهاي جدي در سرانه هاي زيستي و سرانه هاي نفر در اتاق و در واحد مسكوني در اين شهركها نسبت به ميانگين هاي موجود در سطح ملي است.

سازه و استحكام

  • دورة چهل سالة تحولات مسكن ، نشانگر تغييرات عمده در زمينه وضعيت ساختماني بوده است. فرايند تخريب و نوسازي در دروة فوق سبب كاهش عمر متوسط ساختمانها و تغيير مصالح مسكن از بي دوام و كم دوام به نيمه بادوام و بادوام شده است. گرچه از كيفيت اجرايي سازه و مقاومت و استحكام آن اطلاع روشني در دست نيست. اما از نظر نوع مصالح و تكنولوژي مورد استفاده،‌3/2 واحدهاي مسكوني موجود را در گروه بناهاي با مصالح و سازه بادوام قرار مي دهد.
  • تحولات فوق با كاهش عمر متوسط ساختمانها و تخريب ساختمان هاي قديمي همراه بوده است.
  • هرچند روند بهبود وضعيت ساختمان محل سكونت در گروههاي مختلف درآمدي يكسان نبوده و در گروههاي كم درآمد تعداد خانوارهاي ساكن در مساكن كم دوام و بي دوام بيش از خانوارهاي پردرآمد بوده است.

تسهيلات مسكن

  • تغيير در وضعيت واحدهاي مسكوني در مورد تسهيلات مسكن نيز چشمگير بوده است. اكثريت واحدهاي مسكوني در حال حاضر داراي آب ، برق و مستراح هستند و نزديك به نيمي از آنها از گاز شهري بهره مند شده اند.
  • هرچند برخورداري از تسهيلات مسكن در همة گروههاي اجتماعي يكسان نيست. خانوارهاي پردرآمد همواره از تسهيلات بيشتري در مسكن خود برخوردار شده اند.

 

تصرف مسكن

  • تحولات در ساخت و ساز مسكن در سالهاي اول پس از انقلاب، دسترسي گروههاي كم و ميان درآمد پايين را به مسكن شخصي و به ويژه در بخش مسكن غير رسمي افزايش داد. اما با تغييرات ايجاد شده در عرضة زمين ارزان و سياستهاي كنترل كننده، دسترسي اين گروهها به مسكن شخصي را كاهش داده و همزمان بخش مسكن استيجاري رونق مجددي يافته است.
  • تحولات در ساخت و ساز مسكن در گسترش بلند مرتبه ها و آپارتمان نشيني در سالهاي اخير نيز نمود مي يابد كه ابتدا در مناطق فرادست نشين و با سياستهاي اعمال شده در راستاي گسترش انبوه سازي، در مناطق فرودست شهرهاي بزرگ و به ويژه تهران ظهور يافته اند.
  • گرچه گسترش بلندمرتبه سازي در همة شهرهاي بزرگ وضعيت يكساني ندارد و در برخي از شهرهاي بزرگ مثل اهواز سهم اين گونه واحدها همواره اندك بوده است. امري كه ويژگيهاي اجتماعي ـ اقتصادي ، فرهنگي، سكونتي و اقليمي مي تواند موجد آن باشد.
  • افزايش ساخت و ساز مسكن و تعداد واحد مسكوني در دهه هاي اخير به مفهوم دسترسي مناسب و راحت خانوارها ـ به ويژه خانوارهاي كم درآمد ـ بدان نبوده است. در واقع دسترسي به مالكيت در ساليان اخير براي گروههاي كم درآمد ـ به ويژه در شهرهاي بزرگ‌ ـ بسيار دشوار شده است. دسترسي به مسكن استيجاري مناسب خانوار نيز در گروههاي كم درآمد دشوارتر شده است.
  • مشكلات دسترسي به مسكن مناسب در خانوارهاي جوان به مراتب بيشتر است.
  • بدين ترتيب مي توان نتيجه گرفت كه تحولات خانوار و مسكن در دهه هاي گذشته ، سبب تغييرات مهمي در شرايط سكونت خانوار شهري شده است. خانوارها كه در فرايند تجدد طلبي گرايش به الگوهاي خانوادة هسته اي را تجربه مي نمايند، در انواع جديدي از مسكن در شهر سكونت مي كنند كه از نظر كمي وكيفي بهبود قابل ملاحظه اي يافته است. كاهش تعداد نفر در مسكن وخانوار در مسكن، بهبود سرانه مسكوني، افزايش تعداد اتاق و تسهيلات مسكن، پيامدهاي اين تغيير وضعيت است. گرچه فرايند مدرنيزاسيون جامعة شهري به واسطه ساز وكار عمل خود،‌ همة اقشار اجتماعي را در وضعيت يكسان و برابري از مزاياي بهبود شرايط مسكن بهره مند نمي سازد. بين گروههاي مختلف اجتماعي از نظر برخورداري از تسهيلات مسكن و كيفيت مسكوني، تفاوتهاي چشمگيري وجود دارد كه حاصل ويژگيهاي تجددطلبي جامعة ايراني است. حتي دسترسي به مسكن نيز در گروههاي مختلف شرايط يكساني ندارد . گروههاي فرودست براي دسترسي به مسكني با خدمات و كيفيات نازلتر، سهم بيشتري از درآمد خود راصرف مي كنند و در اين گروهها،‌جوانان سهم چشمگيري دارند.

