سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

نقش طراحي شهري و طراحان شهري در فرآيند توسعه

مقدمه :

آگاهي از فرآيند توسعه بويژه تعادل بين سود و زيان احتمالي ناشي از آن به طراحان شهري کمک مي کند تا فهم عميق تري را هم در زمينه اي که فعاليت مي کنند حاصل نمایند و هم عواملي (نيروهائي) که فرآيندطراحي را در راستاي سياست هاي طراحي پيش مي برند و طرح هاي پيشنهادي و پروژه ها را سازماندهي واجرا مي نمايند را بهتر بشناسند. کمبودها و نيازمنديهاي طراحان شهري (نظير درک و آگاهي) از موهبتهاي صنعت توسعه مي باشد.علاوه براين همانطور که آنها بايد مرتباً به صورت موردي براي طراحي شهري و خصوصاً کيفيت بهتر طراحي شهري به بحث بپردازند، مباحثات و استدلالات آنها اگر بوسيله اين دانشها آگاهي داده شده باشد مي تواند متقاعد کننده باشد.

با تمرکز برنقش طراحي شهري و طراحان شهري در فرآيند توسعه اين فصل به چهار بخش اصلي تقسيم شده است:

بخش اول خلاصه اي از اصول و قواعد توسعه ملک و فرآيند توسعه را بيان مي کند. بخش دوم مربوط به مدل pipeline (يا کانال اطلاعاتي) در فرآيند توسعه است و بخش سوم به عاملین و نقش آنان در فرآيند توسعه و بخش چهارم به کيفيت طراحي شهري مي پردازد.

بخش اول – توسعه ملک و زمين :

فرآيند توسعه ملک و زمين به منظور دستيابي به بازده و توليد مستلزم ترکيب عوامل (نيروهاي مختلف) نظير زمين، نيروي کار، مصالح و يا سرمايه است. به بيان ديگر کسي که اين عوامل را گرد هم مي آورد و به آنها ارزش مي بخشد يک کارآفرين در امور بارزگانيمحسوب مي گردد.در توسعه ملک، کارآفرينان به شکل یک توسعه دهنده ظاهر مي شوند و محصول، يک تغييري از کاربري زمين و يا يک ساختمان جديد يا تغيير داده شده است تا به ارزشي بالاتر از هزينه هاي ناشي از تغييرات دست يابد. Ambrose (1986) فرآيند را به مثابه يک سري از فعاليت ها ديد:

سرمايه به مصالح خام تبديل مي گردد و نيروي کار را خریداری می کند، همانطور که کالا را از بازار خريداري مي کند. و بعد به کالا هاي قابل فروش ديگر (نظير ساختمان) تبديل مي شوند و پس از آن اين تغيير و تبديل با فروش کالا در بازار به دارائي برمي گردد. (به شکل سود) براي اينکه فرآيند سودآور باشد مبلغي که از فروش دريافت مي گردد بايد از هزينه توليد بيشتر باشد. ارزيابي يک سود، خطرهاي احتمالي از بدست آوردن آن سود را حل و فصل مي کند به اين ترتيب فرآيند را پيش مي برد. فرآيند براي اکثر کارفرمايان به جاي يک زنجيره متوالي از تغييرات يک چرخه باز گشتي است. البته بعد زمان نيز وجود دارد. برگشت سريع سرمايه در پروژه هاي توسعه باعث مي شود که سرمايه به سرعت به گردش در آید و سود دهي به سرعت ايجاد گردد و خطرهاي احتمالي کاهش يابد.

فرآيند طراحي و ايجاد محيط ساختماني باتنوعي از عوامل ، تصميم گيرندگان با اهداف وانگيزه هايشان ،منابع محدوديتها و چگونگي ارتباط آنها با روش هاي مختلف همراه است. همانطور که Michael ball (1998) اشاره مي کند که فرآيند توسعه، عملکردي از روابط اجتماعي خاص در زمان و مکان می باشد، مستلزم تنوعي از عوامل کليدي (نظير مالکان زمين، سرمايه گذاري، کارشناسان امور مالي، توسعه دهندگان ،سازندگان ساختمان،متخصصين گوناگون،سياستمداران، مصرف کنندگان و….) است.حکومت چه در سطح محلي و چه در سطح ملي – هم نقش مهمي در حق و حقوق مالکيت دارد و هم به عنوان تنظيم کننده ديگر عوامل عمل مي کند.اين عوامل مجموعه اي از ارتباطاتي را نشان مي

دهد که Ball آنها را “ساختارهاي فراهم سازي ساختمان” مي نامد Ball بيان مي کند که اين عوامل بايد در شرايطي از ارتباطات خاصشان- عملکردهای تاريخي، سياسي و اجتماعي فرهنگي – با عناصر ساختاري وسيع تري- اقتصادي و صنعتي- از اقتصاد سياسي ديده شوند.

به منظور درک آسان تر فرآيند توسعه روشهاي متعددي ارائه شده است که به دسته هاي زير گروه بندي مي گردند:

روش هاي موازنه اي (تعادلي)- منتج شده از اقتصاد نئو کلاسيک، با فرض براينکه فعاليت توسعه بوسيله نشانه هاي اقتصادي تقاضاي موثر سازماندهي مي گردد همانطور که براجاره ها بازار و… تاثير مي گذارد.

روش هاي ترتيبي- تصادفي – منتج شده از نحوه اداره ملک و يا دارائي که برنحوه اداره مراحل در فرآيند توسعه متمرکز مي گردد.

روش هاي بنگاهي– منتج شده از تعاريف و رفتارهاي سازماني که برنقش و ارتباط آنها در فرآيند توسعه متمرکز مي گردد.

روش هاي ساختاري– که برپايه اقتصاد سياسي بنا شده که برروشي که بازار سازماندهي مي گردد، نقش سرمايه نيروي انساني و زمين در فرآيند توسعه و عوامل موثري که ارتباطات را سازماندهي مي کنند و باعث ايجاديهايي در فرآيند مي گردند، متمرکز مي گردد

روش هاي سازماني – اتفاقات (رخدادها) و فعاليت ها و چگونگي ارتباط آنها را به عوامل موثر ساختاري وسيع تر توضيح مي دهد (Healey ، 1991)

بخش دوم- روش کانال اطلاعاتي (PiPe line) توسعه :

اين مدل که توسط underwood , stewart , Barrett بيان شده يک روش ترتيبي- تصادفي- است ودر جدول زير مورد بحث قرار گرفته است.

66

روش Barrett et al . فرآيند توسعه را به سه مجموعه تقسيم بندي مي کند:

محدوديتهاي و چشم اندازهاي توسعه، امکان پذيري توسعه و اجرا.هريک از آنها يک وجه از مثلث کانال اطلاعاتي است و عوامل خارجي در مستطيل ها سياه نشان داده شده اند. محدوديتها و چشم اندازهاي توسعه در امتداد وجه اول قرار دارند که در شناسائي مکانهاي ويژه در پائين ترين نقطه در گوشه سمت چپ به نقطه اوج خود مي رسند.امکان پذيري توسعه در امتداد وجه دوم آزمايش مي گردد اجرا- سومين وجه – که هم شامل ساختار فرآيند است و هم تبديل کننده توسعه کامل شده به کاربري و سکونت جديد است. مکانها به دور کانال اطلاعاتي با سرعت هاي مختلف و در يک نقطه مشخص در زمان حرکت مي کنند مکانهائي با پتانسيل توسعه در نقاط متفاوتي قرار خواهند گرفت.اين مدل با عمل کردن به صورت مارپيچي و ايجاد يک الگوي جديدي از کاربري زمين در پايان هردور نشان مي دهد که فرآيند توسعه پويا و چرخه اي است.

از آنجا که اين بحث اساساً برتوسعه بخش خصوصي متمرکز شده است اين مراحل و اصول به طور گسترده اي باهم مشابه اند صرفنظر از اين موضوع که آيا توسعه دهنده يک بخش عمومي است و يا يک سازمان غير انتقاعي جدول زير نقشهاي طراحان شهري را مختصراً بيان مي کند.

طراحان شهري و فرآيند توسعه
نقش بخش عمومي فعاليت هاي طراحان شهري مرحله
نقش توسعه دهنده
– پيش بيني محدوديت ها/ فرصت هاي توسعه

– کشف و بسط فرصت هاي توسعه

– آماده سازي چهار چوب سياست برنامه ريزي

– ايجاد ديد

– آماده سازي چهار چوب توسعه/ نظام نامه توسعه

– آماده سازي دستور العمل توسعه براي سايت/ طرح جامعه براي ناحيه

– ساماندهي و جلب توسعه براي مکانهاي مناسب

– تحت تاثير قرار دادن دستور العمل کارفرما در سايت

– فرصت ها

– تشخيص مکانهاي مناسب

– ايجاد ديد

– آماده سازي دستور العمل ها و طرح جامع براي مکان مورد نظر

محدوديت هاي و چشم اندازهاي توسعه
– مذاکره با کارفرما

– ايجاد مشاوره

– توضيح و تفسير پيشنهادات طراحي و تقاضانامه

– تصميم گيري و ارائه توصيه نامه براي تقاضا نامه برنامه ريزي

– انجام مطالعات امکان پذيري

– ايجاد مشاوره ها

– آماده سازي پيشنهادات طراحي

– مذاکره با مسوولين برنامه ريزي

– آماده سازي و ارائه تقاضا نامه برنامه ريزي

امکان پذيري توسعه
– تضمين کيفيت توسعه

– تاثير پذيري نحوه مديريت از توسعه

– کيفيتي از طرح که ممکن است تعهد آن توسط سرمايه گذار تضمين گردد

– تضمين توسعه

– تاثير پذيري نحوه مديريت از توسعه

اجرا

تاثيرات ظاهري- رشد اقتصادي و سياستهاي مالي – تاثير روشهاي آماري و اجتماعي بلند مدت ،توسعه هاي تکنولوژيکي، ساختار بازار و… محدوديت ها و چشم اندازهاي توسعه را ايجاد مي نمايند. زماني که فرصت هاي توسعه فراهم مي گردد مکانهاي ويژه آن طلب مي گردد و فعاليت زماني به صورت واقعي آغاز مي گردد که طرح پيشنهادي توسعه مکان خاص خودرا بيابد و يا يک مکان توسعه به طرح پيشنهادي مناسبي دست يابد. ابتکار و فکر اوليه توسعه ممکن بوسيله توسعه دهنده يا شخص ثالث (نظير بخش عمومي) ايجاد گردد و يا ممکن است بوسيله مالک مکان به منظور دستيابي به ارزش بالاتري از زمين خود ايجاد گردد. در هر دو صورت ممکن است طراحان شهري لازم باشد که پتانسيل هاي سايت (محدوده ) را نشان دهند. جهت سازماندهي و جلب توسعه و مکان ها و نواحي ويژه ممکن است که سازمان برنامه ريزي چهار چوب هايي براي سياستهاي برنامه ريزي وضع نمايد و يا دستورالعمل ها و يا طرح جامع يا چهار چوب هایی را جهت توسعه فراهم آورد که اين دستور العمل ها و چهار چوب هاي طراحي ممکن است به صورت “کنشگرانه يا فعالانه (Proactively)” ايجاد شوند که باعث ايجاد کشش در سايت مورد نظر مي گردد و يا به صورت “واکنش پذير يا (reactively)” باشد که يک کشش توسعه اي در آن دنبال مي شود که ممکن است جهت پيشبرد فرآيند توسط توسعه دهنده ايجاد گردد.

اين مرحله نيز مثل شناسائي مکان و پيشنهادات توسعه ممکن است شامل ايده هاي مقدماتي درباره فرم هاي احتمالي توسعه و يا ارزيابي مالي طرح کلي گردد. اگر توسعه پيشنهادي با ارزش پولي بيشتري همراه باشد مرحله امکان پذيري توسعه که دومين بخش در روش PiPeline است اين ارزيابي مقدماتي را در جزئيات بيشتر گسترش مي دهد.

2-امکانپذيري توسعه :

روش امکان پذيري ( (PiPeline به 5 روش نشان داده شده است که هريک به مجموعه اي از تاثيرات و محدوديت هاي ويژه اي وابسته اند. براي اينکه توسعه به وقوع بپیوندد بايد هر 5 مرحله زير با موفقيت انجام پذيرد. اگر توسعه امکانپذير نباشد تغييراتي در آن ايجاد مي گردد و يا کنار گذاشته خواهد شد. به هرحال توسعه دهندگان مهارت هاي لازم را در مواجه شدن با محدوديت ها و غلبه کردن برآنها بدست آورده اند.

2.1- محدوديت هاي مالکيت :

پيش از توسعه توسعه دهندگان بايد بدانند که آيا قادرند که مکان و يا حق مالکيت آن را کسب نمايند يا خير. در دسترس قرار گرفتن زمين اغلب توسط محدوديت هاي ارزشي، فيزيکي، برنامه ريزي و دارائي محدود مي گردد. در مالکيت هاي چندگانه ممکن است به تجمع زمين و يا توسعه مشارکت جهت به انجام رساندن پروژه نياز باشد. در اکثر موارد خريد اجباري بخش عمومي يا اعمال قدرت جهت کسب ملک به منظور تسهيل در جمع آوري زمين مورد استفاده قرار مي گيرند.

2.2- شرايط فيزيکي :

براي تعيين اينکه آيا سايت مي تواند با توسعه پيشنهادي تطبيق داده شود، بايد شرايط فيزيکي آن (نظير ترازهاي زمين، ساختار خاک و ميزان آلودگي) مورد ارزيابي قرار گيرد. با وجود اينکه شرايط فيزيکي ممکن است به عنوان هزينه هاي اضافي (نظير تدارکات اضافي يا طراحي يا هزينه هاي ساختماني) بيان شوند،با این وجود ضرورتاً مانع از انجام توسعه نمي گردند. ظرفيت هاي فيزيکي يک مکان (عوامل مربوط به معيارهاي خوب بودن يا مطلوب بودن شکل شهر) نيز همانند شرايط فيزيکي آن به منظور سازگاري رضايتمدانه با ارزش هاي مورد توجه در توسعه بايد مورد ارزيابي قرار گيرند،که اصولاً به عنوان يک موضوع قابل بحث در طراحي مطرح است. پيشنهادات طراحي به شکل يک طرح کلي کاملاً مفهومي، شکل مي گيرند و به طور مداوم جزئيات بيشتري را به خود مي گيرند تا آنجا که تحقق پذيري آنها بيشتر مي گردد و سرانجام جزئيات مورد نياز توسعه جهت اجرا را بدست مي آوردند.

توجه و تعمق به شکل شهري خوب (مطلوب ) ممکن است داخلی یا درون مرزي (يا محلي) باشد و ممکن است تراکم توده و يا حجم بندي و ارتفاع را محدود و يا معين نمايد و يا مثلاً دغدغه هاي فکري توسعه دهنده را در جهت ايجاد کيفيت خاصي از توسعه هدايت نمايد. اکثر طرح ها يک دستور العمل پروژه اي يا کارفرمائي دارند که بوسيله توسعه دهنده براي مهندس معمار يا ديگر طراحان آماده مي گردد که پارامترهاي طراحي و سطح زمين غير خالص هريک از کاربري ها و بودجه هاي تعيين شده براي آنها را بيان مي کند. متناوباً اين توجه و تعمق به سايت ممکن است خارجي باشد و بوسيله سياستهاي برنامه ريزي يک دستور محلي، دستور العمل توسعه، چهار چوب طراحي شهري و يا طرح جامع اعمال نفوذ گردد.

2.3- رويه های (روال) عمومي :

قانون و ديگر روال هاي عمومي که به مکان و يا توسعه پيشنهادي مرتبطند بايدمورد بررسي قرار گیرند. که احتمالاً شامل فراهم آوردن برنامه ريزي و موافقت توسعه مي گردد. گاهگاه و نه هميشه تاثيرات اصول و قواعد کلي توسعه و محدوديت هاي برنامه ريزي و قانوني معمول، برطراحي، طرح و هزينه تاثير مي گذارد. در کشورهايي با سيستم منطقه بندي (Zoning) (نظير آمريکا و بخش هاي وسيعي از اروپا) که توسعه پيشنهادي با قوانين منطقه بندي منطبق است يک توافق يا رضايت خودکار از برنامه ريزي وجود دارد.وجود يک مجوز يا امتياز نيز ممکن است ضروري باشد. سيستم هاي منطقه بندي ممکن است توسط پانل هاي تجديد نظر طراحي که برپيشنهادات طراحي متمرکز است تکميل گردند. در سيستم برنامه ريزي محتاطانه در انلگيس، اقدامات توسعه شامل مصالح و تغيير کاربري احتياج به رضايت يا موافقت رسمي از مسوولين برنامه ريزي دارد و يک موافقت نامه آئين نامه اي ساختماني مجزا نيز مورد نياز است.

2.4- شرايط بازار :

برآورد شرايط بازار نشان مي دهد که آيا تقاضائي چه در حال و چه در آينده براي توسعه پيشنهادي وجود دارد يا خير. از آنجا که شرايط بازار ممکن است در طول فرآيند توسعه تغيير کند اين شبهه وجود دارد که آيا تقاضا در مدت زماني که انجام مي پذیرد به اندازه کافي مقاومت دارد تا بتواند توسعه کار آمد (سودمندي) را ايجاد نمايد! براي کاهش ميزان خطر احتمالي، توسعه دهندگان اغلب اقدام به پيش واگذاري یا پيش فروش به مستاجرين يا خريداران آينده مي نمايند.در يک بازار ضعيف بعيد به نظر مي رسد که توسعه بدون اين اقدام انجام گيرد، چرا که اين اقدام جهت محفوظ نگه داشتن سرمايه براي توسعه ضروري است. در بازارهائي با تقاضاي قوي، توسعه دهندگان کمتر به اين اقدام علاقه نشان مي دهند چرا که اين عمل باعث کاهش باز گشت سرمايه آنان مي گردد. بنابراين آنها بین ريسک ها و منافع سبک و سنگين مي نمايند. شرايط بازار مي تواند در سراسر مراحل توسعه اعمال گردد بنابراين هرجا که امکان خطر وجود داشته باشد تغييراتي به منظور افزايش سود بازار در محصول نهائي داده مي شود. در شرايط اقتصادي دشوار زمانيکه کيفيت طراحي مورد نظر باشد توسعه دهندگان سعي مي کنند هزينه ها را کاهش دهند و برخي ديگر از توسعه دهندگان محتاطانه سرمايه بيشتري را به کار مي اندازند (به منظور تغيير ميزان در محصول)

2.5- ماندگاري (قدرت دوام) پروژه :

قدرت دوام يا ماندگاري پروژه برآورد مي کند که آيا تقاضا مي تواند به ميزان سود دلخواه برسد يا خير. براي توسعه بخشي خصوصي اين ارزيابي شامل تحليل بازار، توسعه پيشنهادي و بازده که با هزينه و خطرات احتمالي همراه است مي باشد. در بخش عمومي، برآورد مي گردد که آيا فرمهاي اختصاص داده شده به بازيافت هزينه قابل استفاده اند يا خير. به بيان ساده چهار عامل وابسته مورد ارزيابي قرار مي گيرند: ارزش يا سود نهائي سرمايه، هزينه هاي تامين يا اکتساب زمين، هزينه هاي توسعه، و ميزان سود مورد نياز يا سودتوسعه دهنده ،که مورد اخير بسيار با اهميت است چرا که اگر توسعه دهنده به سود مطلوب خود دست نيابد ممکن است که مکانها و توسعه هاي ديگر، نظر او را به خود جلب کند. براي يک توسعه کار آمد (سود ده) سود يا ارزش نهائي بايد از هزينه هاي مصرفي در توسعه و اکتساب زمين بيشتر گردد. يک روش معمولي سنجش “سنجش مازاد” است. به بيان ديگر اين روش هزينه هاي توسعه پروژه نهائي (نظير هزينه هاي ناشي از ساختمان سازي، پرداختهاي مالياتي و قانوني، حق الزحمه متخصصين، هزينه هاي پرداخت وام ، سود سرمايه گذار و…) را از ارزش تخميني سرمايه توسعه تکميل يافته کسر می نماید تا ارزش مازاد زمين بدست آيد. (مثل اينکه توسعه دهنده چه مبلغي مي تواند براي زمين پرداخت کند تا يک بازگشت منطقي سرمايه امکان پذير باشد) متناوباً اگر قيمت زمين ثابت نگه داشته شود، اين روش مي تواند براي تخمين اينکه چه ميزان مشخصي از سود مي تواند به دست آيد مورد استفاده قرار گيرد. اگر توسعه دهندگان ارزش هاي افزوده ايجاد نمايند هزينه هاي اضافي مي تواند به خريدار يا مستاجر انتقال داده شود و اگر ارزش افزوده ايجاد ننمايد توسعه دهنده بايد قيمت پيشنهادي به صاحب زمين را کاهش دهد. همانطور که مالکين زمين اغلب از فروش زمين هايشان به قيمت هاي پائين امتناع مي وزرند، توسعه دهندگان هم معمولاً در صدد يافتن طرح هاي پيشنهادیي براي توسعه می باشند که بازده نهائي بيشتري عرضه نمايد در غير اينصورت پروژه غير قابل دوام مي گردد. “روش مازاد” دو ضعف اساسي دارد اينکه فرض مي کند که هزينه ها در طول مدت توسعه به طور عادلانه افزايش مي يابند و دوم آنکه نسبت به زمان مصرف و بازده حساس نمي باشد.

برآوردهاي روند نقدينگي مي تواند با تکيه برنقش منحصر بفرد “برآوردهاي بهينه” برمورد دوم غلبه کند و خطرهاي احتمالي ناشي از آن را کاهش دهد. تحليل تحريک پذيري که به ميزان بازده هاي ممکن توجه دارد و آن را بوسيله خطرات احتمالي محدود مي نمايد مي تواند راه حلي براي آن باشد. طراحي و هزينه هاي ناشي از طرح هاي پيشنهادي توسعه به موازات يکديگر اتفاق مي افتد و در طي جريان توسعه جزئيات بيشتري به خود مي گيرند. مطالعات مربوط به ماندگاري و يا دوام ممکن است ملزومات و نيازمنديهايي را براي بهبود بخشي طراحي و افزايش کاربري هاي احتمالي زمين جهت ايجاد بازده بيشتر مورد تاکيد قرار دهند.

يک مکان براي اينکه از نظر مالي با دوام و يا ماندگار باشد ممکن است به حجم و يا وسعت بيشتري از توسعه نياز پيدا کند تا بتواند خود را با شرايط محيط تطبيق دهد.

طراحي في نفسه ممکن است محدود شود و به طور کلي نمي تواند به همه کاستي هاي مناطق فقير و يا کمبودهاي تقاضا (از نظر اقتصادي ) غلبه نمايد (Cadman، Austin، Crowe، 1991 ، 19) اگر توسعه اي بخواهد با دوام ظاهر شود بايد محل تامين اعتبارات آن نيز جستجو گردد بنابراين ماندگاري يا قدرت دوام پروژه مورد ارزيابي قرار مي گيرد که آيا توسعه دهنده قادر است هزينه هاي ضروري مالي را فراهم آورد و به چه شکلي.

وقتيکه سرمايه وام گرفته مي شود و بهره وام ها پرداخت مي گردد شيب نرخهاي بهره وامي صعودي مي گردد و اين امر ممکن باعث تاخير ویا واگذاري پروژه گردد.

توسعه معمولا دو نوع سرمايه گذاري را ايجاد مي نمايد: سرمايه گذاری کوتاه مدت – سرمايه توسعه اي- که هزينه ها را در طول مدت توسعه تامين مي نمايد و سرمايه گذاري بلند مدت – تامين سرمايه براي سرمايه گذاري – که هزينه نگهداري توسعه تکميل شده و به تبع آن يافتن خريدار (يا سرمايه گذار) براي طرح تمام شده را تامين مي نمايد.

براي کاهش در معرض ديد قرار گرفتن و کمک به جريان نقدينگي و يا بدست آوردن انعطاف پذيري موثرتر، توسعه دهنده- هرجا که ممکن باشد- توسعه را مرحله بندي مي نمايد. بنابراين خيلي از بخشهاي توسعه به پايان مي رسند و درآمدي حاصل مي نمايند، قبل از اينکه کل توسعه تکميل گردد.توسعه ممکن است طراحي شده باشد، بنابراين، عوامل توليدي غير بازده در مراحل آخر جاي مي گيرند. مثلا در توسعه مسکوني، توسعه دهنده ممکن است ابتدا خانه ها را بسازد و ساخت مراکز عمومي و فضاهاي باز را به آينده موکول کند. عکس اين عمل هم ممکن است صورت گيرد. اگر عوامل توليدي غير بازده به فروش و يا اجازه عوامل توليدي سودده کمک کنند ممکن است همزمان با و يا حتي قبل از آنها ساخته شوند. براي مثال در Place Briendley در بيرمنگنام انلگستان، فضاهاي عمومي همگاني قبل از ساختمانهاي اداري اطرافش تاسيس گرديد.(شکل 1و2)

5 شکل 1: اگر عوامل توليدي غير بازده به فروش و يا اجازه عوامل توليدي سودده کمک کنند ممکن است همزمان با و يا حتي قبل از آن ساخته شوند. Place Briendley ، بيرمنگنام انلگستان، فضاهاي عمومي همگاني قبل از ساختمانهاي اداري اطرافش تاسيس گرديد.

8

شکل 2:طراحی منظم توسعه یا جهت گیری خاص آن فروش را راحتتر می کند.در Place Briendley ، بيرمنگنام انلگستان،طراحی شامل برجهایی است که فضاهای اداری را تا مین نمی کند اما این امکان را می دهد که توسعه از مرکز شهر دیده شود.

اگر مراحل اوليه توسعه ناموفق عمل کند ممکن است که تصميم گرفته شود که يا توسعه تکميل نگردد و يا در طراحي مراحل بعدي آن تغييراتي حاصل گردد. در مقابل اگر مراحل اوليه موفقيت آميز باشد ممکن است به منظور به حداکثر رساندن ميزان موفقيت و به حداقل رساندن عوامل غيرموفق تغييراتي در مراحل بعدي حاصل گردد. اگر توسعه بخواهد طي اين مراحل اجاره داده شود يا فروخته شود بايد هربخش در جهت تکميل طرح نهائي، طراحي شده و تا حدودي خود بسنده باشند.

3- اجرا :

هدف نهايي توسعه دهنده ايجاد يک محصول قابل عرضه در بازار است. به عبارت ديگر چيزي که مستاجران و خريداران خواهان آنند با کمترين قيمتي که براي اجاره يا خريد آن پرداخت مي نمايند. در نهايت مرحله اجرا، هم شامل ساخت و هم شامل فروش يا اجاره است. اگر توسعه دهنده پروژه را براي اجاره نگه دارد، از آن پس، نقش او به سرمايه گذار تغيير مي کند. هنگاميکه مرحله اجرا آغاز مي گردد توسعه دهندگان انعطاف پذيري عملشان را از دست مي دهند. در اين شرايط مهم ترین مسأله اين است که مطمئن شوند که تمام فعاليت ها در زمان، قيمت و کيفيت مناسب انجام مي پذيرد.توسعه دهندگان مخصوصاً برسازندگانشان متکي هستند و از متخصصين انتظار دارند که بر نحوه اجراي سازندگان نظارت نمايند و تواماً نگران زمان، هزينه و کيفيت اند. در کوتاه مدت، زمان و هزينه براي اهميت کيفيت مي تواند صرف شود ولي در بلند مدت اهميت نسبي کيفيت ممکن است ناديده گرفته شود.

بخش سوم – عاملین و نقش آنان در توسعه :

براي فهم بهتر و کامل تر فرآيند توسعه اين امر ضروري است که عوامل کليدي، انگيزه ها و اهداف آنان و نسبت هائي که آنها را به هم مرتبط مي کند و يا انگيزه هاي آنها براي درگيرشدن در فرآيند و يا اينکه چرا آنها به دنبال ايجاد کيفيت بالاتري هستند شناخته شوند و همه اين عوامل به صورت مجموعه اي عمل مي کنند که داخل يک زمينه يا حوزه وسیع تر يا “ساختار” قرار مي گيرند که مرکب از فعاليت هاي سياسي ، اقتصادي و ارزش هاي بدست آمده است و تصميم سازيهاي منحصر بفردي را تنظيم مي کند. (نظير چهار چوب هاي تنظيم شده بازار) عوامل مختلف نقش ها و وظايف مختلفي را در فرآيند توسعه انجام مي دهند اگر چه براي رسيدن به اهداف تحليل ها، نقشها به صورت انفرادي و مجزا مورد ارزيابي قرار مي گيرند، در عمل يک عامل مجزا اغلب نقش هاي متعددي را ايفا مي نمايد. براي مثال توسعه دهندگان ساختمانهاي بزرگ به طور کلي نقش توسعه دهنده، سرمايه گذار و ساختمان ساز را با هم انجام مي دهند. همانطور که عاملین و وظايفي که آنها به انجام مي رسانند مورد شناسائي قرار مي گيرند، دليل درگير شدن آنها نيز بايد فهميده شود (مثل انگيزه هاي آنان) نقش هر توسعه مي تواند در 5 قاعده کل مورد بررسي قرار گيرد:

– اهداف مالي: که آيا دغدغه هاي ابتدائي براي به حداقل رساندن هزينه هاست يا براي به حداکثر رساندن سود.

– زمان – مدت معين: اينکه عوامل درگير و يا وابسته به توسعه در درجه اول کوتاه مدتند يا بلند مدت

– طراحي: (از جنبه عملکردي):که آيا يک عامل توجه خاصي به توانايي توسعه در جهت دستيابي به اهداف عملکردي آن دارد يا خير.

– طراحي (از جنبه سيماي خارجي):که آيا يک عامل در درجه اول به سيماي خارجي توسعه مربوط مي شود يا خير.

– طراحي: (از جنبه ارتباط با زمينه): آيا ارتباط توسعه با زمينه يک دغدغه يا نگراني اوليه در عامل توسعه است يا خير.

رسيدن به کيفيت مطلوب طراحي شهري ضابطه اي نیست که همه مشارکين درفرآيند توسعه به آن بپردازند. همانطور که کيفيت مي تواند معناي مختلفي براي عوامل مختلف داشته باشد، اهداف مي توانند بوسيله طيف وسيعي از عوامل تحميل گردند که بسياري از آنها در خارج از محدوده توانائي ها و حدود فعاليت هاي توسعه دهنده يا طراح قرار مي گيرند که اين عوامل ممکن است شامل موارد زير باشد:

– احتياجات و اوليت هاي مشتريان / مصرف کنندگان که ممکن است با جامعه در تضاد باشد.

– شرايط بازار

– تحميل شدن هزينه ها و محدوديت ها از طريق سايت

– نياز به موافقت نامه هاي مختلف (قانوني، برنامه ريزي توسعه اي، تطبيق راهها و….) و ملزومات قانوني بخش عمومي

– محدوديت هائي در اجاره بها که ممکن است در مکان هاي خاصي ايجاد گردد.

– دوره هاي کوتاه مدت که اغلب در تصميم گيري هاي سرمايه گذاري نهادينه شده (دوره هاي بلند مدت خطرهاي احتمالي را افزايش مي دهند)

با اين وجود توسعه دهندگان و طراحان موفق قادرند که با محدوديت ها و موانع روبرو شوند و برآنها غلبه نمايند.

– توسعه دهندگان :

اصطلاح توسعه دهنده طيف وسيعي از افراد براي مثال سازندگان مجتمع مسکوني بزرگ تا سازندگان خانه هاي محل کوچک و خانه سازي هاي شخصي با درجات مختلفي از ميزان محرکهاي سود دهي حاصل از توسعه هاي بخشي خصوصي و يا سود دهي بوسيله دولت هاي محلي و مرکزي و سازمانهاي غير انتقاعي نظير اتحاديه هاي مسکوني را در برمي گيرد.

برخي از توسعه دهندگان در بخشهاي خاصي از بازار نظير خرده فروشي ، اداري، صنعتي و مسکوني به صورت تخصصي فعاليت مي کنند حال آنکه بسیاری دیگر در همه محدوده هاي بازار فعاليت مي نمايند.

بعضي از آنها با تغييراتي که در ساختمانهاي تاريخي و قديمي ايجاد مي نمايند بازارهاي طاقچه اي (حجره) را ايجادمی کنند، برخي ديگر پروژه هاي خود را در نزديکي يا در اطراف شهرها و شهرک ها متمرکز مي کنند و عده اي نيز در سطح منطقه اي، ملي و بين المللی عمل مي کنند. براساس نحوه فعاليت آنها Molotch , logan سه دسته از توسعه دهندگان را معرفي مي کنند:

1. “کار آفرينان خوش اقبال” آن دسته از توسعه دهندگان که زمين و ملک را با شيوه هاي گوناگون کسب مي نمايند (شايد با استفاده قوانين موروثي و يا خارج شدن از حيطه تجارت قانوني) و سپس تشخيص مي دهند که چگونه آن را با قیمت بالاتري بفروشند و يا اجاره دهند.

2. “کار آفرينان فعال” آن دسته از توسعه دهندگان که تغييرات الگوهاي کاربري و ارزش هاي زمين و به تبع آن خريد و فروش زمين را پيش بيني مي کنند.

3- ” زمين خواران ساختمان” که با سياست عمل مي کنند الگوهاي تغيير يافته را پيش بيني و تاثيرات و تغييرات مهندسي را در منافعشان جستجو مي نمايند. (مثلاً چگونگي تاثير پذيري راه از جاده تغيير احکام منطقه بندي يا طرح توسعه و يا ترغيب مردم به پرداخت ماليات و عوارض عمومی در مکانهاي خاص)

همه توسعه دهندگان بدنبال فرصتي هستند که ارزش ها يا منافع توسعه را به خود اختصاص دهند. ارزش توسعه تابعي از اختلاف بين ارزش ملک يا زمين در کاربري موجود آن است، با ارزش آن در استفاده هاي بهتر از آن با کمترين هزينه اکتساب زمين و تولید بالاترين ارزش کاربري. در جاهائي که يک مکان و يا قطعه اي از زمين ثابت در نظر گرفته مي شود ارزش توسعه اغلب برمنطقه وسيعي از آن شناور است و ممکن است از مکاني به مکان ديگر انتقال يابد. همانطورکه Read (1987، 16) مي نويسد: اگر يک شهر در همه جهاتي که توسعه مي يابد بوسيله زمينهاي زراعي احاطه شده باشد همه مالکين آن زمينها مي توانند اميدوار باشند که قادرند زمين هايشان را در قيمتي بالاتر ار ارزش زراعي آنها بفروش رسانند. (به اين مفهوم که يک” ارزش اميد” وجود دارد) ولي در عمل فقط تعداد کمي از مالکين (در اين مقطع از زمان) مي توانند زمين شان را براي توسعه بفروش رسانند. بنابراين ارزش توسعه برسطح وسيعي “شناور” است ولي تنها بريک قسمت کوچکي از آن منطبق مي گردد.

به طور کلي اهداف توسعه دهنده به سمت ارزش توسعه سوق داده مي شود، وقتي که با يک در خواست غير حضوري براي توسعه مواجه مي گردد.بنابراين توسعه دهنده مجموعه اي از نيروها (مکانها، سرمايه، مشاوره هاي تخصصي، ساختار و…..) را هماهنگ مي کند و در صدد ايجاد سود ناشي از فروش توسعه تکميل شده در قيمتي بالاتر از قيمت هزينه شده مي باشد.يک برآورد از منافع، خطرهاي احتمالي در رسيدن به آن سود ومنفعت را حل و فصل مي نمايد و فرآيند را پيش مي برد. اصولاً اهداف توسعه دهندگان کوتاه مدت و مالي است. آنها به طراحي و طرح ريزي براي وسعت بخشيدن و در نتيجه خدمت کردن به اهداف مالي شان علاقمندند.

از آنجا که دغدغه هاي ابتدائي بخش خصوصي يک توليد قابل عرضه در بازار است (عامل عرضه شونده) در نتيجه بايد احتياجات و اولويت هاي خريداران و مستاجران پيش بيني گردد. علي القاعده مستاجرين، تقاضاهاي خود را از صاحبان ساختمان طلب مي کنند که آنها نيز به نوبه خود تقاضاهاي خود را از توسعه دهنده مطالبه مي نمايند و دستور العمل هاي خاصي را براي طراحان ساختمان تنظيم مي نمايند.

اتفاقات و رويدادهاي ممکن ناشي از اختلاف بين مصرف کننده وتوليد کننده در ذيل مورد بحث قرار مي گيرد.

عموم دغدغه هاي طراحي شامل موارد زير مي گردد:

– احتياجات و نيازمنديهاي مستاجرين و خريداران، اولويتها و سلايق آنان و بويژه قيمتی که براي يک محصول مطلوب پرداخت مي نمايند.

– انعطاف پذيري ساختمان و طراحي سايت در مواجه شدن با تغييرات شرايط محيطي

– توانايي ساختمان

– صرف هزينه جهت بازده و ارزش سرمايه

– الزامات مديريتي (شامل “هزينه هاي جاري” توسعه است) (Rowley، 1998، 163)

توسعه دهندگان خصوصي اغلب نگران کفيت توسعه هستند و شديداً از راهنمائيها و رهنموردهاي طراحی شهري حمايت مي کنند (بخصوص در جاهائيکه سود آنها به حمايت و توجه به کيفيات محيطي وابسته است)

برخي از توسعه دهندگان به وراي مضيقه ها و فشارهاي ضروري بازار توجه کرده و نقش ها و وظايف وسيع تري را مورد ارزيابي قرار مي دهند بنابراين جهت نظم بخشي به عمليات در يک اقتصاد بازاري، توسعه دهندگان در مقايسه با طراحان اغلب آگاهي وسيعتري از نيازها و خواسته هاي مصرف کنندگان دارند.

– مالکان يا صاحبان ملک :

مالکان، صاحبان زمين هستند قبل از اينکه توسعه آغاز گردد.بجز استثنائاتی در دارائی زمين ودر نحوه توسعه آن مثلاً مواردی که مالکيت از آن بانک های زمين است،مالکان معمولاً نقش فعالی در فرآيند توسعه ندارند و وقتی قيمت مناسبی به آنها پيشنهاد شود به راحتی زمين را برای توسعه رها مي کنند.(Adam،1994)بنا براين اهداف آنان معمولاً مالی و کوتاه مدت است. در جاهائيکه منابع موجود زمينهای توسعه پذير و مطلوب محدود مي باشد،توسعه دهنده مالکيت زمين را کسب مي کند ويا يک امتياز انحصاری_ موافقت نامه ای است برای خريد زمين قبل از موعد مقرر و يا نزديک به آن_ و موافقت نامه ای را جهت توسعه آن کسب می نمايد.در نتيجه او يک اختيار محلي دارد و آزادی عمل بيشتری را برای تعيين ميزان کيفيت و سود حاصله به دست مي آورد.

مالکين به چهار طريق نتيجه فرآيند توسعه را تحت تأثير قرار مي دهند:

1– از طريق رها کردن يا رها نکردن زمين:

Adam (1994)بين “فعال” و “غير فعال”تفاوتي قائل مي شود.مالکان فعال، زمين يا دارائي خود را توسعه مي بخشند (و به توسعه دهنده تبديل مي شوند) و وارد توسعه های معاملاتی و ريسک پذير مشارکتی مي شوند و يا زمينشان را برای ديگر توسعه ها مورد استفاده قرار مي دهند.و يا ممکن است که سعی در غلبه بر محدوديت های زمین خود و افزايش قابليت های آن داشته باشند.در مقابل ،مالکان غير فعال هيچ قدم مؤثری در جهت قابل فروش کردن و يا توسعه بخشی زمين هايشان بر نمي دارند و به ندرت تلاش مي کنند که بر محدوديت های آن غلبه نمايند و ممکن است که به پيشنهادات توسعه دهندگان بالقوه پاسخ مثبت دهند _و يا ممکن است که ندهند_ شايد آنان دلايل قاطعي برای اين غيرفعالی داشته باشند.مثلاً بخواهند از توسعه ممانعت بعمل آورند و يا بخواهندکاربری قبلی زمين خود را حفظ نمايند.اگر مالکان زمينهايی که پتانسيل توسعه دارند تمايلي برای فروش نداشته باشند ممکن است مالکيت غير فعال به محدوديتي مهم براي توسعه تبديل گردد.در اين مواقع مسوؤلين عمومي وارد عمل مي شوند و يا از طريق خريد اجباری ويا اعمال قدرت_ درحق استفاده از آنها_ از اصول کلی توسعه حمايت مي نمايند.

اگر زمين به طورآزادانه قابل استفاده نباشد به جای آنکه به طور افزايشی از مرکز به سمت خارج رشد کند ،توسعه شکلی از ” رشد پراکنده” به خود مي گيرد و اين وضعيت زمين را غير قابل استفاده مي نمايد.

2-از طريق اندازه و الگوئی از زمينهايی که رها شده اندکه تأثير عمده ای بر الگوهای بعدی توسعه مي گذارند:

برای مثال Knox وOzolins(2000،5) زمينهای سازمانی و کشاورزی وسيع اطراف لوس آنجلس که بر سطح وسيعی از توسعه حومه ای يکنواخت بنا شده اند را با شهرهای ساحل شرقی مقايسه مي کنندکه الگوی اوليه دارائی زمين آنها قطعه قطعه ای است و در توسعه های بعدی به قطعه های کوچکتری تقسيم بندی شده است.

3- از طريق الگوهايی که ماهيت های بعدی توسعه را به آن تحميل مي نمايند:

مالکان زمين ممکن است که بواسطه قوانين قراردادی بخش هائي از زمين را از دست بدهند و يا قوانين محدود کننده ،ماهيت (خاصيت)توسعه را محدود کند.(Knox وOzolins ،5،2000)آنها ممکن است که يک سايت پلان (دو بعدی) و يا اساسنامه طراحی شهری(سه بعدی)تنظيم نمايندکه توسعه را تحت تأثير قرار دهد و يا حتی آن را کنترل کند. ريخت شناسان شهری نشان داده اند که طرح ريزی و يا تقسيم بندی زمين به منظور فروش و يا توسعه، تأثير عمده ای بر توسعه آن مي گذارد.

4-از طريق اجاره دادن به جای فروش زمين:

به علت بلند مدت بودن منافع زمين،مالکين مطلقی که به اجاره دادن زمين خود راضی شده اند اغلب نگران کيفيت آنچه در آنجا ساخته می شود هستند.همانطور که Sadjic(1992 ،5-34 )بيان مي کند بر اين اساس توسعه بيشتر به کشاورزی محدود می شود تا تجارت. هدف، توليد يک درآمد منظم به جای انباشتن سرمايه ناشی از فروش اموال و دارائی هاست که مستلزم چشم انداز وسيعی از سلامت اقتصادی و مديريت محتاطانه مستأجران و کاربری هاي در نظر گرفته شده است.مقصود اين است که يک مشارکت مداوم به جای يک معامله يکباره انجام گيرد.

-مالکان مجاوريا نزديک(نسبت به توسعه) :

مالکان زمين،اماکن و ساختمانهائی که نزديکی يک مکان توسعه هستند يا بوسيله آن محصور شده اند در صددند اطمينان حاصل کنند که هر گونه توسعه آن مکان از ارزشهای دارائی آنان نمی کاهد- و ترجيحأ به آن می افزايد- ارتباط يک ساختمان با بافت پيرامونش- در واقع سيمای خارجی آن – می تواند به عنوان تأثيرات حاصله مورد ارزيابی قرار گيرد.ساختمانها سرمايه های به هم پيوسته اند.ارزش آنها قسمتی از تابع ارزش های واحدهای همسايگی است که به نوبت از ارزش ساختمانهای ديگر حاصل مي گردد.همه توسعه ها در يک ارزش ترکيبی همسايگی شرکت مي کنند.تأثيرات همسايگی مي تواند در جاهايی که به ارزش توسعه مي افزايد مثبت باشد و در جاهايی منفي باشد.بنا بر اين توسعه های جديد مي تواند ارزش های ترکيبی همسايگی را زياد و يا کم نمايد.اهداف مالکان مجاور معمولاً بلند مدت و مالی و طراحی شده است (در بخشهای مربوط به سيمای خارجی آن) وبه بافت اطرافش وابسته است.

– سرمايه داران و سرمايه گذاران :

توسعه دهندگان به جز استفاده از سرمايه بايد آن را به منظور قابل استفاده قرار دادن اکثريت شرايط مطلوب با توجه به ارزش و انعطاف پذيری سازمند سازند.آن دسته که منابع را در توسعه شهری در جهت اهداف خود صرف مي کند معمولاً کسا نی هستند که نگران سود دهی اند.اين افراد اگر به سود قابل قبولی دست نيابند در جای ديگری سرمايه گذاری خواهند کرد. توسعه دهندگان معمولاً دو نوع سرمايه را سازماندهی مي کنند:سرمايه کوتاه مدت توسعه و سرمايه بلند مدت سرمايه گذاری

-سرمايه داران (وام دهندگان) :

سرمايه کوتاه مدت-سرمايه توسعه-بايد کل هزينه ها را در طول دوره توسعه پوشش دهد (نظير هزينه های ناشي از اکتساب زمين ،خدمات تخصصي و ساختمانی) هر چند بدهی وام دهندگان سرمايه های وام گرفته شده به آ نان برگردانده مي شود ولی آنها معمولاً هيچ بهره قانونی از پروژه يا حقی برای سهم بردن از آن ندارند.(به جز ضمانت هايی که در موارد عدم پرداخت بدهی برای آنها وجود دارد) وام دهندگان در سرمايه گذاری های مشارکتی در سود و زيانهای احتمالی با آنها شريکند و حق استفاده از منافع و بهره های قانوني در پروژه را دارا هستند.برای کمک به سرمايه، اکثر اوقات ،توسعه دهندگان در صددند که از دولت و يا طرح های يارانه ای نظير وامهايی با بهره های کم ( کمتر از عرف)،کمک های بلا عوض ، يارانه ها و معاملات مشارکتی کمک بگيرند.

اهداف سرمايه داران توسعه معمولاً کوتاه مدت و مالی است.علاقمندی آنها به طراحی عمدتأ در جهت رسيدن به اهداف مالی آنهاست.وام دهندگان سرمايه گذاريهای مشارکتی معمولاً به سراسر توسعه علاقه زيادی نشان مي دهند که شامل طراحی نيز می گردد.

– سرمايه گذاران :

دومين نوع سرمايه گذاری، سرمايه گذاری بلند مدت است ،که هزينه های ناشی از نگهداری توسعه تکميل شده را تأمين می نمايد.سرمايه گذاران خريداران(و متعاقبأ فروشندگان)طرح های تکميل شده اند.نظر به اينکه سرمايه گذاری ضرورتأ نياز دارد که استفاده های جاری از منابع را برای بالا بردن سوددهی تا آخرين مراحل پيش ببرد،سرمايه گذاران در ملک در درجه اول علاقمند به گردش سرمايه ناشي از اجاره بهای کاربر(استفاده کننده) هستند که به وسيله مبادله دارايی يا منافع سرمايه گذاری به سرمايه تبديل می گردد.سرمايه گذاران اصلی در توسعه صنعتی و تجاری،شرکت های بيمه و پشتوانه های حقوقي و در توسعه مسکونی ساکنين يا مالکين هستند.

سرمايه گذاران عمدتأ در جستجوی فرصتهايی هستند که به معيارهای زير دست يابند:

– امنيت سرمايه و درآمد(به مفهوم خطر کمتر)- به طورکلی ايمنی بيشتر يک سرمايه گذاری،با کمترين ميزان خطر در از دست رفتن سرمايه در سرمايه گذاری و افزايش نيافتن درآمد مورد انتظار

– رشد بالقوه درآمد و سرمايه(به مفهوم بازگشت سرمايه ای بالا)- اگرچه بازگشت های سرمايه ای بالا ممکن است بواسطه رشد درآمد يا رشد سرمايه و يا ترکيبی ازآن دو بدست آيد ،رشد سرمايه و مجموع کل بازگشتها نهايتأ به پيش بينی رشد درآمد وابسته است .

انعطاف پذيری (به مفهوم قابليت بالا در تبديل شدن به سرمايه يا پول)سرمايه گذاران به دنبال اين فرصتند تا بتوانند سرمايه گذاري هايشان را به توليد بهترين بازگشت سرمايه تغيير دهند. قابليت تبديل شدن به پول به عواملي نظير وجود خريداران بالقوه،هزينه های واگذاری ، ابعاد کلي سرمايه گذاری وظرفيت آن برای تقسيم مجدد بستگی دارد.به طور کلی يک سرمايه گذاری قابل تبديل به پول در ابعاد کلان يا خرد راحت تر به فروش مي رسد.

به تجربه ،هيچ سرمايه گذاريی امنيت کامل، قابليت تبديل پذيری به پول يا سرمايه و سود دهي تضمين شده اي را تأ مين نمی کند.از آنجا که سرمايه گذاری ترکيب متفاوتي از اين ويژگيها را ارائه مي دهد ، سرمايه گذاران در ميان آنها به مبادله مي پردازند.بالاترين بازگشت مورد انتظار، بالاترين ريسک پذيری سرمايه گذاری را مي طلبد.(تا جائيکه سرمايه گذار ايمنی را قرباني بازگشت بالاتر سرمايه مي کند.)

مؤسسات يا بنگاه ها،عرفاً،خطری را برخلاف ميل خود برای سرمايه گذاری در ملک می پذيرندو سرمايه خود را در جايی به کار می اندازند که “ملک اوليه”سودمندتر، با قابليت بيشتر برای تبديل شدن به پول و ايمن تر باشد. (نظير ملک در بهترين موقعيت که به راحتي و برای مدت بيشتری در يک معامله توافقی به مستأجر اجاره داده مي شود.)

سرمايه گذاريهای ملکی به طور کلی با دوامند و نوعاً منبعی از درآمد را ايجاد می نمايند.يک ذخيره عمده از زمين و ملک که ثابت است.موجودی در کاربری خاص مي تواند تغيير کند ولی در کوتاه مدت نسبتاً ثابت است.

سرمايه گذاران اغلب از بازده بعنوان وسيله ای برای اندازه گيری کارآيی سرمايه گذاری استفاده مي نمايند و خطرهای احتمالی را از طريق بازگشت سرمايه متعادل مي نمايند.در بازارهای ريسک پذير به طورکل سرمايه گذاران توسعه ایی را مي طلبند که بازده بيشترو گردش پول سريعتری در سرمايه گذاری داشته باشند.در بازارهای پررونق، با رقابت های قابل توجه بين سرمايه گذاران برای کسب فرصتهای سرمايه گذاری،بازده ها عموماً نزول می يابد. بنابراين پائين بودن ميزان بازده يک سرمايه،نشان دهنده يک بازار سرمايه گذاری سالم و بالا بودن ارزش های سرمايه است.چنين وضعيتی معمولاً نويد می دهد که منافع در آينده ای نزديک افزايش می يابند و اجاره ها تحت تأثير ارزش هاي سرمايه ای جديد زياد مي شوند.

از آنجا که ارزش های سرمايه ای و بازده به شکلی از درآمدهای اجاره ای حال و آينده در می آيند،اهداف سرمايه گذاران معمولاً بلند مدت ، مالی و طراحی شده است.برای مثال سياستهای مالکيتی کمپانی های سرمايه گذاری ملکی بزرگ به ريسکهای غير قابل اجتناب توجه دارد و به عبارت ديگر آنها در جستجوی املاکی هستند که ريسک ها و خطرات احتمالی(نظير عدم توانائی در عرضه و يا اجاره دادن ملک به قيمت مطلوب )را بکاهد. بنابراين ملکی که آنها به دنبال آنند تا درآمد افزاينده ای را برای مدت طولانی برای آنها ايجاد نمايد بايد انعطاف پذير باشد و به آسانی با خواسته های مستأجران مطابقت کند و قيمت اجاره آن برای مستأجران و ساير بنگاهها و مؤسسات سرمايه گذار قابل قبول باشد. (Rowley،164،1994) سياستهای اکتساب ملک کمپانی های کوچک ممکن است به شکل ديگری باشد ،چنين کمپانی هايی اغلب نقش مهمی در احيای شهر بازی می کنند.

– مشاورين توسعه:

مشاورين پيشنهادات و خدمات تخصصي براي توسعه دهندگان و ساير عوامل توسعه تهيه مي كنند. این مشاورين شامل مشاورين بازار، مشاورين املاك، مشاورين حقوقي، برنامه ريزان، معماران، مهندسين، مديران ساختمان، نمايندگان سايت، ارزيابان (برآورد كنندگان) , مشاورين هزينه و غيره است. از آنجائيكه بسياري از مشاورين يكباره منافع را بدست مي آورند اهداف آنها به نوعي كوتاه مدت و مالي است. بسياري از مشاورين مانند عوامل مديريت سرمايه گذاري املاك براي ادامه همكاري دستمزد مي گيرند. اهداف (عيني) آنها بلند مدت، مالي و كاربردي است. بسياري همانند معماران و طراحان شهري يكباره منافع را دريافت مي كنند، همچنين ممكن است از كل پروژه به عنوان تبليغي براي خدماتشان استفاده كنند. آنها همچنين ممكن است با حضور در پروژه از منافع ذهني و فکری قابل توجهي بهره مند شوند. اهداف عيني آنها به نوعي بلند مدت و وابسته به طرح است.

– سازندگان:

سازندگان- يا پيمانكاران (وپيمانكاران فرعي- درجه 2-) در جستجوي سودي هستند كه به واسطه بستن قرار داد توسعه به دست بياورند. هزینه توسعه نسبت به قيمتي كه توسط مشتريان- براي كار و مصالح مصرفي- پرداخت مي شود كمتر است. اهداف عيني آنها در ابتدا كوتاه مدت و مالي است. تا زمانيكه سازندگان از توسعه به عنوان تبليغاتي براي خدماتشان استفاده مي كنند براي طراحي آن علاقه مند هستند. بسياري از سازندگان تعهد مي دهند كه در توسعه به عنوان يك توسعه دهنده عمل كنند.

– ساكنين:

ساكنين- آنهايي كه فضايي را اجاره مي كنند يا مي خرند- استفاده و سود مستقيم از توسعه كامل مي برند آنها در ابتدا به ارزش كاربري آن توجه نشان مي دهند بخصوص موارديكه روي بازدهي تجاري آن تاثير مي گذارد مانند : آسودگي، تسهيلات و راندمان. اهداف عيني آنها به نوعي بلند مدت، مالي و وابسته به طرح است با الویت عملكردي بودن آن و همچنين نمای بيروني. از آنجائيكه استفاده از اين املاك هم به قيمت و هم كيفيت فيزيكي آن وابسته است، ساكنين بين مشخصه هاي مالي و مشخصههاي فيزيكي (مثل كيفيت، هويت، محله) سبك و سنگين مي كنند. اگرچه ساكنين بطور طبيعي با فضايي كه اجاره كردند به عنوان يكي از فاكتورهاي ضروري براي توليد يا ارسال كالا و خدماتشان رفتار مي كنند و سهم آن را براي رسيدن به اين هدف مي سنجند ولی به اينكه ساختمان چه چيزي را ارائه مي دهد و يا نماد پردازي مي كند هم اهميت مي دهند (مثلا وضعيت، استحكام، كيفيت). شركتها ممكن است در جستجوی ساختمانهاي موجودی باشند كه منطبق با تصوير ذهني اعضاي آن شركتها و كارمندانشان ساخته شده است. چشم انداز بيروني يا تصوير ذهني براي يك ساكن يا سرمايه گذار ممكن است مهم باشد- يا بطور صريح تر براي مالك ياساكن دقيق ونكته بين با ارزش است- ولي ارزش آن نسبتا نامحسوس و براي قيمت گذاري دشوار است. بعلاوه، اگرچه ساختمان يك شركت ممكن است زمانی می توانسته بربازار موثر باشد ولی به محض اينكه شاخص بازار افزايش پيدا كرد اهميت آن عامل کاهش مي يابد.

بنگاههاي اصلي به بوسيله به كاربردن سرمايه هاي شخصی خود به سرمايه گذاري در ساختمانهاي با كيفيت بالا ادامه مي دهند. علاوه بر اینکه این عمل راهبردي براي تقويت علايم هويت بخش است، تلاشی مضاعف براي جذب و حفظ كاركنان كليدي نیز هست؛ بوسيله ايجاد محيط هاي كاري كه خلاقيت را القاء مي كند وعدم حضور و غیبت را كاهش مي دهد. اين به شناخت و اهميت ساختمان از نظر عملكردي و سهمش براي ايجاد رضایتمندی اشاره دارد. اين اهميت ممكن است تا اطراف ساختمان ادامه يابد.

– اختلاف کاربر – عرضه كننده، در فرآيند توسعه :

مثال يك؛

يك شركت دفتري را با منابع شخصي براي ساكنين خود مي سازد، این شرکت نقش توسعه دهنده، سرمايه گذار مالك و ساكن را همزمان دارد و از هزينه ها و منابع طراحي با كيفيت تر استفاده ميكنند. بعنوان يك عامل , چندين عامل تركيب شد؛ وظايف توسعه. تضاد بين اهداف مختلف و انگيزه ها دروني مي شود و براي توليد محصولات بهينه باید سبك و سنگين كرد.

مثال دو؛

يك توسعه دهنده دفتري را مي سازد كه توسط كسي سرمايه گذاري شده است و از قبل پيش فروش شده است به يك سرمايه گذار كه قصد دارد تا جايي را اجاره كند (يعني مستاجر)، نظم دادن به سرمايه/ خريد خطر ريسك توسعه دهندگان را كاهش مي دهد. تا زمانيكه چشم اندازها الويتهاي روي طراحي ساختمانها موثر باشد. هزينه ها و منافع تقسيم مي شود بين توسعه دهندگان سرمايه گذار و ساكنين آينده، آنهايي كه هنوز نامشخصند و تاثير مستقيم روي طراحي ساختمان و خصوصيات آن ندارند.

– بخش عمومي :

بخش عمومي (اعضاي دولت و مسئولين دولت) اين درصدد هستند كه به توسعه و كاربردي زمين بوسيله سيستم برنامه ريزي، ساير ابزارهاي نظم دهنده، آماده سازي زير ساختها و خدمات و حضور در انجمن های توسعه نظم دهند. در مجموع اين بطور مستقيم روي فعالان بخشهاي خصوصي (توسعه دهندگان، مالكان و غيره) اثر نمي گذارد. ولي بوسيله استقرار سياستهاي عمومي و چهار چوبهاي منظم، زمينه اي براي تصميم گيري سرمايه گذاري بخش خصوصي فراهم مي سازد. اين برانگيزه ها و ضمانت هاي اجرا هم تاثير مي گذارد بدين ترتیب فعاليت هاي بيشتري انجام مي شود.

اعضاي بخش عمومي معمولا با توسعه دهندگان در چهار چوب اصول و جزئيات طرح توسعه پيشنهادي مذاكره مي كنند. همچنين براي ملاقات ضروري با مسئولين برنامه ريزي، (آنهايي كه قابل مذاكره نيستند) زمينه اي براي مذاكره و معامله ایجاد می کنند. مسئولين برنامه ريزي ممكن است به دست آوردهای برنامه ريزي نيازمند باشند، (مثلا مشاركت در زير ساختها) اگرتوسعه دهنده بتواند سود ويژه اي از طراحي به مسئولين و يا انجمن محلي ارائه دهد. در بسياري از كشورها سودبردن از برنامه ريزي يك حق قانوني است، (مثلا بواسطه اجاره های سنگین) كه اثرات منفي توسعه را بر انجمن هاي محلي را تعدیل مي كند. مذاكرات فرصت هايي براي طراح شهري بوسیله اثر گذاري بر طرح و كيفيت توسعه پيشنهادي درطی فرآيند ایجاد مي كند؛ (مثلا بوسيله تشويق/ درخواست از توسعه دهنده براي سرمايه گذاري زماني و مالي بيشتر براي بهبود كيفيت). در انگلستان طراحي اساس رسيدگي به تصميمات كنترل توسعه است. يك مسئول برنامه ريزي اصولا ميتواند طرح پيشنهادي كه منحصرا متکی بر طرح است را رد كند. هنگاميكه مجوز برنامه ريزي رد شد و احتمالا در خواست مجدد ضرورت نیافت براي توسعه دهنده هم هزينه زماني وهم مالي را در بر دارد و اين بالكل نامطلوب است. بنابراين توسعه دهندگان با مسئولين برنامه ريزي مذاكره مي كنند تا مطمئن شوند كه مجوز توسعه در حال تهيه است تا زمانیکه مسئولين برنامه ريزي بتوانند توسعه دهندگان را اميدوار كنند كه خطر عدم دريافت مجوز از بين مي رود.

اگرچه نظارتهاي برنامه ريزانه معمولا به عنوان محدوديت در توسعه ديده ميشود ولی اين يك نگاه کوته بینانه ومحدود است. هنگاميكه آنها هزينه توسعه يك سايت مشخص را كاهش ميدهند در واقع زمينه ها و ارزش املاك را حفظ مي كنند و يك محيط امن براي سرمايه گذاري ايجاد مي كنند (مثلا با محدود كردن آنچه كه مي توان در زمينهاي مجاور انجام داد). معمولا توسعه دهندگان به كنترل و نظارت بر برنامه ريزي علاقه مند هستند اما- براي كاهش خطر توسعه- به اطمينان و شفافيت بيشتري در حين عملشان نيازمندند. اصلاحات محيطي همچنين شرایطی براي سرمايه گذاري ايجاد مي كند.

اصولا بخش عمومي با توجه به مصالح جمعي و عمومي عمل مي كند. در عمل، تا زمانيكه سطوح مختلف دولتمردان و ساير موسسات عمومي به شيوه خودشان عمل كنند مصالح شخصی محدودتر می شود.. نقش بخش عمومي در فصل 11 مفصلا بحث مي شود. در مورد هر طرح خاص، اهداف بخش عمومي بطور معمول بلند مدت، عملكردي و مرتبط با طرح است.

– اجتماع :

به همان نسبت كه افراد ذينفع از نتايج فرآيند توسعه باشند , احتمالا به همان نسبت در طول فرآيند توسعه بطور فعال تاثير مي گذارند. براي مثال: شكايت از پروژه توسعه بخصوصي، مشاركت يا مشاوره در پروژه اي خاص و شركت در گروهها و سازماندها. آنها در طول فرآيند دموكراتيك – بطور غير مستقيم و احتمالا فقط در اصول – بر جنبه بخش عمومي فرايند توسعه نظارت مي كنند.

كيفيت توسعه :

در توجه به موضوع كيفيت توسعه بايد به ارتباط بين عوامل مختلف توجه كنيم. در بسياري از اقتصادها، كيفيت توسعه به فرايند بازار و ساختار بازار وابسته است، عوامل فقط تا حدي در فرايند توسعه حضور مي يابند که در دستيابي به اهداف مشاركت كنند. دو مسئله مطرح می شود؛ مشخصات يك توسعه پيشنهادي با توجه به ميزان مشاركت آن عامل در رسیدن به اهداف هر يك از عوامل ارزيابي خواهد شد ، و همینطور از آنجايي كه این عوامل ممكن است براي توسعه همسان اهداف عيني مختلفي داشته باشند احتمالا تضاد و مذاكره اي بين آنها پيش آید (Hehneberry, 1998) . در اینجاسه مسئله كليدي بوجود مي آيد؛ امكان اختلاف يا اختلافاتي بين عرضه كننده و کاربر در فرآيند توسعه، نقش طراح شهري در ميان سمت عرضه كننده فرآيند توسعه، و توجه به كيفيت طراحي شهري ورای ساير كيفيت هاي توسعه.

– اختلاف عرضه کننده و کاربر :

هزينه ها و منافع هر جزء از پروژه توسعه در برخوردشان با عوامل توسعه بي اثر نيست. براي مثال كيفيت بالا و مصالحي كه كمتر احتياج به مراقبت دارند هزينه هاي اوليه توسعه را افزايش مي دهند , هزينه هاي اسكان در بلند مدت را كاهش مي دهد و عملكردي بودن را در درازمدت ارتقاء مي دهد. هزينه ها توسط توسعه دهندگان متقبل مي شود ولي منافع به ساكنين تقلق خواهد داشت. همانطور كه هزينه ها در اثر افزايش نرخ خريد بالا ميروند سرمايه گذاران هزينه هاي بالاتري را متقبل مي شوند و دوباره بواسطه اجاره هاي بالاتر از ساكنين آن را بدست مي آورند. هزينه پايين تر اسكان و عملكرد بالاتر ارزش سرمايه و اجاره را افزايش مي دهند آنچه كه مهم است اينست كه عوامل تامین کننده متمايل به اهداف كوتاه مدت ومالي هستند ( توسعه يك كالاي مالي است) حال آنكه عوامل طرف متقاضي متمايل به داشتن اهداف بلند مدت و طراحانه هستند. (اين بدان معني است كه توسعي محيطي براي استفاده است).

وقتیکه اهداف و انگيزه هاي مختلف بين نقش هايي كه توسط يك عامل و يا سازمان (مانند توسعه دهنده، سرمايه گذار يا ساكن) ايفا مي شود بازبینی شود تضاد دروني مي شودو مي توان سبك سنگين كرد تا بيشتر نتايج رضايت بخش به وجود آورد. جائيكه اهداف و انگيزه هاي مختلف بطور ظاهری تطبيق داده شوند براي نارسايي و عدم تطابق بين امكانات و مطالبات علتی وجود دارد (يعني اختلاف بين عرضه كننده – کاربر).از آنجايي كه كاربر/ مالك نامشخصند و قادرنيستند كه مستقيما از فرآيند طراحي و توسعه آگاهي مي يابند اختلاف بين عرضه كننده- کاربر تركيبي مشخصه همه توسعه هاي اندیشیده شده است. پول كم مصرف كنندگان با داشته هاي آنها تركيب مي شود تا هزینه ای که براي خريد وجود دارد فراهم شود يعني توسعه دهندگان مي توانند توسعه دهندگان ميتوانند توسعه/ محيط با كيفيت پایین ايجاد كنند كه فقط بدرد اهداف مالي كمي مي خورد. بنابراين اگرچه طرف تامين كننده بايد نيازها و احتياجات طرف متقاضی را پيش بيني كند ولی همچنین می خواهد تا در صورت امکان محصولي توليد كند كه متناسب با اهداف خود باشد. در كل توسعه با كيفيت تر , زماني بوجود مي آيد كه نقشهاي توسعه طوري تركيب شوند كه پلي ارتباطي بين فاصله توليد كننده و مصرف كننده ايجاد كنند. اگرچه حرفه اي ها و متخصيصن مانند مشاورين املاك بعنوان نمايندگان ساكنين عمل مي كنند ولي ممكن است آنها مشكلات ديگري ايجاد كند , بخاطراينكه منافع اين نمايندگان هيچ وقت نمي تواند دقيقا به منافع ساكنين وابسته باشد.

جائيكه اختلاف بين عرضه كننده – کاربر رخ مي دهد رسيدن به تعادل در هزينه ها و منافع در ميان همه عوامل بطور حساسي به طرف تامين كننده وابسته است . آن منافع ارزش/ قيمت بیشتری را ایجاد می کند يا حداقل قادر به بهبود هزينه ها است. اگر ساكنين منافع عنصري خاص در طراحي را تشخيص ندهند يا درك نكنند آنگاه توسعه دهندگان (بطور خاص) و سرمايه گذاران (بطور عام) بعيد است كه آنها را از نظر تامين مالي كنند.

اين مسئله مي تواند با عناوین كيفيت مناسب يا كيفيت پايدار مورد توجه قرار گیرد. با توجه به اینکه درتئوري , “طراحي خوب شهري” بايد ارزش را به توسعه املاك اضافه كند Rowley اشاره می کند كه حداقل در انگلستان تصور اينك «ساختمان هاي بهتر يعني تجارت بهتر» هم جديد و هم قابل بحث است. حالت غالب در تصميم گيري براي املاك شخصي نگاه كيفي است: در اين وضعيت توسعه در كيفيت بالا مي ماند هرچند نوعي بازار براي توسعه با استانداردهاي پا یين وجود دارد ، كه حداقل در كوتاه مدت ممكن است نگهداري آن راحت تر باشد، كه ممكن است به مهارت و مراقبت كمتري براي توليد نیازمند باشد و مي تواند هزينه اوليه پايين تری داشته باشد… حالت متضاد اينست كه كيفيت بالا به حصول موفقيتهاي تجاري بلند مدت كمك مي كند، اين چيزي است كه نظريه كيفيت پايدار خوانده مي شود.

اگر ساختمان با كيفيت بالاتري از آنچه ساكنين و سرمايه گذاران حاضر به پرداخت آن هستند، ساخته شود هزينه هاي جانبي وارده بايد توسط توسعه دهنده پرداخت شود. بطور خلاصه فرا معیار وجود دارد. توسعه دهندگان محتاط و آنهايي كه هميشه سود زيادي دريافت مي كنند تلاش مي كنند تا بطور نزديكي كيفيت جستجو شده توسط مصرف كننده را با كيفيت منابع توليد هماهنگ كنند. به زبان ديگر توسعه دهندگان، توسعه ها را در سطح شايسته و با كيفيت ايجاد مي كنند كه در برابر معيارهاي كوتاه مدت قضاوت مي شوند. اصولا هر چقدر استانداردها بالاتر باشد، ريسك اينكه- خريداراني پيدا نشوند كه قيمتهاي لازم براي پوشش هزينه هاي اضافي را بدهند – بيشتر است.1996) Rowley )

بهرحال اين بحث ، فرض مي كند كه هزينه اي موجود است كه در تهيه توسعه با كيفيت بالاتر به كار برده مي شود.

تا زمانیکه درست باشد كه جایی که اول طراحي بهتر مقدمتابعنوان یک کاربری با معيارهاي بهتر یامصالح با كيفيت ترديده شده است ولي كمتر مي تواند درست باشد، براي مثال، جايي كه ديده مي شود داراي طرح وفضايي بهتر ساختمانها و فضاها است. (يعني آنهايي كه ارتباط بهتري با متن اطرانشان دارند.) با اين حساب ، طراحي بهتر شهري ممكن است هزينه هاي اضافي نداشته باشد و ارزش را بيفزايد.

جايي كه اختلاف ميان عرضه کننده و کاربر و همچنين جدايي بنیادی توسعه دهندهگان(عرضه كننده) و كاربران (مصرف كننده) زياد مي شود ضروري است تا بطور دقيق تر به طرف عرضه كننده و بطور ويژه نقش طراحان شهري در ميان آن نگاه كنيم. در عمل معمولا عرضه كننده تنها نداريم، طرف عرضه كننده معمولا شامل چندين عامل با اهداف متفاوت است.. Mc Glynn قدرت عوامل مختلف را شرح داده است. او تفاوتهاي بنيادي بين عواملي كه مي توانند توان خود را براي خلق یا كنترل توسعه به كار برند ترسيم كرده است، آنهايي كه مسئوليتهاي قانوني يا قرار دادي نسبت به بعضي جنبه هاي توسعه درند و آنهايي كه منافع يا تاثيري در طول فرآيند دارند.

اين دياگرام قدرت بصورت گرافيكي ترسيم مي كند كه چگونه قدرت ميان عواملي متمركز مي شود (يعني سرمايه گذاران و توسعه دهندگان) كه قادرند توسعه را آغاز و آنرا كنترل كنند. نمودار همچنين دامنه وسيع سهم و منافع طراحان را نشان مي دهد (ولي كم بودن قدرت واقعي آنها براي شروع يا كنترل پروژه) و كم بودن قدرت اداره توسط كاربران توسعه شامل اجتماعات محلي . عوامل سمت راست نمودار (طراحان و كاربران) براي تاثير برفرآيند بر بحث اتحاد و مشاركت تكيه مي كنند. نمودار همچنين تشابهات آشكار ميان اهداف طراحان و كاربران و عموم مردم را نشان مي دهند. بنابراين طراحان شهري بطور غير مستقيم با ارائه ديدگاههاي كاربران و عامه مردم در طي فرآيند توسعه، متعهد ميشوند. در نگاهي دقيق به نقش طراحان شهر(Bentley,1999) يك سري استعاره ها را پيشنهاد مي كند- فرم دهندگان بي پروا، ارباب و خدمتكار، نشانه هاي بازار و عرضه نبرد- تا ارتباط بين عوامل را توصيف كند.

  1. فرم دهندگان بي پروا:

اين اشاره مي كند كه شكل توسعه بواسطه تلاشهاي خلاقانه گروهي ويژه حاصل ميشود (مثلا معماران) و محيط هايي كه بطور حرفه اي ساخته مي شوند عوامل اصلي در شكل دهي به فضاي شهري هستند. بنتلي مي گويد اين يك افسانهای بزرگ است كه در نقش طراحان مبالغه مي كند و آنها را در توسعه خبره و كارشناس نشان مي دهد كه فراي كنترل آنها است. اغراق كردن در نقشي كه توسط معماران و ساير متخصيص ايفا ميشود بايد خرافه پرستي (بت پرستي) طراحي ناميده شود .

2- ارباب و خدمتكار؛

اين استعاره اشاره مي كند كه شكل توسعه بوسيله قدرتهايي تعيين مي شود كه بين عوامل مختلف بازي مي كنند. عواملی كه قدرت بيشتري داشته باشند و مي توانند به آنهايي كه قدرت كمتري دارند مي توانند دستوردهند. توسعه دهندگان تصميمات مهمي را براي طراحاني كه صرفا قوطي(ساختمانهاي قوطي شكل) تهيه مي كنند , اتخاذ ميكنند. با اين وجود نقش طراحان و ساير متخصصين ساخت محيط دست كم گرفته مي شود. بنتلي اشاره ميكند كه رواج اين نظريه ممكن است به اين خاطر باشد كه عوامل كم قدرت می خواهند تا شرايط استعفا يا تسليم را بپذيرند و به جاي اينكه بخواهند براي رسيدن به نتايج بهتر مبارزه كنند به راحتي فرمان توسعه دهندگان را بپذيرند .

3- نشانه هاي بازار؛

اين اصطلاح اشاره مي كند كه عوامل با امكانات كم , بطور غير فعال به علايم بازار واكنش نشان مي دهند. از كسانيكه به آنها حقوق/ دستمزد پرداخت مي كنند و پيشنهادات آنها را بدون سوال مي پذيرند تقدير مي كنند. از نظر نبتلي اين مسئله باعث می شود که، مشكلات عملي نظارت بر تيم توسعه يا ابهامات اصلي در فرآيند توسعه را ناديده گرفته شود يا در آن مبالغه شود. جائيكه مجموعه اطلاعات در حال استفاده است كنترلهاي جزئي و دقيق كارشناسان به اندازه كنترلهاي خوب تخصصي مورد نياز است. وقتيكه از انجام هزينه برای چنين نظارتهايي مكررا جلوگيري شود , استقلال متخصصین غير قابل اجتناب است و الزاما نباید بوسيله عواملي جلوگيري شود كه مي دانند” كدام سمت نام روغني است.” بنتلي همچنين به مشكلاتي اشاره مي كند كه از اعضاي گروه توسعه/ طراحي بر مي خيزد، تاكيدي كه براي انگيزه هايشان دارند، تغيير دادن سهمشان و اينكه با توجه به سيستم ارزشیشان كار كنند. معماران معمولا به ابعاد هنري اهميت مي دهد، ارزيابان به ابعاد مالي توجه مي كنند و همچنين اهدافي كه ممكن است با اهداف كاربران در تضاد باشد. در مورد آخر براي توسعه دهنده بسيار دشوار است تا از نزديك كنترل کنند. طراحان نه تنها مي توانند برخلاف منافع كارفرمايان خود عمل كنند بلكه در مقياس بزرگتر مي توانند برخلاف منانع جامعه عمل مي كنند. در نتيجه اين شرايط با سختي هاي بالقوه براي همه افرادي كه به آن مرتبط هستند همراه است – ارباب رجوعان يا توسعه دهندگان خودشان آگاهي به ساخت و طراحي ساختمان ندارند مگر اينكه مشاورين متخصص بر آنها نظارت كنند- بنتلی اشاره مي كند كه اين شرايط بهتر است بعنوان عرصه نبرد ناميده شود تا بازار دوستانه و پرهياهو.

4- عرصه نبرد؛

اين استعاره اشاره مي كند كه همه عوامل در مورد قطعه و طرح مذاكره مي كنند تا به شكل توسعه مطلوبشان دست يابند , براي بتنلي اين تشبيه متقاعد كننده است. فضاي آزاد و مناسب براي مذاكره بوسيله محدوديت يا قوانين داخلي وخارجي روي عوامل توسعه ايجاد مي شود. براي سرمايه گذار بخش خصوصي اين قوانين به محدوديتهاي بودجه، دستمزد مناسب و ميزان ريسك وارده وابسته است. فشارهاي خارجي از طريق مجازاتهاي اقتصادي نظير ورشكست کردن اجرا مي شود، چنين قوانيني انتخابي نيستند و نمي توان به سادگي آنها را نايده گرفت. قوانين متعدد زمينه فرصت هايي را مي سازد كه طی آن همه عوامل به كار مي افتند. در مذاكرات ، سختي ها بطور موثر در جايي واقع مي شود كه محدوديت در فرصت هاي ساير عوامل را بشناسيم. براي مثال يك سوال كليدي براي طراحان اينست كه توسعه دهنده تا چه حد مي تواند كار را با قدرت به پيش برد؟ بتنلي اشاره ميكند كه هر چقدر عوامل بيشتر بتوانند فرصت هاي عوامل ديگر را بفهمند (مثلا اگر طراحان ميزان امكانات مالي را بدانند) بطور موثرتري مي توانند از فرصتها استفاده كنند.

بخاطر نياز براي مجوز برنامه ريزي/ توسعه، هم فرصت هاي طراحان و هم برنامه ريزان محدود مي شود. بسياري از طراحاني كه براي توسعه دهندگان كار مي كنند حمايت مسئولان عمومي و برنامه ريز را به خاطر بسط زمينه هاي طراحي تصديق مي كنند. اين همچنين اشاره مي كند كه بدون محدوديتهايي كه بوسيله متن (زمينه) بوجود آمده مانند بودجه، چهارچوب سياستها و غيره، ایده های طراحی پراکنده تر می شود . كوين لينچ (1972) اشاره مي كند كه طراحان آگاهند كه طراحي در جائيكه محدوديت وجود دارد راحت تر است تا جائيكه شرايط كاملا آزاد باشد. مشخصههاي ثابت و غير قابل تغيير , دامنه راه حلهاي ممكن را محدود مي كنند و بنابراين سختي كار طراحي را آسان مي كنند.

اساسا، دستورات مشتريان (توسعه دهندگان) پارامترهاي اوليه زيادي براي طراحي آماده مي كنند. طراحان ممكن است تا حد زيادي براي تفسير دستورالعملها آزاد باشند يا اينكه ممكن است متناوبا بخاطر داشتن سبكي خاص يا ساختن قوطي هاي ساختماني بازخواست شوند (يعني بخاطر اينكه همه تصميمات اساسي طراحي براساس فرمولي از پيش تعيين شده يا دستور العمل طراحي اتخاذ مي شود يا بخاطر اينكه عمل طراحي که در بر گیزنده طرح واحدهاي استاندارد و يكسان است. ) در بحث روي پديده توسعه دهندگان بومی ، Rabinowitz ملاحظه كرد كه چگونه يك تصميم مهم طراحي معمولا قبل از اينكه پروژه به دست طراح برسد، گرفته مي شود و اين به آن خاطر است كه این طزحها براساس نياز بازار پايه گذاري شدند ، بيشتر پارامترها در دستور العمل نه به دلخواه است و نه از روي هوس، چنين رويكردهايي توان طراحان را براي توجه به زمينه و متن محلي محدود مي كند و نتيجه , تكرار طرحهاي قاعده مند و فرموله و بي ارتباط به محل و منطقه است.. دربحث اينكه چگونه معماران بامشتريان/ توسعه دهندگان در مورد طراحي مذاكره مي كنند- و همين طور در مورد كيفيت طراحي- بتنلي سه نوع روش را شناسايي مي كنند:

بواسطه اطلاعات و اخبار، كه محصول آموخته ها، پژوهشها، تجربيات حرفهاي و آگاهي از نمونه ها است.

بواسطه ابتكار و نوآوري، بخاطر اينكه معمولا فقط طراحان كساني هستند كه براي طرحهاي كالبدي طرح پيشنهادي میدهند.

بواسطه اعتبارشان، آن چيزي كه باعث مي شود بتوان به آنها ارزش فرهنگي اعطا كرد.

هر كدام از اين سه نوع شامل قدرتي براي تاثير گذاري است تا اجبار. اساسا طراحان مي خواهند در اين مورد بحث كنند كه طرح هاي خوب برساس علايق و منافع شخصي توسعه دهندگان است. ايجاد كيفيت بالاتر بايد منافع مالي براي سرمايه گذار داشته باشد و در حقيقت به ساير عوامل هم سود برساند. (جدول 4-10). ممكن است بازدهي بيشتري را در درآمد موجب شود , يعني طراحي و توسعه مسكن با كيفيت بالاتر بدون صرف هزينه هاي اضافي باعث تعادل هزينه/ ارزش مي شود و موجب مي شود كه واحدها به سرعت يا با قيمتي بالاتر خريداري شوند. طراحي خوب از عوارض مثبت زمين بهره برداري مي كنند و حداقل تاثيرات منفي آن.

بخش چهارم — كيفيت طراحي شهري :

بهبود كيفيت توسعه هاي خصوصي براي يك طراحي خوب شهري لازم است ولي شرط كافي نيست. توسعه دهندگان پاسخگوي نيازهاي ساكنين هستند و سرمايه گذاران مي تواند به نيازهاي عامه مردم ودر مقياس بزرگتر جامعه توجه نكنند. املاك مسكن مستقل و اجتماعات بزرگ، آنچه كه متشريها و ساكنين مي خواهند را اجرا می کنند. چنين توسعه هايي ارتباط و يكپارچگي كمي با زمينههاي محلي دارند.این باعث مي شود که فرآيند و محصول توسعه معمولا خدشه دار مي شود بخاطر اينكه اساسا به توسعه هاي فردي اهميت مي دهد تا خلق فضا. براي مثال Sudjic اظهار عقيده مي كند كه چگونه توسعه دهندگان مي توانند براي توجه به حوزه عمومي انگيزه اي نداشته باشند و در عوض روي ایجاد توسعه تمركز كنند . اين مي تواند به عنوان نتيجه بديهي توسعه و تصريح كننده نقش طراح شهري بعنوان حلقه اتصال باشد ، در غير اينصورت محيط تکه تکه مي شود. براي مثال همانطور كه در بخش يك بحث شد , sternbevy اشاره مي كند كه خود مختار عمل كردن، باعث مي شود كه محيط هاي شهري را قسمت قسمت شود و شهرهايي را خلق مي شود كه گسسته و متلاشي است.

پروژه اي که براي فضاهاي عمومي انجام شد نشان می دهد كه اين نوع توسعه ها بخاطر اينكه به انتظام توجه مي كند، خدشه دار مي شود. نتيجه اينكه؛

    • اهداف آنها بطور دقيق تعيين مي شود.
    • حيطه عمل و ارزيابي ها بوسيله قواعد تعیین مي شود.
    • فقط توانايي نشان دادن طراحي سطحي و ظاهري را دارد.
    • بر متخصيصن و كارشناسان خبره تكيه مي كند.
    • هزينه بر است و توسط دولتمردان , سرمايه گذاران، موسسات حقوقي و… تامين مي شود.
    • انجمن هايي را تاسيس مي كند تا در مقابل تغييرات مقاومت كند.
    • راه حلها بر طرحهاي ايستا تمركز مي كنند و به مورد استفاده آن و كاربردش بيتوجهند .
    • به تجربيات مكاني منجر مي شود و مشاغل شهري را در حوزه عمومي محدود ميكند.

اساسا به اين نياز است كه توسعه دهندگان را تشويق كرد- يا اجبار كرد- تا توسعههايشان را در زمينه اي وسيع تر ببنيد و براي ساخت فضاها مشاركت كنند. براي مثال پروژه اي که براي فضاهاي عمومي انجام شد (در سال 2001) شرایطی ایجاد می کند كه فرآيند توسعه از نو طرح شود تا بر مكانها و اجتماعات تمركز كند، اين ادعا می کندكه چنين فرآيندهاي توسعه اي بايد :

خارج از مكانها و پتانسيلهاي آن براي اشتغال شهري رشد كنند.

به اجتماعات اجازه مي دهد تا خواسته ها، نيازهايشان و الويتهايشان را بند بند كنند.

يك ديدگاه و تصوري ايجاد مي كند كه شركا، پول و راه حلهاي خلاقانه را جذب مي كند.

جوامع را ترغيب مي كند تا بطور موثري با متخصيصن همكاري كنند.

طراحي يك ابزار ثانويه است تا كاربريهاي مطلوب را حمايت كند.

راه حلها بايد انعطاف پذير باشند .

به شهروندان بايد قدرت داده شود تا بطور موثري قلمرو عمومي شان را شكل دهند.

مديريت، هدايت يا كنترل توسعه مي تواند به طريقي انجام شود كه هم مصلحت عامه مردم به رسميت شناخته شود و هم به منافع شخصي توسعه دهندگان توجه کند. ساختمانها اموالي هستند كه به هم وابسته هستند و توسعه دهندگان به نوعي تلاش ميكنند تا از ويژگيهاي خارجي مثبت يك محله سود برند. (مثلا جريان پياده يا ديده هاي بخصوص) و از موارد منفي دوري كنند. اما آنها در عمل معمولا اهميت زيادي به ويژگيهاي منفي خارجي مي دهند و در جائيكه محيط قابل كنترل است توسعه اي درونگرا را آغاز ميكنند. چنين توسعه هايي مفهوم را كاهش مي دهد و ارزش آن را پايين مي آورد. اين مارپيچ بايد شكسته شود. اگر طزاحی شهری مي خواهد چرخه اي فعال باشد بايد هر سودي از توسعه در كل آن فرايند سهيم باشد. براي به انجام رسيدن آن , توسعه دهندگان بايد به مفاهيم و همين طور به قوانين كنترل توسعه در آن نواحي توجه كنند. در گذشته اين تا حدي بوسيله محدوديت مصالح ساختماني موجود و تكنيكهاي ساختماني اتفاق مي افتاد. (اين همان چيزي است كه درعمل الكساندر در كتاب تئوري جديد طراحي شهري ، (Anew theory of urban design) پيشنهاد داد. (به بخش 9 نگاه كنيد.)

تا زمانيكه منافع جمع در خلق زمينه اي مثبت و توسعه ظاهري و ارتقاء مفاهيم و زمينه باشد , توسعه دهندگان خصوصي ممكن نيست كه بخواهند آن را انجام دهند . براي مثال به هيچ مالك خصوصي سودي نميرساند كه بخواهد املاك خود را اصلاح كند (به وسيله مفاهيم و زمينه ها) مگر اينك ساير مالكين هم اين كار را انجام دهند. در حقيقت بخاطر هر عمل خودسرانه اي كه براي منافع شخصي خود انجام مي دهند نتايجي بوجود مي آید كه براي هر كسي نامطلوب است.

حداقل سه راه وجود دارد تا به هماهنگي لازم برسيم و تضمين كنيم كه تمام سود به طور گسترده تقسيم مي شود.

1_ جائيكه روابط يك طرفه بين مالكان وجود دارد، مالك مي تواند طرحي مناسب در چهارچوب توسعه و برنامه هاي توسعه خلق كند , (به بخش 11 نگاه كنيد) كه بوسيله مالك يا توسعه دهنده اي كه عهده دار توسعه است دنبال شود (يعني بواسطه قرار دادهاي محدود كننده محلق به فروش نامه زمين) اين بايد به نوعي با مسئله ايجاد مكان ارتباط و همچنين ساير زمينه هاي محلي برقرار كند.

2- مسئولين محلي مي توانند نقش مشابهي ايفا كنند با توجه به استقرار يك طرح اصلي، چهار چوب توسعه يا برنامه توسعه . آنهايي كه همه فعاليتهاي توسعه دهندگان را در محل اجرا بهم متصل مي كنند- با موافقت نامه هاي خصوصي يا بوسيله نيروهاي قانوني- نقش راهنما و هماهنگ كننده دارند واصولا در يك سود جمعي مشاركت مي كنند. همچنين ممكن است طرح اصلي را با مشاوره و همكاري با سرمايه گذاران محلي توسعه دهد.

3- نسبت به مدلهاي « دستور و كنترل» , مدل سوم مشاركتي تر و اختياري تر است. توسعه دهندگان، مالكين مختلف، گروههاي اجتماعي و ساير سرمايه گذاران گرد هم ميآيند و برسر يك ديدگاه، يك طرح اصلي، چهار چوب توسعه، برنامه توسعه و…. و روشي كه آنرا درك مي كنند به توافق مي رسند.

اين شرايط مطلوب است اگرچه ممكن نيست , بخاطر اينكه به ندرت ممكن است همه (عوامل) توسعه دهندگان و (عوامل) سرمايه گذاران را با هم در يك زمان گرد هم آورد يا به يك توافق سودمند دو طرفه رسيد. در هر مورد طرح يا ديدگاه بر آن نيست كه تغييرناپذير باشد , به ناچار در يك نقطه از زمان ساخته می شود و مرور می شود و بعدها تجديد نظر می شود. فوايد طرح اصلي، چهار چوب توسعه يا برنامه هاي توسعه اينست كه ارزش تر كیبی سرمايه گذاري در ناحيه را افزايش مي دهد و ريسك توسعه را كاهش مي دهد. همچنين انگيزه هايي براي توسعه دهندگان ايجاد مي كند تا محدوديتهاي ضروري بر آزادي عملشان را بپذيرند. همچنين براي موثر بودن چهار چوبهاي طراحي شهري نيازمند ميزاني از اتفاق نظر هستيم ؛ در اين مورد كه چه چيزي يك مكان خوب را ايجاد مي كندو چگونه ميتوان به آن رسيد. دست يابي به كيفيت در اين زمينه مشكل تر از اجرای مكانيسم سازماني است. اين همچنين مجوزي براي مداخله عموم در فرآيند توسعه خصوصي فراهم مي كند مسئولين عمومي ساير وظايف را عهده دار مي شوند تا حس اعتماد و يقين را در يك منطقه افزايش دهد. اينها شامل:

سرمايه گذاري در پروژه پيشرو (flagship) و يا توسعه اي كه بوسيله كمك هزينه صورت پذيرد؛

اين پروژه ها معمولا طرحهاي توسعه بزرگ مقياس هستند و معمولا سه هدف دارند كه يكديگر را همپوشاني مي كنند. براي مثال، موفقيت هاي تجاري آن كاربري در آن مكان، يا به طور كلي تر خود مكان، براي اينكه بعنوان توسعه اي نمونه عمل كند و يا براي خلق حجم شاخصي از توسعه يا نوعي خاص از توسعه.

بهبود سرمايه گذاري در بستر ناحيه؛

تجديد حيات مكررا نيازمند اينست كه بر زمينه اي گسترده تر تقويت شوند که ناحيه را در محدوده اي وسيع اصلاح بخشند نه بر زمينه اي تك تكه شده و گسسته. هدف خلق موثر همسايگي مثبت از هر نظر است. اصلاحات محيطي ممكن است كمتر در تغيير تصوير ذهني از يك ناحيه اهميت داشته باشد. اين مقايسه ها معمولا زمينه اي براي ایجاد مكان ايجاد مي كند.

سرمايه گذاري در توسعه هاي زير ساختاري:

تدارك، الگوبرداري وطراحي يك زير ساخت مي توانند معمولا هدف، اصول و استانداردهاي طراحي را ایجاد کند . اين اساس و ماهيت طرح پيشنهادي David Goshing براي Isle of Dogsداکلند بود كه قصد داشت از پتانسيلهاي محور گرينويچ بعنوان ابزاري براي سازماندهي زير ساختهاي جديد و بعدها توسعه جديد استفاده كند (1984,Mait land Gosling).

نتيجه گيري:

بحث اين قسمت شامل زمين و فرآيند توسعه املاك است و همینطور وظايف و عوامل توسعه و مناسبات مشترك آنها ومسئله كيفيت توسعه. در غياب مكانيسمي كه طراحي شهري با كيفيت بهتري ايجاد مي كند، توسعه دهندگان (و بطور كلي تر طرف توليد كننده فرآيند توسعه) متقاعد مي شوند تا فقط در جايي عمل كنند كه ثابت كنند سرمايه گذاري در بخش كيفي بوسيله ارزشهاي افزوده جبران خواهد شد.

همانطور كه در بالا اشاره شد در مقابل معماري با كيفيت ، طراحي شهري خوب ممكن است هزينه هاي اضافي در بر نداشته باشد. تحقيقات در انگلستان نشان داده است – اگرچه بطور آزمايشي- حلقه ارتباط ميان طراحي شهري بهتر و ارزش بالاتر و سرمايه گذاري همواره در چرخش است. تحقيقات در آمريكا (vandell, lane در 1989 و Epplli,Tu در 1999)، اروپا (Garcva Almerall در 1999) و استراليا (مشاوره املاك استراليا ,1999 ) اين يافته ها را حمايت مي كند.

تحقيقات انگلستان ده روش كليدي را نشان مي دهد كه مي تواند طراحي با كيفيت بهتر را به ارزشهاي توسعه اضافه كند ؛

– با بازدهي بيشتر در سرمايه گذاري (بازدهي بالا در اجاره ها و افزايش ارزش سرمايه).

– با استقرار بازار جديد كه احتمالا قبلا وجود نداشته است (يعني براي زندگي در مركز شهر) و ايجاد مناطق جديد با محصولات جديد و ارتقاء اعتبار آنها.

– بوسيله پاسخگويي به مطالبات مشخص ساكنين كه به جذب سرمايه هم كمك ميكند.

– بوسيله اجراء مناطق پرتراكم در سايت.

– با كاهش هزينه هاي مديريت، نگهداري، انرژي و امنيتي.

– بوسيله نيروهاي كار توليد كننده و رضايت بخش.

– بوسيله حمايت از كاربريهاي مختلط حيات بخش درتوسعه.

– بوسيله ايجاد فرصت هاي جديد براي سرمايه گذاري، افزايش اعتماد در توسعه و جذب كمكهاي مالي بخش عمومي.

– بوسيله خلق و احياء يك اقتصاد و ايجاد مكان.

_ بوسيله بهره برداري از منافع برنامه ريزي و كاهش هزينه هاي اضافي , براي اصلاح كيفيت پايين طراحي شهري.

(2001 carmona)

در بخش آينده درتكميل بحث اين بخش روي وظايف بخش عمومي براي حفظ و نگهداري محيط با كيفيت بهتر بحث

مي شود.

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها