سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

برنامه اصلاح مجدد زمین (LR)  ابزار مدیریت توسعه در بافت هاي شهري

برنامه اصلاح مجدد زمین (LR)  ابزار مدیریت توسعه در بافت هاي شهري

-1 مقدمه

برنامه اصلاح مجدد زمین، به عنوان ابزاري کارآمد و اثر گذار با کارکردهاي اقتصادي و کالبدي، که به لحاظ سلسله مراتب طرح هاي شهري، مقیاسی بین طرح هاي جامع و تفصیلی و طراحی و اجراي یک واحد مسکونی دارد، می تواند راه حلی مناسب جهت مداخله در این بافت ها باشد. این برنامه، با در نظر گرفتن واقعیت هاي طراحی شهري، خدمات عمومی و جنبه هاي اجتماعی و مشارکت ساکنان، اقدام به تغییر در خطوط مالکیت، تقسیم، تجمیع، تعویض و کاهش مساحت قطعات در محدوده مورد نظر، با توجه به سهم گذاري هر یک از ساکنین در پروژه می نماید.

-2 طرح موضوع

در حال حاضر در کشور ایران، بیش از 50 هزار هکتار بافت فرسوده شهري وجود دارد که این مسأله به تهدیدي اجتماعی، اقتصادي و کالبدي براي شهرها تبدیل گردیده است. مداخله در پهنه هاي فرسوده شهري به دلیل خصوصیات متمایز اقتصادي، اجتماعی،کالبدي و زیست محیطی، ظرافت هاي خاص خود را می طلبد. به لحاظ کالبدي، ارگانیک بودن اغلب این بافتها و ریزدانه بودن قطعات -به دلیل تفکیک هاي متوالی و بدون قاعده در دوره هاي مختلف زمانی سبب ایجاد بافتی با قطعات متراکم و مساحت ها و جهت گیري هاي مختلف نسبت به معابر، در کنار تنوع عرض در امتداد گذرها و پرپیچ و خم بودن آنها گردیده است. این ویژگی سبب می شود که در جریان تعریض گذرها و احداث کاربري هاي جدید، مشکلاتی ایجاد گردد. بدین معنا که این طرح ها ممکن است با خطوط مالکیت موجود دچار مغایرت شده و فرم هاي نامتعارفی در شکل پلاك ها ایجاد کند. در تعریض گذرها و تعریف کاربري هاي جدید، سهم هاي متفاوتی از پلاك هاي مختلف گرفته می شود که این به معناي عدم رعایت تساوي میان مالکان بوده و خود می تواند عامل بازدارنده اي در جهت جلب مشارکت ساکنان بافت فرسوده در تهیه و اجراي طرح باشد. مجموع این مسائل سبب کم رنگ شدن هدف اصلی که” ارتقا کیفیت محیطی در بافت فرسوده” است، می گردد.

علت این مسأله که خود یک مشکل بسیار اساسی در تدوین نهایی طرح هاي توسعه اي بافت هاي فرسوده است، عدم توجه به ضرورت مدیریت و توسعه یکپارچه زمین، همگام با جریان توسعه کالبدي پیش بیني شده براي این پهنه ها می باشد. منظور از مدیریت توسعه زمین، ایجاد هماهنگی میان ویژگی هاي زمین با نحوه استفاده از آن است.

برنامه اصلاح مجدد زمین به عنوان یک ابزار توسعه زمین، علاوه بر ایجاد فرصت جهت اقدام کالبدي اصولی در بافت فرسوده، زمینه جلب مشارکت ساکنین را نیز فراهم می نماید و بدین ترتیب ضریب تحقق پذیري طرح را افزایش می دهد. برنامه اصلاح مجدد زمین، با توجه به نقش و مشارکت مالکان محلی، در طراحی و اجراي برنامه و همچنین انتقال مالکیت هاي پیشین به مالکین اصلی، عملاً سبب حفظ جامعه محلی و روابط اجتماعی موجود بین آنها می گردد.

برنامه اصلاح مجدد زمین (LR) با تدوین سیاست هاي یکپارچه سازي اراضی سکونتی و طراحی آنها، رویکردي فراگیر در چند دهه اخیر بشمار می رود که در کشورهاي توسعه یافته و در حال توسعه (نظیر آلمان، ژاپن، کره جنوبی، تایلند وچند کشورآفریقایی) مورد استفاده قرار گرفته است. در این برنامه نه تنها باز تولید مجدد اراضی از طریق بهینه سازي الگوي استقرار فضایی واحدهاي سکونتی مد نظر قرار می گیرد، بلکه به واسطه فضاهاي تولید شده، خدمات مورد نیاز در سطح محله مکان یابی و توزیع می گردد. در این مقاله هدف، معرفی برنامه اصلاح مجدد زمین، به عنوان ابزار منتخب مدیریت توسعه زمین در بافت هاي فرسوده شهري است. در این راستا، ابتدا مفاهیم و تعاریف مرتبت با زمین، توسعه زمین و مدیریت توسعه زمین مطرح و در ادامه به معرفی برنامه اصلاح مجدد زمین پرداخته خواهد شد. چارچوب مورد استفاده در معرفی این ابزار، برداشتی از کاربردهاي آن در کشورهاي مختلف بوده که سعی شده به صورت ساده و قابل اعمال در شرایط ایران، ارائه گردد.

 

 

 

-3زمین (Land) ؛ مفاهیم و تعاریف

تعابیر و تعاریف متعددي از زمین، نحوه استفاده از زمین و تغییرات استفاده از زمین در منابع علمی مختلف، وجود دارد. این تعاریف بسته به زمینه بررسی، در علوم مختلف از جنبه هاي متفاوتی ارائه گردیده است. در علوم طبیعی، بیشتر به جزئیات و جنبه هاي طبیعی زمین توجه می گردد؛ در حالی که علوم انسانی بیشتر به جنبه هاي فضایی و عملکردي زمین توجه دارد.

-1-3 کاربري زمین

نحوة استفاده از زمین و کارکردي که به آن تعلق می گیرد را کاربري زمین گویند. موضوع کاربري زمین یعنی نحوة استفاده، تخصیص، توزیع و حفاظت از زمین، همواره از محورهاي اساسی توسعۀ شهري بوده است. مراد از کاربري زمین، انواع فعالیت هاي انسان بر روي زمین است .

-2-3 برنامه ریزي کاربري زمین

برنامه ریزي کاربري زمین هم به عنوان هدف و هم به عنوان وسیله، یکی از ارکان سامان بخشی به فعالیت هاي انسانی در عرصه محیط شهري محسوب می شود و در واقع، از طریق اثرگذاري بر تصمیمات عمومی و خصوصی و هدایت نحوه استفاده بهینه از زمین هاي شهري، نقش اساسی در تعیین الگوي توسعه شهر و دستیابی به اهداف توسعه پایدار و اعتلاي کیفیت محیط شهر و حومه را به عهده دارد. (مهدیزاده،1382) استوارت چاپین هسته اصلی برنامه ریزي کاربري زمین را تلاش در جهت تأثیر گذاري بر جریان تغییركاربري زمین و هدایت آن می داند.(. (Chpin,1995

-3-3 رویکرد نوین به برنامه ریزي کاربري زمین

استوارت چاپین به عنوان پیشرو در رویکرد نوین به برنامه ریزي کاربري زمین شهري، این مسأله را مطرح نمود که هیچ نظریه صرف در برنامه ریزي و تغییرات شهري به تنهایی نمی تواند به طور کامل پیچیدگی و پویایی واقعیت عملی برنامه ریزي کاربري زمین را در شرایط پیچیده رقابت، تغییر و تقابل، توصیف کند.

از آنجایی که تغییر تنها عامل ثابت در این شرایط آشفته است، یک راهکار مفهومی بر پایه مدیریت تغییر نحوه استفاده از زمین، بیشتر با واقعیت عمل برنامه ریزي متناسب است. مطابق این رویکرد، هدف نهایی تمامی فعالیت هاي برنامه ریزي کاربري زمین، نظارت و هدایت مداوم تغییر است؛ به نحوي که به بهترین شکل به اجتماع سودرسانی کند. وي هستۀ اصلی برنامه ریزي کاربري زمین را، تلاش براي تأثیرگذاري بر جهت تغییرات استفاده از زمین می داند.( (Chpin, 1995 وي مجموعه این تلاش را “مدیریت تغییرات کاربري زمین” می نامد. او معتقد است که به منظور “مدیریت تغییرات کاربري زمین”، برنامه ریزي کاربري زمین می بایست در برگیرنده چهار عملکرد اصلی باشد: بینش اطلاعاتی (Intelligence) ، برنامه ریزي پیشرفته (Advanced Planning)، تدوین راه حل براي مسائل (Problem Solving) و اجراي نظام مدیریت توسعه(Chpin,1995) (Development Management) . بدین ترتیب برنامه ریزي کاربري زمین فرایندي چهارمرحله اي خواهد بود که هدف آن نیل به توسعه زمین است.

همان گونه که مشاهده می گردد، در این فرایند، عملکرد مدیریت توسعه به عنوان حلقه اتصال برنامه ریزي و اجرا، ارائه راهکارهایی براي اجرایی کردن الگوي توسعه و برنامه پیشنهادي توسعه زمین می باشد.

-4-3 توسعه زمین

توسعه زمین عبارت است از ایجاد هرگونه تغییر در نحوه استفاده از زمین جهت افزایش میزان بهره وري از آن. توسعه زمین اغلب با تغییر در خصوصیات زمین همراه است. به لحاظ عامل توسعه گر، دو گونه معمول از توسعه مجدد وجود دارد:

اول: به صورت داوطلبانه و از طریق همکاري میان مالکان زمین.

دوم: به صورت خرید و تملک اجباري توسط یک عامل از بخش عمومی.

به دو گونه بالا، گونه سومی را می توان افزود که ترکیبی از دوگونه فوق می باشد(2007 (Home,.

-5-3 مدیریت زمین (Land Management)؛

مدیریت توسعه زمین (Land Development Management)

مدیریت زمین فرآیندي است که طی آن منابع و ذخایر مرتبط با زمین، به بهترین استفاده ممکن اختصاص می یابند. مدیریت زمین، مدیریت بر تمامی فعالیت هایی که به بهره گیري از زمین، چه از دیدگاه محیطی و چه از دیدگاه اقتصادي می پردازد را پوشش می دهد. این موضوع می تواند شامل زراعت، استخراج معادن، مدیریت املاك و برنامه ریزي کالبدي شهر و حومه گردد. با توجه به تعریف ارائه شده از توسعه زمین، مدیریت توسعه زمین را می توان به عنوان “مدیریت تغییرات در نحوه استفاده از زمین” تعریف نمود، که هدف آن نظارت و هدایت مداوم تغییرات است؛ به نحوي که به بهترین شکل به اجتماع سود رسانی کند. مدیریت توسعه زمین عبارت است از ایجاد هماهنگی میان خصوصیات زمین با نحوه استفاده از آن. درخصوص زمین شهري، مدیریت توسعه زمین را می توان ایجاد هماهنگی میان ویژگی هاي زمین با جریان توسعه شهري تعریف نمود. به عبارت دیگر، مدیریت توسعه زمین شهري عبارت است از ایجاد تعادل و هماهنگی میان عرضه قطعات زمین شهري با رشد شتابان شهر. محتواي اصلی مدیریت توسعه، بر این اندیشه ساده ولی مهم استوار است که روند توسعه می باید به طور موازي با تأمین زیرساختهاي لازم براي آن و در نظر گرفتن ارتباطات بیرونی اقدامات مختلف به پيش رود. (مهدیزاده، 1382: ص 363)

-6-3 روش هاي مدیریت توسعه زمین شهري

شیوه هاي متفاوتی جهت مدیریت توسعه شهري و مدیریت اراضی وجود دارد همچون:

ملی کردن زمین، مالکیت دولتی بر اراضی حاشیه اي، مالیاتها و عوارض ویژه بر منافع حاصل از افزایش بهاي اراضی در اثر احداث خدمات عمومی، اصلاحات ارضی1985 ) ،(Dunkerley, 1983; Kitay ، یکپارچه سازي زمین،(Land Pooling) ، بازیابی زمین (Land Reconstitution) ، اصلاح مجدد زمین (The World Bank Group, 2001:Glossary) و غیره که براي حل مسائل مربوط به زمین شهري مورد استفاده قرار گرفته است.

اصلاح مجدد زمین(Land Readjustment) یکی از روش هاي رایج در مدیریت توسعه زمین شهري است که با توجه به زمینه مطالعه، در ادامه به عنوان شیوه منتخب معرفی و به تفصیل مورد بررسی قرار می گیرد.

 

 

فرآیند تغییر چیدمان قطعات زمین

طرح تفکیکی اولیه، پس از تهیه جهت آگاهی عموم، منتشر می گردد. نظرات و انتقادهای مالکان مورد بررسی قرار می گیرد و در صورت لزوم، اصلاحات لازم انجام می گیرد. طرح تفکیکی نهایی جهت تصویب، به مسئولان ارائه می گردد. طرح تفکیکی تصویب شده، نشان دهنده موقعیت و نحوه توزیع قطعات است.

چهار گام، دو مرحله

مرکز اسکان بشر سازمان ملل متحد به نقل از Munro-Faure (1998:226-7) ، چهار گام معمول در اصلاح مجدد زمین را چنین ذکر می نماید:

  • فهرستی از حقوق و ارزش مرتبط به زمین.
  • برنامه ای مصوب، در خصوص نحوه تخصیص حقوق و مالکیت های جدید. این موضوع در محدوده های شهری ممکن است با توسعه طرح ساختاری برای آن پهنه مرتبط گردد.
  • اجرای طرح تخصیص مجدد و/یا طرح ساختاری.
  • تهیه تراز مالی. (UN-habitate,2003:55,56)

 

پروژه های اصلاح مجدد زمین به دو مرحله تقسیم می گردند. در مرحله اول، گزینه های مختلفمی بایست  در خصوص اصلاح مجدد زمین مورد بررسی و بحث با افراد تأثیر پذیر از طرح، همچون مالکان و متصرفان زمین قرار می گیرد. این موضوع در زمانی که حمایت عمومی برای اقدامات وجود دارد نیز می بایست در خصوص مالکان، متصرفان و استفاده کنندگان از زمین مورد توجه قرار گیرد. UN-Habitate,2003:56) به نقل از (Rosman and Sonnenberg:1998:233

فاز دوم شامل اجرای فرآیند تخصیص  مجدد می باشد. (UN-habitate,2003:56)

 

-4 اصلاح مجدد زمین

اصلاح مجدد زمین شیوه اي شایان توجه در مدیریت زمین شهري، بخصوص در پهنه هایی است که گسترش بی رویه شهر بدون برنامه اي مشخص و مدون، رخ داده است. موضوع اصلاح مجدد زمین، تبدیل توسعه پراکنده، بی قاعده و نامنظم زمین به قطعاتی با فرم منظم و مطابق با نیازهاي توسعه شهري می باشد. (Wickramaarachchi; 2003. )

-1-4 تعریف

تعاریف متفاوتی از مفهوم اصلاح مجدد زمین، از سوي نویسندگان و موسسه هاي مختلف ارائه گردیده است. در سال 1990 ، مرکز اسکان بشر سازمان ملل متحد قطعنامه اي را تنظیم کرد که بر اساس آن :

«مناطق توسعه نیافته می تواند بر اساس برنامه اصلاح مجدد زمین، جهت بهسازي، شامل اصلاح و چیدمان مجدد قطعات، شبکه بندي زمین، احداث جاده ها و فراهم آوري تأسیسات، طراحی گردد.

در این روش به جاي پرداخت عوارض ترقی ملک، مالکان می بایست قسمتی از زمین خود را به عنوان عوارض ترقی و بهبود ملک، به مسئولان محلی واگذار نمایند. بنابراین مسؤولان محلی می توانند این بخشها را مجدداً به فروش برسانند و بدین طریق هزینه هاي بهسازي را تأمین نمایند.» (HABITAT, 1990) همانگونه که مشاهده می گردد، مرکز اسکان بشر، زمینه کاربرد این شیوه را در مناطق توسعه نیافته شهرها می داند و خودکفایی اقتصادي این شیوه را مورد توجه قرار می دهد.

سوکی سنس ترك در 2004 ، اصلاح مجدد زمین را چنین تعریف می نماید » : اصلاح مجدد زمین(LR) ابزاري مهم، در دو زمینه توسعه نواحی جدید و سازماندهی مجدد نواحی شهري می باشد. (Larsson, 1997). از طریق بکارگیري این روش، اراضی کشاورزي و یا زمین هاي روستایی به اراضی شهري تبدیل می گردند. بعلاوه در صورت لزوم، قطعات زمین شهري می توانند اصلاح گردند«. (Sevkiye Sence Turk, 2004) در این تعریف، تبدیل اراضی کشاورزي زمین هاي روستایی، به اراضی شهري، به عنوان زمینه اصلی کاربرد برنامه اصلاح مجدد زمین ذکر گردیده است. همچنین عنوان شده که در صورت لزوم این برنامه در زمین هاي شهري نیز قابل اجراست.

در تعریفی دیگر که از سوي ” آروانیتیس و بالا ” در 2005 ارائه شده چنین آمده است: ا »اصلاح مجدد زمین، ابزاري است قانونی جهت اصلاح خطوط مالکیت زمین، در نواحی شهري و یا حومه اي، که با هدف سازماندهی برخی مناطق داراي خصوصیات ویژه در مقیاس هاي عملکردي کوچک و بزرگ تنظیم شده است. به طورکلی، موضوع اصلی این برنامه، تأمین خدمات مورد نیاز قسمت هاي ساخته شده و یا توسعه متناسب تجهیزات و زیر ساخت هاي شهري می باشد«.(And Balla: 2005. (Arvanitis در این تعریف، تأکید بر تأمین خدمات، تجهیزات و زیر ساخت ها در پهنه های شهري و یا حومه می باشد.

در حالی که “اصلاح مجدد زمین” اصطلاحی معمول است، اما در برخی موارد با عناوینی چون یکپارچه سازي زمین (Land Pooling) ، قطعه بندي مجدد (Replotting) ، سازمان دهی مجدد زمین (Land Reassembly)، قطعه بندي(Parcellation) ،تقسیم بندي مجدد (Repartition) در ژاپن Kukaku Seiri یا KS و در آلمان Umlegung نیز نامیده می شود. (Home, 2007)

بر اساس تعاریف ارائه شده، مشخصه هاي اصلی اصلاح مجدد زمین به شرح ذیل قابل تشخیص می باشد.

الف- حضور یک مسؤول از بخش عمومی در جریان تهیه و اجراي طرح.

ب- تجمیع چند پلاك زمین.

ج- تفکیک مجدد قطعات تجمیع شده.

د- تأمین خدمات براي قطعات تفکیکی.

ه- تخصیص زمین به مالکان اصلی.

و- فروش باقی مانده قطعات براي تأمین هزینه ها.

همچنین زمینه استفاده از برنامه اصلاح مجدد زمین، پهنه هاي توسعه نیافته، حاشیه شهرها و روستاهاي در آستانه ادغام و جایگشت در شهر ذکر گردیده است. در معناي ساده، اصلاح مجدد زمین می تواند به عنوان فرآیند اصلاحی زمین تعریف گردد، زیرا طی آن مکان وکاربري قبلی قطعه زمین در محدوده پروژه تغییر می یابد. به لحاظ مفهومی، موضوع اصلاح مجدد زمین، اراضی روستایی و یا اراضی بی برنامه شهري که اغلب به شکلی بی قاعده و در طول زمان تقسیم شده اند را در بر می گیرد و کاربریهاي خصوصی و عمومی را بر طبق نیازهاي موجود تخصیص می دهد.

»مفهوم طرح بسیار ساده است. هنگامی که نیاز به توسعه در نواحی حومه اي شهر وجود دارد، ابتدا یک طرح براي مجموعه مورد نظر تهیه می گردد. سپس محدوده مطابق الگویی متناسب از معابر، پارکها، مدارس و فضاي مورد نیاز جهت سایر کاربري ها تقسیم بندي می گردد. در این میان بلوکهاي ساختمانی مجموعه، توسط طرح معابر تعریف می گردد و قطعات جدید جهت توسعه هاي بخش خصوصی اختصاص می یابد.سطح مورد نیاز کاربري هاي عمومی بر اساس سرانه هاي طرح بر حسب متر مربع تعیین گردیده و با مساحت کلی محدوده پروژه مقایسه می گردد«. (Doebele,1986)

»قطعات زمین به قطعات ساختمانی تبدیل می گردد. پس از پروژه شهر قادر خواهد بود توسعه

شهري را مجدداًٌ سازماندهی نماید و همزمان مالکان خصوصی قطعات جدیدي را دریافت خواهند

کرد که در نزدیک ترین محل ممکن به زمین سابق آنها قرار دارد«. (Yomralioglu; 1993)

با توجه به طرح داده شده و برآوردهاي انجام شده، از تمام مالکان در محدوده پروژه خواسته می شود که بخشی از زمین خود را جهت ساخت تأسیسات عمومی و تأمین زمین ذخیره جهت فروش، در اختیار مجریان قرار دهند. از این سهم گذاري که اغلب، درصدي از مساحت اراضی می باشد به دو منظور استفاده می گردد:

تصویر شماره 1:اولین پروژه اصلاح مجدد اراضی تایوان Refrence: http://web.mit.edu/urbanupgrading/ upgrading/issues-tools/index.html The World Bank Group

-1 ساخت خدمات شهري و تأسیسات زیر بنایی بر طبق طرح.

-2 تأمین زمین ذخیره جهت کاربري هاي مختلف که اغلب در اختیار بخش خصوصی قرار می گیرد و از این طریق علاوه بر رونق بخشی به محدوده، هزینه هاي اجرایی برنامه نیز تأمین می گردد.

تصویر شماره 2:نمونه اي از اصلاح مجدد اراضی در بانکوك Refrence: http://web.mit.edu/urbanupgrading/ upgrading/issues-tools/index.html The World Bank Group

4-3- پیشینه تاریخی

»فنون اصلاح مجدد زمین حدود 150 سال است که در آلمان و ژاپن کاربرد دارد. در اواخر قرن نوزدهم میلادي، آلمان و ژاپن سیاست هاي صنعتی شدن را جهت دستیابی به توسعه کشور و اثبات برتري خود به سایر کشورها، در پیش گرفتند. این سیاست ها سبب رونق نواحی شهري گردید و بدلیل مقیاس اقتصادي، سبب ایجاد مهاجرت هاي روستا-شهري شد. از این رو زیرساخت هاي شهري قادر به پاسخگویی به نیازهاي جمعیت رو به افزایش شهري نبودند. در نتیجه کمبودهاي خدماتی در تمام زمینه ها ایجاد گردید. جهت حل این مشکلات، اصلاح مجدد زمین در مقیاس وسیعی مورد استفاده قرار گرفت («.(Yanase; 1996

قانون یکپارچه سازي اراضی(قانونی که پیشگام در اصلاح مجدد زمین بود) در 1899 در ژاپن پایه گذاري شد. در 1902 ، فرانز آدیکس، شهردار سابق فرانکفورت در آلمان، قانونی کاملاً جدید را در خصوص اصلاح مجدد زمین با عنوان» قانون آدیکس ( Adickes Act (Lex Adickes)« را معرفی کرد. با بهره گیري از تجارب اجراي اصلاح مجدد زمین در پروژه هاي بازسازي پس از پس از جنگ جهانی دوم، روش اصلاح مجدد زمین ارتقا و تکامل یافت. قانون اصلاح مجدد زمین در ژاپن، در سال 1954 به تصویب رسید. در حالی که قانون ساختمانی فدرال آلمان که شامل ماده اي در مورد اصلاح زمین است، در 1960 به تصویب رسیده است. در آلمان شیوه اي جهت ممیزي در طرح هاي توسعه با یک فرآیند مشخص بنام» اصلاح مجدد زمین« وجود دارد. فردي که در وضع این قانون بسیار تأثیر گذار بود. » فرانز آدیکس« شهردار فرانکفورت بود و از این رو قانونی که در 1902 وضع شد و در 1907اصلاح گردید»لکس آدیکس«( Lex Adicks) ، نامیده می شود (.(Müller; 2004 شیوه ابداعی آدیکس بر اساس دریافت بخشی از زمین مالک خصوصی در قبال اضافه بهاي ناشی از تغییر کاربري اراضی کشاورزي به مسکونی و ایجاد تسهیلات و تجهیزات لازم جهت ملک مذکوربود. (.(Yomralioglu; 1993

4-3- ایده کلی

ایده کلی اصلاح مجدد اراضی، برپایه تغییر در چیدمان قطعات (replotting) در محدوده پروژه می باشد. این بدین معنی است که در فرآیند اصلاح مجدد زمین، تملک زمین از سوي یک عامل عمومی و یا سرمایه گذار خصوصی صورت نمی گیرد و بنابراین مداخله مالی و ریسک سرمایه گذاري وجود ندارد. شیوه عمومی بدین صورت است که تمامی قطعات واقع در محدوده پروژه با یکدیگر تجمیع می گردند که در اصطلاح توده اصلاحی زمین نامیده می شود. در مرحله بعد و پس از انجام محاسبات لازم توده تجمیعی مجدداً تفکیک می گردد. ولی این تفکیک بر اساس فرایندي محاسباتی انجام می گیرد و صرفاً یک تیپ از قطعه زمین در کل محدوده طرح ایجاد نمی گردد. در این میان کلیه طراحی هاي لازم در طرح توسعه شهري جهت تأمین تسهیلات عمومی نظیر جاده ها، فضاهاي پارکینگ، فضاي سبز عمومی و زمین بازي کودکان نیز انجام می گیرد. زمین باقی مانده که در اصطلاح«توده توزیع مجدد» (Redistribution mass) نام دارد، میان مالکان اصلی توزیع می گردد.

به لحاظ سلسله مراتب برنامه ریزي، اصلاح مجدد زمین به عنوان یک طرح موضعی (Local area plan) مقیاسی پس از طرح هاي بالادست نظیر طرح جامع و یا ساختاري و طرح تفصیلی و قبل از طراحی و اجراي یک واحد مسکونی بر اساس طرح تفصیلی را دارد. بدین لحاظ برنامه اصلاح مجدد اراضی می بایست در مواردي همچون حدنصاب تفکیک، تراکم و نحوه توزیع کاربري از ضوابط ارائه شده در طرح هاي بالادست تبعیت نماید.

تصویر شماره 3: طرحی شماتیک از برنامه اصلاح مجدد اراضی

توسعه زیر ساختهای شهری:

الف- نوسازی شهری: در نوسازی شهری، اصلاح مجدد اراضی در نواحی ساخته شده شهر، جهت توسعه معابر تجاری، ایجاد فضاهای باز شهری و امثالهم مورد استفاده قرار می گیرد. به عنوان یک پروزه که در نواحی ساخته شده شهری اجرا می گردد، ضروری است که تمامی جنبه های مالکیت زمین و همچنین هزینه های بالای اجرای پروژه مد نظر قرار گیرند.

ب-توسعه مراكز شهري: اين نوع از توسعه به طور مستقيم با مراكز شهري در ارتباط است. در اين نوع از توسعه، اراضي خالي كه در پي تغيير مكان صنايع و ديگر كاربري ها ايجاد شده اند، مي بايست  از طريق توسعه زير ساخت هاي شهري ، موقعيت اقتصادي- اجتماعي  جديدي را جهت استقرار كاربري هاي جديد، ايجاد نمود.

ج- بازسازي شهري:  در بازسازي شهري، از تعديل مجدد اراضي  جهت بازسازي محدوده هاي شهري آسيب ديده، پس از جنگ و يا بلاياي طبيعي استفاده مي گردد.

 

ایجاد قطعات ساختمانی:

الف-توسعه شهرهاي جديد: برنامه تعديل مجدد اراضي به دليل افزايش تقاضا جهت سكونت، بخصوص به علت تمركز صنايع و جمعيت در شهرهاي بزرگ در پي رشد شتابان اقتصادي، در مقياسي وسيع و به سرعت در اراضي حومه شهر ها اجرا مي گردد.

ب-پيشگيري از گسترش نامنظم:  توسعه جامع شهري در بخش هاي پيراموني مناطق شهري، جايي كه توسعه ها به صورت نقاط پراكنده پديدار شده اند، جهت پيشگيري از گسترش بي نظمي و تبديل آنها به مناطق شهري با محيطي مناسب و پيشرفته  از طريق طرح هاي توسعه ضروري مي باشد.

نوسازي شهري: نوسازي شهري در محدوده هاي ساخته شده شهر، بوسيله توسعه معبر تجاري، ميادين و امثالهم همراه با احداث زير ساخت هاي شهري مناسب صورت مي پذيرد. از آنجا كه برنامه در محدوده ساخته شده اجرا مي گردد، ضروريست كه وضعيت پيچيده مالكيت ها مد نظر قرار گيرد.

 

-كاربردهاي مختلف تعديل مجدد اراضي

 

 

-4-4 تعریف تغییر چیدمان قطعات زمین:

تغییر چیدمان شامل انتقال مالکیت، از قطعات اصلی، به طرح تفکیکی جدید می باشد. در پی این جابجایی، حقوق قانونی متعلق با قطعه اولیه، بجز بخشی از زمین که به خدمات عمومی و تأمین مالی پروژه اختصاص می یابد، عیناً به قطعه تفکیکی جدید منتقل می گردد. به عبارت دیگر، مالک اصلی صرف نظر از شکل، اندازه و ویژگی عالی طرح تفکیکی، کلیه حقوق ملکی قبلی را همچنان دارا خواهد بود. بدین ترتیب، طی کردن مراحلی چون تجمیع، تفکیک مجدد و دیگر فرآیندها جهت ثبت زمین، ضرورتی ندارد.

حقوق مالک، در جریان پروژه حفظ می گردد و حق فروش زمین، همچنان پابرجاست. از انجا که به نظر نمی رسد مالک در طرح تفکیکی جدید، ملک جدیدی بدست آورده باشد، بنابر این انتظار نمی رود که متقبل مالیاتی برای تغییرات ایجاد شده گردد، بجزء تغییراتی که ممکن است در نرخ ارزش معاملاتی در پی تغییر در اندازه و ویژگی های ملک ایجاد گردد.

بر طبق قوانین ثبت املاک، پروژه اصلاح مجدد اراضی، می تواند فرآیند تجمیع و تفکیک مجدد را طی نماید، اما نمی تواند از عوارض رسمی و حق ثبت تجمیع و تفکیک، تا زمانی که بصورت یک پروژه معمول، اجرا می گردد معاف گردد.

 

-1-4-4 فرآیند تغییر چیدمان قطعات زمین

در برنامه اصلاح مجدد زمین طرح تفکیکی اولیه، پس از تهیه جهت آگاهی عموم، منتشر می گردد. نظرات و انتقادهاي مالکان مورد بررسی قرار می گیرد و در صورت لزوم، اصلاحات لازم انجام می گیرد. طرح تفکیکی نهایی جهت تصویب، به مسئولان ارائه می گردد. طرح تفکیکی تصویب شده، نشان دهنده موقعیت و نحوه توزیع قطعات است. همچنین دلایل منطقی براي طرح پیشنهادي تغییر چیدمان قطعات زمین ارائه و میزان”حق اصلاح “(Adjustment Payment) مربوط به هر قطعه (که از حق مالکیت مجزا می باشد.) و محل و اندازه قطعات ذخیره را تعیین می کند.

-5-4 مراحل فرآیند اصلاح مجدد اراضی

جهت اجراي برنامه اصلاح مجدد زمین، چندین مرحله وجود دارد که در کشورهاي مختلف با توجه به قوانین و سیاست هاي مرتبط با زمین، متفاوت است. با توجه به این موضوع، اعمال تغییرات جزئی در این فرآیند ضروري است. در اینجا صرفاً به بیان مراحل اصلی در فرآیند اصلاح مجدد اراضی پرداخته می شود.

-1-5-4 تصمیم گیري از جانب مسؤولان

جهت اجراي یک طرح توسعه زمین در یک محدوده معین، می بایست نیاز واقعی به زمین از سوي بخش خصوصی و یا عمومی وجود داشته باشد. بدین منظور، طرح اصلاح مجدد زمین، از سوي بخش «برنامه ریزي زمین» تهیه و به مسئولان محلی پیشنهاد می گردد. سپس مسؤولان شهر درمورد گزینه هاي ارائه شده بحث و تصمیم گیري می کنند. اگر طرح از سوي مسؤولان به تصویب رسید، به تمامی مالکان در محدوده طرح، شامل مالکان حقیقی و حقوقی، اطلاع رسانی شده و از آنها خواسته می شود که به شکلی متناسب، بخشی از ملک خود را جهت احداث خدمات و تسهیلات عمومی، واگذار نمایند.

2-5 -4- ممیزي املاك واقع در محدوده طرح

پیش از آغاز طرح، می بایست برداشت اولیه از وضعیت زمین و املاك واقع در آن صورت پذیرد. تمامی اسناد قانونی و نقشه ها، همچون طرحهاي منطقه بندي، نقشه هاي مالکیت و نقشه شیب بندي زمین می بایست به روز گردند.

پس از به روز رسانی اسناد مورد نیاز، می بایست از صحت نقشه هاي مالکیت اطمینان حاصل نمود.

کلیه خطوط و مرزهاي موجود همچون حدود قطعات ثبتی، محدوده پروژه ها و جزئیات مربوط به

منطقه بندي، می بایست با دقت در نقشه پایه منعکس گردد.

-3-5 -4 محاسبات

به طور کلی، فرآیند محاسبات در اصلاح مجدد اراضی در برنامه اصلاح مجدد زمین ، بر 3گام اصلی استوار است:

  1. تمامی قطعات زمین با هم تجمیع شده و یک “کل یکپارچه” را تشکیل می دهند. این عمل صرفاً به شیوه ای ریاضی انجام شده و به لحاظ ثبت زمین، روی نمی دهد.
  2. سطوح مورد نیاز کاربریهای عمومی همچون جاده ها، فضای سبز، مدارس و بیمارستانها، از این “کل یکپارچه” کسر می گردد.
  3. باقی مانده محدوده طرح، به قطعات ساختمانی تقسیم شده و مجدداً میان مالکان اصلی، توزیع می گردد.

      بدنبال این مراحل، محدوده طرح بر روی نقشه پایه، بوسیله ترسیم حدود دقیق طرح، تعیین می گردد. بر طبق این محدوده، تمامی قطعات واقع در محدوده طرح، مطابق با ابعاد قانونی ثبت شده مشخص می گردد. همزمان اطلاعات پایه مربوط به املاک همچون شماره شناسایی، موقعیت، شماره ثبت، نام مالک، آدرس و سایر اطلاعات مورد نیاز جهت استفاده های دیگر، استخراج می گردد.

      بدنبال انجام محاسبات، میزان مشارکت هر یک از قطعات در تأمین سطوح خدماتی تعیین می گردد.

این عمل به روش های متفاوتی می تواند صورت پذیرد.  ضریب سهم گذاری هر یک از قطعات از فرمول (1) تصویر شماره 6 تعیین می گردد. این فرمول درصد مشارکت(CP) هر یک از مالکان را از طریق قطعه زمین مورد تملک، نشان می دهد. سپس (CP) در مورد هر یک از قطعات اعمال می گردد تا میزان مشارکت هر قطعه(CR)  تعیین گردد. ( Yomralioglu;1993:30)

-4-5-4 توزیع مجدد قطعات زمین:

در برنامه اصلاح مجدد زمین توزیع مجدد قطعات زمین، مهمترین و پیچیده ترین مرحله، در فرآیند اصلاح مجدد زمین می باشد. منظور از توزیع مجدد ، ایجاد قطعات ساختمانی جدید بر اساس منطقه بندي استاندارد و سپس انتقال مالکیت قطعات ثبتی به قطعات جدید است. بر اساس این چارچوب، تعویض قطعات میان افراد با بخش عمومی و همچنین میان خود افراد صورت می گیرد و مالکان قطعاتی جدید در ابعاد و موقعیت هاي مختلف نسبت به زمین اصلی خود دریافت می نمایند.

حداقل مساحت قطعات جدید بر اساس طرح منطقه بندي تعیین می گردد. اصل پایه در فرایند توزیع مجدد، حفظ موقعیت زمین، حتی المقدور در موقعیت اصلی آن می باشد.

تصویر شماره 4 : روابط محاسباتی در طرح اصلاح مجدد اراضی

      توزیع مجدد اراضی، مهمترین و پیچیده ترین مرحله، در فرآیند اصلاح مجدد اراضی می باشد. منظور از توزیع مجدد اراضی، ایجاد قطعات ساختمانی جدید بر اساس منطقه بندی استاندارد و سپس انتقال قطعات ثبتی به قطعات جدید می باشد. بر اساس این چارچوب، تعویض قطعات میان افراد با بخش عمومی و همچنین افراد با افراد صورت می گیرد و مالکان قطعاتی جدید در ابعاد و موقعیت های مختلف نسبت به زمین اصلی خود دریافت می نمایند.

      حداقل مساحت قطعات جدید بر اساس طرح منطقه بندی تعیین می گردد. اصل پایه در فرایند توزیع مجدد اراضی حفظ زمین، حتی المقدور در موقعیت اصلی آن می باشد.

  جهت تعیین میزان مشارکت، 2 شیوه متفاوت محاسباتی در اصلاح مجدد اراضی بکار می رود:

  • توزیع بر اساس مساحت نسبی قطعات.
  • توزیع بر اساس میزان ارزش قطعات.(Jökel , 2004)

الف- توزیع بر اساس مساحت نسبی قطعات: در این شیوه، نسبت مساحت مورد تملک هر یک از مالکان از مجموع مساحت املاک، ملاک توزیع مجدد قرار می گیرد. بدین معنی هر مالکی که زمین بزرگتری در محدوده اولیه طرح داشته باشد، پس از اجرا، زمین بزرگتری دریافت می کند.

ب- توزیع بر اساس میزان ارزش قطعات:  در این شیوه، ایده اصلی بر پایه تقسیم سود حاصل از توسعه میان مالک و شهرداری می باشد. مالک سود ناشی از افزایش ارزش زمین، تحت تأثیر اجرای طرح اصلاح مجدد اراضی را بدست می آورد و شهرداری افزایش ارزش زمین، ناشی از اجرای طرح اصلاح مجدد اراضی را جذب می نماید و از این طریق هزینه های دستگاه مجری طرح، جبران می گردد. معیارسنجش ارزش زمین نیز، قیمت معاملاتی بازار می باشد.

ارزش،نه فقط اندازه

موضوع بسیار مهم وکلیدی که نیازمند توجه در جریان اصلاح مجدد زمین می باشد،  بکارگیری ارزش زمین به جای استفاده صرف از اندازه زمین در محاسبات مربوط به تخصیص مجدد می باشد. تهیه طرح تفکیکی کلی زمین می بایست هماهنگ با طرح تخصیص بر پایه ارزش باشد. اگر ارزش زمین در محاسبات طرح مورد توجه قرار نگیرد، مالکان از نتیجه اصلاح مجدد زمین، خشنود نخواهند بود. هرگونه تخصیص مجدد، بخصوص در پهنه های متراکم شهری، می بایست بیش از تکیه بر اندازه قطعات، بر پایه ارزش قطعات استوار باشد. سرانجام، توماس (1998:250)، تاکید می نماید که یکی از مقاصد اصلی اصلاح مجدد زمین، رفع تعارض های موجود بر سر زمین است. (UN-habitate,2003:56)

-5-5-4 ثبت نهایی:

پس از توزیع مجدد اراضی، طرحی مقدماتی از تقسیمات صورت گرفته، به اطلاع مالکان می رسد و مالکان می توانند اعتراض خود را در مدت زمانی معین به صورت کتبی، به مسئولان اعلام نمایند. سپس تقاضای مالکان بوسیله کمیته برنامه ریزی بررسی شده و تصمیمات نهایی اتخاذ می گردد. پس از ان نقشه ثبتی جدید ترسیم و قطعات جدید توسط اداره ثبت، به ثبت می رسد. اسناد مالکیت جدید آماده و میان مالکان جدید توزیع می گردد.

جدول شماره1 : فرایند اصلاح مجدد زمین

 

سر آغاز

 

به طور معمول درخواست از مسئولان محلی از طریق اکثریت مالکان در یک پهنه خاص مطرح می گردد. مالکان مخالف ممکن است مجبور به شرکت در پروژه گردند.
اعلام عمومی مرزهای پروژه از سوی عامل خصوصی و یا عمومی اعلام می گردد.
طرح شامل تهیه یک برنامه توسعه مجدد، تعیین استفاده های آتی و تهیه مجدد طرح قطعه بندی و شبکه معابر. در این میان بناهای قابل تخریب و یا قابل حفاظت، معابر بن بست، فضاهای عمومی پیشنهادی و همچنین قطعات اختصاص یافته به عامل توسعه جهت تأمین هزینه زیرساخت ها، مشخص می گردند.
سنجش محاسبه مساحت قطعات قبل و بعد از اصلاح مجدد.
هزینه ها شامل برآورد ارزش معاملاتی آینده قطعات اصلاح شده و هزینه زیرساخت ها.
تخصیص قطعات جدید که دارای خدمات لازم شده اند و مجدداً به مالکان قبلی انتقال می یابند، تا حد امکان در نزدیک ترین موقعیت نسبت به حالت اولیه قرار دارند. عامل توسعه به طور معمول ارزش زمین را تضمین می کنند. در مواردی نیز ممکن است برخی مالکان با پرداخت حقوق مربوطه، از جریان طرح خارج گردند.
اجرا عامل توانمند سازی، هزینه زیرساخت ها را از طریق فروش قطعات ذخیره به صورت اعلام عمومی و یا مناقصه تأمین می نماید.

منبع: (Home,2007:461)

-6-4 ملاحظات مالی در برنامه اصلاح مجدد اراضی

            خودکفایی ااقتصادی، مفهومی پایه در اصلاح مجدد اراضی می باشد که به عنوان ابزاری جهت تأمین زیر ساخت های پایه و تسهیلات مورد نیاز در فرایند توسعه مناطق شهری، مورد استفاده واقع می گردد.

      خودکفایی اقتصادی بدین معنی است که هزینه های ناشی از تهیه و اجرای طرح وهمچنین هزینه های مربوط به تأمین خدمات و احداث زیر ساخت های مورد نیاز از طریق دریافت بخشی از ارزش افزوده ایجاد شده برای قطعات، از مالکان آنها تأمین می گردد. بدین ترتیب دستگاه مدیریت شهری، هیچ هزینه ای را جهت تأمین خدمات و احداث زیر ساخت ها متحمل نمی گردد. علاوه بر این بخشی از اضافه ارزش ایجاد شده نیز مستقیماً به مالک اصلی منتقل می گردد.

      به عبارت دیگر منافع فردی و منافع جمعی، به شکلی متناسب تأمین می گردد.

برنامه اصلاح مجدد اراضي

تصویر شماره 5 : نحوه توزیع منافع حاصل از توسعه

ویژگی های برنامه اصلاح مجدد اراضي

1.توسعه همه جانبه همراه با کاربردی وسیع: اصلاح مجدد زمین اقدامی است در جهت توسعه شهری که در طی آن تسهیلات شهری نظیر جاده ها، پارکها و سایر تجهیزات، به همراه قطعات آماده سازی شده جهت ساخت و ساز در محدوده پروژه ایجاد می گردد.

2.توزیع مناسب هزینه و فواید توسعه: هر یک از مالکان، تأمین میزان متناسبی از زمین را جهت توسعه تسهیلات شهری تقبل می کنند. از سوی دیگر سود حاصل از توسعه به کل متناسبی به آنها باز می گردد.در حقیقت اصلاح مجدد زمین،  ابزازی است که هزینه های آن از منابع درونی تأمین می گردد.

  1. حفاظت از حق مالکیت زمین: طی فرآیند اصلاح مجدد زمین، حق مالکیت پیشین، به قطعات جدید منتقل می شود. بنابراین بر خلاف روش تملک و فروش، حق مالکیت طی اجرای پروژه حفظ شده و بنابراین اجتماع محلی پیشین باقی می ماند.
  1. مشارکت مالکان: در پی فراهم آمدن شراشرایطی جهت توزیع مناسب هزینه و فواید توسعه و حفاظت از حق مالکیت زمین، زمینه مشارکت فعال مالکان نیز در برنامه اصلاح مجدد اراضی فراهم می گردد.

 

  1. فرآیندی بی طرف: پروژه اصلاح مجدد زمین دارای فرآیندی کاملاً شفاف است.

در موردی که اجرای توسط یک شرکت تعاونی انجام گیرد،  مجمع عمومی مالکان برگزار می گردد.

در موردی که اجراپروژه توسط دولت محلی انجام گیرد، یک گروه مشورتی به نمایندگی از مالکان جهت پیگیری فرآیند اجرا تشکیل می گردد.

-5 جمع بندي و نتیجه گیري

توجه به جایگاه مدیریت توسعه زمین و استفاده از ابزارهاي آن در تدوین طرح هاي توسعه شهري، موضوع بسیار مهم و شایان توجهی است که تا به امروز در کشور ما، کم و بیش مورد غفلت واقع شده است. این موضوع در خصوص طرح هاي توسعه بافت هاي فرسوده شهري، با توجه به ویژگی ها و الگوي خاص استقرار قطعات زمین در این پهنه ها، از اهمیت افزون تري برخوردار است. براساس بررسی هاي انجام شده و مطالب ارائه شده در این مطالعه، برنامه اصلاح مجدد زمین می تواند به عنوان یک ابزار مدیریت توسعه درپهنه هاي فرسوده شهري مورد استفاده قرار گیرد. مهمترین ویژگی هایی که می توان براي برنامه اصلاح مجدد زمین به عنوان یک ابزار مدیریت توسعه زمین، برشمارد به قرار زیر است:

الف. توسعه همه جانبه همراه با کاربردي وسیع : اصلاح مجدد زمین اقدامی است در جهت توسعه شهري که در طی آن تسهیلات شهري نظیر جاده ها، پارکها و سایر تجهیزات، به همراه قطعات آماده سازي شده مطابق شرایط مورد نیاز جهت اجراي طرح توسعه، در محدوده اقدام ایجاد می گردد.

ب. توزیع مناسب هزینه و فواید توسعه: هر یک از مالکان، تأمین میزان متناسبی از زمین را جهت توسعه تسهیلات شهري تقبل می کنند. از سوي دیگر سود حاصل از توسعه به شکل متناسبی به آنها باز می گردد. در حقیقت اصلاح مجدد زمین، ابزاري است که هزینه هاي آن از منابع درونی تأمین می گردد.

ج. حفاظت از حق مالکیت زمین : طی فرآیند اصلاح مجدد زمین، حق مالکیت پیشین، به قطعات جدید منتقل می شود. بنابراین بر خلاف روش تملک و فروش، حق مالکیت طی اجراي پروژه حفظ و بنابراین اجتماع محلی پیشین باقی می ماند.

د. مشارکت مالکان: در پی فراهم آمدن شرایطی جهت توزیع مناسب هزینه و فواید توسعه و حفاظت از حق مالکیت زمین، زمینه مشارکت فعال مالکان نیز در برنامه اصلاح مجدد اراضی فراهم می گردد.

ه .فرآیندي بی طرف: پروژه اصلاح مجدد زمین داراي فرآیندي کاملاً شفاف است. در موردي که اجراي توسط یک شرکت تعاونی انجام گیرد، مجمع عمومی مالکان برگزار می گردد.در موردي که اجراپروژه توسط دولت محلی انجام گیرد، یک گروه مشورتی به نمایندگی از مالکان جهت پیگیري فرآیند اجرا تشکیل می گردد.

بنابراین به نظر می رسد با استفاده از این ابزار توسعه زمین، می توان زمینه افزایش تحقق پذیري طرح توسعه پیشنهادي، در پهنه هاي فرسوده شهري کشور را فراهم نمود.

لازمه استفاده از این ابزار، تدوین بستر قانونی لازم و تعریف جایگاه آن در نظام طرح ریزي شهري کشور است.

منابع

مهدیزاده، ج و همکاران. 1382 . برنامه ریزي راهبردي توسعه شهري«تجربیات اخیر جهانی و جایگاه آن در ایران».شوراي انتشارات حوزه معاونت شهرسازي و معماري وزارت مسکن و شهرسازي، چاپ نخست.

Apostolos, A., Evangelia, B. 2005. “COST ACTION G9 Modelling Real Property ransactions”,8thWorkshop and 9thfinal MC Meeting, Stockholm, 13-15 October .

Chapin, S., Kaiser, E. J. 1995. Urban Land use Planning University of Illinois Press.

Doebele, W.A. 1982. Land Readjustment: A Different Approach to Financing Urbanization, Massachusetts: D.C. Health and Company, Lexington Books.

Dunkerley, H.B. 1983. Urban Land Policy: Issues and Opportunities, A World Bank Publication,Oxford University Press.

Kitay, G. M. 1985. Land Acquisition in Developing Countries: Policies and Procedures of the Public Sector, OG&H/Lincoln Institute of Land Policy, Boston.

Müller, J. 2004. ” Land Readjustment – A Win-Win-Strategy for Sustainable Urban Development”, FIG Working Week 2004,Athens, Greece, May 22-27.

Sevkiye, S. 2005. Turk: “Land readjustment: an examination of its application in Turkey”,Faculty of Architecture, The Department of Urban and Regional Planning, Istanbul Technical University,Turkey, published in Elsevier, 22(1):29–42.

Wickramaarachchi, N. 2003. “LAND READJUSTMENT AS A LAND MANAGEMENT TECHNIQUE FOR URBAN AREAS”, Paper submitted for the 9th International conference on Sri Lanka Studies, 28th – 30th November 2003, Matara, Sri Lanka.

Yanase, N. 1996. “ A Theory of Replotting Design in land Readjustment : Adopting land readjustment in Malaysia” With cooperation from the federal Department of Town and country planing (FTCP) , Civil IND, Yokohama, 1996.

Yomralioglu, T. 1993. ” A NOMINAL ASSET VALUE-BASED APPROACH FOR LAND READJUSTMENT AND ITS IMPLEMENTATION USING GEOGRAPHICAL NFORMATION

SYSTEMS”, A thesis submitted for the Degree of Doctor of Philosophy, Department of Surveying University of Newcastle upon Tyne, June.

http://web.mit.edu/urbanupgrading/upgrading/issues-tools/index.html

http://web.mit.edu/urbanupgrading/upgrading/resources/glossary.html

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان

تماس با ما

شماره تماس

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به واتساپ

برگشت به منوی تماس ها

اتصال به تلگرام

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها

برگشت به منوی تماس ها