جابجايي مسكن و نحوة انتخاب آن

  • انتخاب مسكن جدا از فرايند مدرنيزاسيون جامعة ايراني قابل بررسي نيست. در حالي كه جدايي گزيني طبقاتي، سيماي شهرها را دگرگون مي كند، سكني گزيدن در محيط شهري مي تواند نمادي از موقعيت فرد را در آن نشان دهد. هرچند نيروها و عوامل متعددي بر اين انتخاب تأثير مي گذارند. شرايط اقتصادي دشوار، ويژگيهاي سكونت در شرايط بسيار متحول اقتصادي ـ اجتماعي ، بخش بزرگي از متقاضيان مسكن را عليرغم خواسته شان به بازار مسكن غيررسمي و فراتر از محدوده هاي هسته اصلي شهر مي راند، عدم برابري تقاضا با عرضه مسكن مناسب خانوار، هزينه هاي بالاي سكونت در مناطق معيني از شهر، همه و همه سبب مي شود كه امكان دستيابي به مسكن براساس شرايط اقتصادي خانوار، تعيين كننده ترين عامل در انتخاب مسكن باشد. هرچند نزديكي به محل كار، سكونت در محدوده هاي نزديك به خويشاوندان و بستگان، در وهلة بعد ، عوامل مهمي در انتخاب مسكن بوده اند.
  • دسترسي به مسكن مستقل آرزوي اكثريت جامعة ايراني است. اما اين دسترسي به طور معمول از دهة سوم عمر افراد به بعد رخ مي دهد و زوجين جوان كمتر در گروه متقاضيان مسكن ملكي قرار مي گيرند. گروههاي كم درآمد نيز فرصتهاي لازم براي قرارگيري در زمره متقاضيان مسكن ملكي را هرچه بيشتر از دست مي دهند و به بازار مسكن استيجاري رانده مي شوند.
  • در عين حال افزايش مداوم اجاره بها، اين متقاضيان را هرچه بيشتر به حاشيه ها وسكونتگاه هاي داراي كيفيت نازلتر مي راند.
  • گرچه به طور كلي مالكيت مسكن گرايش غالب در زندگي ايراني است، اما مشكلات فراراه مالكيت مسكن سبب مي شود كه خانوار در چرخة زندگي خود، براي انتخاب مسكن، بين وضعيت اقتصادي، نوع مسكن، محل و ابعاد آن انطباق ايجاد كند. برحسب نحوة ايجاد هماهنگي بين گروه بندي هاي فوق، انواع گروههاي خانوارهاي قابل شناسايي هستند:
  • گروههايي كه در همه حال در مشكلي در انتخاب مسكن مناسب وضع خود ندارند و به هر دو نوع فرادست و فرودست متعلقند.
  • گروههايي كه قادر به ايجاد هماهنگي بين موقعيت اجتماعي و مسكن خود نيستند.
  • گروههايي كه از رانت وضعيت خود استفاده مي كنند.
  • گروههايي كه امكان دستيابي به مسكن در شرايطي سهلتر از شرايط بازار آزاد( گاه رايگان) دارند.
  • گروهي كه هيچ انتخابي نه در مورد وضعيت تصرف و نه محل مسكن خود ندارند.

نقش خانواده در انتخاب مسكن

  • در فرايند مدرنيزاسيون جامعه ايراني، نوع جديدي از تركيب خانوار به الگوي غالب در تركيب خانوار شهري مبدل شده است كه متشكل از پدر ومادر و فرزندان يا به عبارتي خانوار هسته اي است . هرچند تركيب خانوار به سمت خانوار هسته اي ميل نموده است،‌ اما سكونت در همجواري خويشاوندان و بستگان از گرايشهاي مهم در انتخاب محل سكونت بوده است. هرچند عوامل متعددي بر انتخاب محل سكونت به ويژه در شهرهاي بزرگ تأثير مي نهند. اما تمايل به سكونت در محلاتي كه بستگان در آن ساكنند، يا محلات همجوار ـ به ويژه در گروههاي كم درآمد در مناطق پيراموني ـ آشكار است. چنين گرايشي به ايجاد انواع جديدي از كانونهاي زيستي منجر شده است كه هويت خاص خود را مي يابند و ظرفيتهاي بالقوه اي براي تبديل به محلات با هويت را آشكار مي سازند.

تأثير سياستهاي دولت بر مسكن و محيط مسكوني

  • سياست كلي انبوه سازي ـ كوچك سازي در جهت توليد و افزايش تعداد واحد مسكوني كه سبب كاهش تراكم خانوار در مسكن مي گردد، موفق بوده است . اما هماهنگ ساختن اين سياست با سياستهاي اقتصادي ـ اجتماعي و ايجاد انعطاف پذيري درآن مي تواند به كارايي سياست فوق كمك كند.
  • در شهرهايي كه در فرايند مدرنيزاسيون اجتماعي ـ‌اقتصادي بالايي قرار دارند و به دليل مسائل حاد در زمينة مسكن، ساخت واحدهاي كوچك و انبوه سازي در آنها رواج يافته است، سياست هاي ترويجي ساخت اين گونه واحدها را تسهيل مي كند.
  • در شهرهاي بزرگي كه در مسير صنعتي شدن و مدرنيزاسيون قرار گرفته اند، اما هنوز سنتهاي سكونت گذشته قوي است ـ علي رغم مسائل جدي در حوزة‌ مسكن ـ انبوه سازي و ساخت واحدهاي كوچك با ترويج سياست انبوه سازي ـ كوچك سازي از رونق نسبي برخوردار مي شود.
  • در شهرهاي متوسطي كه در مسير صنعتي شدن و مدرنيزاسيون قرار گرفته و مسائل مسكن جدي هم دارند، سياستهاي انبوه سازي و كوچك سازي به حل مشكلات مسكن كمك كرده است.
  • در شهرهاي متوسطي كه در مسير صنعتي شدن و مدرنيزاسيون قرار گرفته اند ، اما سنتها و الگوهاي سكونت و نيز موقعيت جغرافيايي و اقليمي خاص دارند، سياست هاي انبوه سازي و كوچك سازي كارايي لازم را نداشته است.
  • در شهرهاي متوسطي كه درمراحل پايين تر فرايند توسعه قرار دارند، وبا مسائل حادّ در زمينه مسكن مواجهند،‌ سياست كوچك سازي ( و گاه انبوه سازي)‌در آنها رونق دارد .
  • در شهرهاي به ويژه متوسطي كه در مراحل پايين تر توسعه قرار دارند و سنتها و الگوهاي سكونت و يا شرايط اقليمي و جغرافيايي خاص دارند، شرايط مشوّق سياست انبوه سازي و كوچك سازي نيست.
  • در شهرهايي كه مشكلات مسكن جدّي ندارند ، ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي در آنها مورد پيدا نمي كند.
  • بنابراين بايد ضمن ترويج سياست انبوه سازي و كوچك سازي به ويژه در كلان شهري مثل تهران، بايد خصوصيات سكونت در شهرها و مناطق مختلف مورد توجه قرار گيرد و در جهت ارتقاء‌ وضعيت سكونت، سياست مسكن انعطاف پذير گشته و بسته به مورد، طيفي از ملاحظات را دربر بگيرد.
  • بررسي مجموعه هاي مسكن منتخب ساخته شده طي ده سالة 1368-1378 تا حدودي نشانگر نحوة كاربرد سياست هاي دولت در زمينة انبوه سازي ـ كوچك سازي است:
  • در مجموعه سازي هاي انجام شده در سالهاي گذشته، گرايش در جهت ساخت واحدهاي مسكوني كوچك و با زيربناي كمتر در بين سازندگان مجموعه هاي مسكوني بيشتر شده است.
  • كاهش سطح زيربنا در گروههاي كم درآمد بيش از گروههاي با درآمد متوسط و در اين دو گروه بيش از گروههاي با درآمد بالا بوده است.
  • در ساخت واحد مسكوني براي گروههاي كم درآمد به طور عمده بخش دولتي فعال بوده است و بخش خصوصي به ويژه در ساخت مجموعه هاي واجد كيفيت تمايل زيادي نشان نداده است.
  • براثر سياستهاي اعمال شده استفاده از وام بانكي در تهيه مسكن فزوني يافته است.
  • در ساخت واحدهاي مسكوني، گرايش به سمت تأمين حداقلهاي لازم از نظر سازه و مصالح به صورت غالب وجود داشته است. به ترتيبي كه اين مجموعه ها جزء ذخيره مسكن با مصالح بادوام تلقي مي شوند.
  • توجه به مواردي مانند جهت گيري اقليمي و ملاحظات انرژي نيز در بسياري موارد لحاظ شده است.
  • كم كردن سطح زيربنا سبب شده است كه در فقدان طراحيهاي مناسب، تأمين عرصه هاي خصوصي افراد و تفكيك حريمهاي عمومي و خصوصي در موارد زيادي ميسر نگردد. ضمناً واحدهاي مسكوني در موارد متعددي از چشم اندازهاي بصري لازم محروم گردند.
  • در شرايط كاهش سطح زيربنا، تأمين تجهيزات مكمل مسكن مانند فضاهاي چند منظوره، مكانهاي تجمع عمومي، فضاهاي مجهز بازي كودكان و… بايد مورد توجه جدي قرار گيرد. در مجموعه سازي هاي دولتي به اين امر توجه شده است. اما در مجموعه هايي كه بخش خصوصي عهده دار آن بوده است، به اين مهم توجه نشده است.
  • در مواردي كه مجموعه بخشي از يك طرح بزرگتر شهري است، علاوه بر تجهيزات فوق، تأسيسات ديگر مانند سالنهاي ورزشي ، مهد كودك، دبستان، حتي گاه كتابخانه و … در نزديكي مجموعه تأمين شده اند.
  • يكنواختي و عدم وجود فضاسازي هاي واجد كيفيت بالا در طرح مجموعه، مشخصة بسياري از مجموعه هاي شكل گرفته است

 

کلیدواژه : ابعاد كيفی مسكن
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها